近兩個(gè)月以來(lái)，金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策的疊加效應(yīng)在市場(chǎng)上逐步凸顯,。11月，國(guó)家監(jiān)管部門(mén)再次開(kāi)會(huì)強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖,、力度不放松,，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭,，保持調(diào)控政策的連續(xù)性,、穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重,，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落,。

上海易居研究院近期發(fā)布的報(bào)告則顯示,，今年11月，50個(gè)城市新建商品住宅成交2338萬(wàn)平方米,，同比下降13%,，自今年3月以來(lái)，連續(xù)9個(gè)月同比下滑,。而中國(guó)指數(shù)研究院,、中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)亦顯示，樓市已出現(xiàn)明顯分化特征,。

對(duì)此,，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析認(rèn)為，近期政府在調(diào)控政策上追加了包括延長(zhǎng)限賣(mài)年限卡位流動(dòng)性,、規(guī)范陰陽(yáng)合同打擊取巧行為等在內(nèi)的一系列有力措施,，未來(lái)的政策調(diào)控思路仍將繼續(xù)圍繞“房住不炒”來(lái)展開(kāi),長(zhǎng)效機(jī)制的逐層推進(jìn)也將進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。樓市價(jià)格微調(diào)窗口已經(jīng)打開(kāi),，未來(lái)投資宜保持謹(jǐn)慎態(tài)度,。

南方日?qǐng)?bào)記者 馮善書(shū)

　　政策

　　市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制加速落地

中國(guó)指數(shù)研究院在接受南方日?qǐng)?bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面的情況可以簡(jiǎn)單概述為：國(guó)家堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖,、力度不放松,，地方繼續(xù)深化調(diào)控；住房租賃政策進(jìn)一步細(xì)化,，購(gòu)租并舉住房制度逐步推進(jìn)落實(shí),，房地產(chǎn)資金端口全面收緊，規(guī)范購(gòu)房融資行為力度再加強(qiáng),。而隨著購(gòu)租并舉模式確立,，樓市交易未來(lái)或?qū)⑦M(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有望加速落地,。

11月,，來(lái)自全國(guó)和地方的房地產(chǎn)相關(guān)政策事件可謂層出不窮,。11月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、人民銀行,、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作，提出嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資,，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù),，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu),、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資,，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房。

值得注意的是,，暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)研究院副院長(zhǎng)張思思向南方日?qǐng)?bào)記者表示,，11月21日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)土資源部,、人民銀行在湖北省武漢市召開(kāi)部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì),，再度強(qiáng)調(diào)了“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位,，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期,，防止出現(xiàn)大起大落,。這意味著，接下來(lái)國(guó)家會(huì)加快建立多主體供給,、多渠道保障,、租購(gòu)并舉的住房制度。

就各省市的情況來(lái)看,，中國(guó)指數(shù)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn),，近期與廣東有關(guān)的房地產(chǎn)相關(guān)政策及重大事件主要是，廣州在公租房管理,、積分入戶(hù)都表示將推出新的制度安排,；而從11月14日起，深圳市提高了職工提取住房公積金用于租房的額度,。11月28日,，《廣東省住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》正式出臺(tái)，提出根據(jù)資金運(yùn)行情況,，參照有關(guān)規(guī)定,，將住房公積金個(gè)人住房貸款率85%設(shè)為預(yù)警臨界點(diǎn),，按照預(yù)警等級(jí)由低到高，分為一級(jí)預(yù)警,、二級(jí)預(yù)警和三級(jí)預(yù)警三個(gè)等級(jí),。當(dāng)個(gè)人住房貸款率、資金凈流量?jī)蓚€(gè)預(yù)警指標(biāo)同時(shí)滿(mǎn)足條件,，即觸發(fā)相應(yīng)預(yù)警等級(jí),。省住建廳要求，各市住房公積金管理中心要根據(jù)預(yù)警等級(jí)采取相應(yīng)管控措施防控風(fēng)險(xiǎn),。

　　市場(chǎng)

　　年底或現(xiàn)價(jià)格微調(diào)窗口

在多地調(diào)控深入穩(wěn)市場(chǎng)的政策壓力下,，近期各線(xiàn)城市樓市成交普遍保持低位平穩(wěn)運(yùn)行。

11月18日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月70城住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，10月隨著“因城施策”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷深入，70城當(dāng)中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn),。9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降,，降幅在0.1至0.3個(gè)百分點(diǎn)之間；13個(gè)城市漲幅繼續(xù)同比回落,，回落幅度在0.1至3.7個(gè)百分點(diǎn)之間,。而幾天前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的前10個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況則顯示,，2017年1—10月份,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資90544億元，同比增速比1—9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn),。

機(jī)構(gòu)近期的監(jiān)測(cè)也印證,，受政策調(diào)控影響，11月樓市降溫明顯,，各線(xiàn)城市交易出現(xiàn)明顯分化,。12月1日，上海易居研究院發(fā)布報(bào)告稱(chēng),，今年11月,，50個(gè)城市新建商品住宅成交2338萬(wàn)平方米，同比下降13%,。自今年3月以來(lái),，連續(xù)9個(gè)月同比下滑。其中,，一線(xiàn)城市下滑幅度最大,，二線(xiàn)城市次之，三線(xiàn)城市降幅最小,。這顯示出,，今年樓市區(qū)域分化特征已經(jīng)突顯,。

上海易居研究院指出，對(duì)于部分政策寬松的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō),，在房企年底沖業(yè)績(jī)的壓力下,，市場(chǎng)熱度可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。但隨著各地堅(jiān)持“房住不炒”方針,，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)仍將維持穩(wěn)定,，并且金融環(huán)境仍有趨緊趨勢(shì)，因此不會(huì)出現(xiàn)年終翹尾,。

就廣州情況來(lái)看,，陽(yáng)光家緣網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月全市網(wǎng)一手住宅簽量達(dá)到8600套,，環(huán)比上漲近四成,，是3月限購(gòu)升級(jí)以來(lái)的8個(gè)月里最高的一次。其中,，番禺、增城,、白云,、海珠四個(gè)區(qū)網(wǎng)簽量環(huán)比翻倍，全市八個(gè)區(qū)環(huán)比上漲,。業(yè)內(nèi)分析,，進(jìn)入11月下旬，開(kāi)發(fā)商的推新和新批預(yù)售的節(jié)奏明顯加快,。從價(jià)格來(lái)看,，11月一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為16017元/平方米，環(huán)比僅微跌2%,。二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為23141元/平方米,，環(huán)比微幅下降0.52%?？梢?jiàn)二手房均價(jià)比一手房還高,。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)已連續(xù)兩個(gè)月下降,，但降幅都很輕微,，不超過(guò)一個(gè)百分點(diǎn)。

廣州中原研究發(fā)展部透露,，市中心區(qū)域不少房源都降價(jià)求成交,，例如天河北板塊的華翰大廈一套兩房戶(hù)型，原放盤(pán)價(jià)為350萬(wàn),，業(yè)主急需要名額買(mǎi)房,，降到310萬(wàn)成交,。12月一手房也會(huì)有不少新貨推出，部分房企為完成業(yè)績(jī),，或輕微下調(diào)價(jià)格,，但預(yù)計(jì)變化幅度不會(huì)太大。12月二手房整體市場(chǎng)預(yù)計(jì)成交量會(huì)延續(xù)近期平穩(wěn)狀態(tài),，價(jià)格或?qū)⑦M(jìn)一步微幅下調(diào),。

　　分析

　　未來(lái)投資應(yīng)去蕪存菁

面對(duì)當(dāng)前政策和行情趨勢(shì)，投資怎么辦,？

信貸和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策未來(lái)預(yù)期不會(huì)放松,，近期機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)到的樓市交易回暖現(xiàn)象主要體現(xiàn)在成交量上，而非成交價(jià)上,，且成交區(qū)域主要集中在遠(yuǎn)郊,。廣州、北京,、上海近期都存在同樣趨勢(shì),。張思思分析認(rèn)為，以上種種跡象表明,，未來(lái)樓市回調(diào)壓力還是很大,，投資者短期內(nèi)要非常謹(jǐn)慎。

中信建投證券研究員陳慎日前發(fā)布的行業(yè)研究報(bào)告也認(rèn)為,，政策走向規(guī)范化之后,以往在購(gòu)房實(shí)際操作環(huán)節(jié)中通過(guò)做高房?jī)r(jià)以獲取更高貸款額度的行為將不復(fù)存在,交易環(huán)節(jié)可操作空間進(jìn)一步收縮,同時(shí)各價(jià)格的聯(lián)動(dòng)機(jī)制將促進(jìn)國(guó)土局的評(píng)估價(jià)格,、銀行的評(píng)估價(jià)格逐步與實(shí)際成交價(jià)格趨向一致化。

“今年以來(lái)重點(diǎn)核心城市二手房市場(chǎng)經(jīng)歷成交量調(diào)整,，疊加緊張的信貸環(huán)境,，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。”陳慎進(jìn)一步分析稱(chēng),，這一輪的政策規(guī)范對(duì)于重點(diǎn)城市二手房的影響在于,，一方面可能延長(zhǎng)盤(pán)整周期，另一方面將抑制價(jià)格上漲預(yù)期,，一,、二手房?jī)r(jià)差有望縮小。

展望2018年的房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境,，興業(yè)研究所從策略上用了“分化加劇,，去蕪存菁”八個(gè)字來(lái)概括。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，政策核心還是以“穩(wěn)”為主,“租購(gòu)并舉”長(zhǎng)效機(jī)制加快推進(jìn),。因而，2018年銷(xiāo)售端限購(gòu),、限貸的力度不會(huì)放松,，限售也將作為未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化工具之一,；融資端抑制房企過(guò)度加杠桿的核心目的不變，政策環(huán)境仍較緊,。在調(diào)控不放松的背景下,“租購(gòu)并舉”長(zhǎng)效機(jī)制將加快落地,。預(yù)計(jì)2018年商品房銷(xiāo)售將進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間,全年商品房銷(xiāo)售面積同比預(yù)計(jì)收在-8%左右；開(kāi)發(fā)投資增速則受到低庫(kù)存水平,、土地成交量漲價(jià)穩(wěn),、租賃用地供應(yīng)的正向支撐，有望穩(wěn)中回落至約3%左右,，仍維持正增長(zhǎng),。