對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),，今年無(wú)疑是調(diào)控的一年,。在堅(jiān)持“房住不炒”定位的基礎(chǔ)上,，國(guó)內(nèi)樓市熱點(diǎn)城市的調(diào)控力度并沒有松懈，部分熱點(diǎn)三,、四線城市也加入到調(diào)控的行列中來(lái),。目前距離2017年結(jié)束還有最后一個(gè)月,，那么在即將到來(lái)的2018年,，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何發(fā)展？對(duì)此有行業(yè)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為,，隨著調(diào)控效果的逐步發(fā)酵,，部分面臨資金壓力的開發(fā)商或?qū)㈤_啟降價(jià)。

　　調(diào)控對(duì)市場(chǎng)作用明顯

由于調(diào)控手段主要包括房貸調(diào)整,、限購(gòu),、限簽、限價(jià)等措施,，因此樓市政策對(duì)于市場(chǎng)的影響是巨大的,。在2008年和2013年，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)過(guò)成交量明顯萎縮,、成交價(jià)格下降或增長(zhǎng)放緩的的情況,。

而在廣州，地方性的調(diào)控共有三次,，最早出現(xiàn)于2010年,。這一年的10月15日，除增城、從化以外的各城區(qū)開啟限購(gòu)政策,，規(guī)定廣州戶籍和可以提供1年以上納稅或社保證明的常住非戶籍家庭限購(gòu)一套房,，而非常住戶籍家庭則禁止購(gòu)房。到了2013年11月,，廣州出臺(tái)“穗六條”政策,，認(rèn)房認(rèn)貸、二套首付七成,、非廣州戶籍需提供三年以上社保等政策開始施行,，此后“穗六條”在廣州被長(zhǎng)期執(zhí)行下去。

2016年樓市成交出現(xiàn)火熱局面,，當(dāng)年10月,，廣州針對(duì)公積金政策作出了調(diào)整，又半年后,，廣州相繼出臺(tái)“3·17”新政和“3·30”新政,，除了購(gòu)房資格限制有所提高外，這一輪調(diào)控政策還新增了限售條款,，包括個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿兩年,，商服類物業(yè)只能賣給企業(yè),，不得賣給個(gè)人等,。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2010年開啟調(diào)控后,，廣州樓市成交量?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅上漲,。2013年“穗六條”出臺(tái)后，下一年的成交量下滑了22%,。而在今年3月嚴(yán)控新政出臺(tái)后,，廣州房?jī)r(jià)保持了相對(duì)穩(wěn)定，并未出現(xiàn)巨大波動(dòng),，但成交量出現(xiàn)下降,，截至目前，今年廣州一手房成交量相比去年減少了29%,。不過(guò)克而瑞指出,，一手市場(chǎng)受樓盤限購(gòu)等政策的影響，因此樓市成交的數(shù)據(jù)存在一定程度的失真,。

　　去化周期提升影響后市發(fā)展

今年以來(lái),，調(diào)控政策的施行對(duì)樓市庫(kù)存和去化周期也產(chǎn)生了一定的影響。

2016年樓市火爆,，因此從去年10月到今年3月,，廣州一手住宅庫(kù)存量一直處于下降的趨勢(shì)，其中今年3月成交量超高，降幅也最大,?？硕饠?shù)據(jù)顯示，3月廣州一手住宅庫(kù)存為671萬(wàn)平方米,，減少了53萬(wàn)平方米,，環(huán)比下降7%，去化周期也僅有5.4個(gè)月,。

“3·30”新政出臺(tái)后,，庫(kù)存量大致在681至752萬(wàn)平方米之間波動(dòng)，但隨著此后樓市成交放緩,，因此去化周期持續(xù)上升,，到10月底時(shí)已提升至8.4個(gè)月。

克而瑞指出,，成交量較弱會(huì)令部分庫(kù)存堆積,，加上本身每個(gè)月可能會(huì)增加的供應(yīng)，庫(kù)存或?qū)⒃絹?lái)越多,，去化周期也會(huì)隨之加長(zhǎng),。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，這種情況會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商價(jià)格松動(dòng)的情況,。

　　降價(jià)樓盤預(yù)計(jì)將會(huì)增加

除卻一手市場(chǎng),，今年廣州二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)大幅回落，價(jià)格有所回調(diào),。具體來(lái)看,，2016年四季度調(diào)控政策密集出臺(tái)之后，二手住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)下滑,，且下降幅度較大,。2017年20城成交同比增速降至負(fù)區(qū)間，政策收緊對(duì)二手房沖擊較大,。

此外,，土地市場(chǎng)也有所降溫，在各地采取新的土地拍賣規(guī)則后,，住宅用地多采用“最高限價(jià)+競(jìng)配建+競(jìng)自持”等模式,，因此土地市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示,，廣州前9月商品住宅成交均價(jià)為17036元/平方米，房地產(chǎn)土地成交樓板價(jià)平均為9411元/平方米,，溢價(jià)率為14%,。房?jī)r(jià)和地價(jià)相比去年均有下跌，克而瑞指出，這顯示出政策的影響面已經(jīng)波及到地價(jià),。

截至目前,，今年的調(diào)控措施力度空前，使得開發(fā)商拿地?zé)崆?、一手和二手住宅市?chǎng)都出現(xiàn)明顯的降溫,。“對(duì)于樓市，真正的寒冬在2018年”,，此前,，克而瑞廣州首席分析師肖文曉在一次開發(fā)商交流會(huì)上曾指出，三,、四線城市的高峰期明年或?qū)⒔K止,。

目前廣州樓市的成交和價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，但克而瑞分析指出,，調(diào)控效果逐漸發(fā)酵,，會(huì)有越來(lái)越多開發(fā)商因頂不住資金壓力而降價(jià)。肖文曉也認(rèn)為,，仍有購(gòu)房資格的購(gòu)房者,，明年將是入手的良機(jī)。