在廣州目前的租房市場上,，大部分租客還是采取按月向房東支付租金的方式,，而租約所約定的租期一般也是半年到一年左右,。不過,，近期有銀行推出住房租賃貸款產品,，面向有長租需求的人士，通過貸款獲得資金,，一次性向房東支付未來數(shù)年的租金,。

業(yè)內人士認為，租客通過申請住房租賃貸款,，向房東一次性支付未來數(shù)年的租金,，這一方式在廣州租房市場尚屬新興事物，首先要房東和租客雙方都同意才有可能實現(xiàn),。此外，對房東和租客來說,，一次性收付數(shù)年的租金是否可行,，要根據(jù)自身的需求和資金情況而定。需要留意的是,，貸款支付租金,，租房成本除了租金本身之外，還有貸款所需要支付的利息,，考慮租房成本的時候需要把利息的支出也納入考慮范圍,，而且鑒于未來數(shù)年市場租金行情走向存在不確定性，因此,，貸款一次性支付數(shù)年房租與按月支付房租相比,，實際租房成本支出孰高孰低，要根據(jù)個案的實際情況分析,，租客最好綜合考慮各方面因素理性決定,。

　　◆案例

　　租客一次性支付3年租金，

　　房東凍結漲租3年

T先生（化名）是廣州某國企的一名白領,，已租住了房東S女士（化名）的房子1年,，不久前租約到期,，S女士提出：要是T先生可以租3年并一次性支付3年的租金，那么這3年的每月租金還是跟今年一樣,，即3000元/月,。

原來，S女士打算重新裝修自家住的房子并添置一些家具,，算了一下手上可動用的資金,，發(fā)現(xiàn)還欠約10萬元左右。S女士已經退休,，也不想為了這區(qū)區(qū)10萬元向親朋或銀行借錢,，更不想把出租的房子賣掉，斷了日后穩(wěn)定的租金收入來源,。于是,，希望租客T先生能一次性支付3年的租金，以解燃眉之急,。

T先生是外調到廣州工作的,，項目跟進完畢就要調往其他地方工作，預計最多3~4年之后就要離開廣州,，因此,，T先生在廣州并沒選擇買房而是租房。T先生大部分資金還壓在定期和理財里,，手上可動用的錢大概就是5萬元左右,。最近，T先生翻閱報紙的時候,，看到某銀行推出住房租賃貸款的新聞,，里面提到一個案例跟自己的情況類似。案例里的租客向某銀行申請到一筆6萬元,、3年期的租房貸款,，銀行將6萬元一次性支付給房東，租客每月還款1823元,。

T先生算了一筆賬：若是每年支付租金的話,，按照房東漲租每年至少5%計算，接下來的3年,，第1年租金支出37800元（按月租3150元計算）,，第2年租金支出39720元（按月租3310元計算），第3年租金支出41760元（按月租3480元計算）,。按月支付租金的話,，3年下來租金支出一共是119280元。如果租金漲幅更大的話,，租金支出也會隨之增多,。

若是一次性支付3年的租金,，按月租3000元計算，則要一次性付給房東10.8萬元,。如果能像新聞提到的案例那樣,，能申請到一筆6萬元、3年期的租房貸款,，銀行將6萬元一次性支付給房東,，T先生自己補足剩余的部分約4.8萬元。接下來的3年,，T先生每月還款1823元,，3年下來貸款的本息支出是65628元，再加上T先生自己支付的4.8萬元,，T先生未來3年用于租房的實際支出為113628元,。

考慮一周之后，T先生決定嘗試申請租房貸款,，一次性支付3年的房租給房東S女士,。

　　◆分析

　　要根據(jù)房東和租客自身的

　　需求和資金情況而定

長租的好處是一旦簽訂了房屋租賃合同，合同期內的租金支出和租金漲幅已經確定,，租金支出不會受到租金行情變動而波動,，這在租金處于穩(wěn)定上升通道的時期，長租的優(yōu)勢更加明顯,。以目前廣州租房市場的情況來看,，租期一般在半年到一年居多。

合富研究院高級分析師梁燕明表示,，從業(yè)主的角度來說,，一次性收取數(shù)年租金的情況，比較適合短期內有一定數(shù)額資金周轉,、但又不希望通過賣房籌集資金的業(yè)主，若能一次性收取數(shù)年的租金,，一方面可以解決資金周轉的燃眉之急,，另一方面也能鎖定較穩(wěn)定的租金收入，免卻頻繁更換租客的麻煩以及物業(yè)可能出現(xiàn)的空置期,。不過,，若簽訂較長時間的租約，建議業(yè)主最好是了解清楚租客的情況,，若是已經租住較長一段時間,、與業(yè)主相處融洽、按時交租,、對物業(yè)比較愛惜的租客,，則比較適合與之簽訂較長時間的租約,。

從租客的角度來說，一次性支付數(shù)年的租金,，好處是能確定未來幾年用在租房方面的支出金額,，更好地調配未來數(shù)年資金的運用情況。不過,，由于涉及貸款,，因此租房成本除了房東收取的租金之外，還有貸款的利息支出,。如果是在租金行情一直保持平穩(wěn)或下降的行情里,，通過租房貸款一次性支付數(shù)年租金的情況，實際的租房支出可能會高于同樣一段時間按月支付租金,。但是,，如果是在租金行情一直上漲的時期，通過租房貸款一次性支付數(shù)年租金,，可以避免在租金上升期內由租金漲幅波動引起的租房支出增加額的不確定性,。

不過，并非每一位租客都適合這種一次性支付數(shù)年租金的方式,，主要還是看個人對未來的發(fā)展規(guī)劃和經濟收入情況而定,。梁燕明有如下建議，一次性支付數(shù)年租金的情況首先要與房東取得共識,，否則,，房東不接受這種方式，就算租客有足夠的資金付得起數(shù)年的租金,，也是談不成的,。此外，還要看租客的資金情況,，雖然租客可以通過申請租房貸款產品去解決資金不足的問題,，但是，畢竟是貸款產品,，除了關注租金的高低之外,，還要把貸款的利息支出等因素考慮周全，而自己是否符合申請貸款的條件,，更是優(yōu)先要去了解的,。最后，是否選擇較長時間的租約并一次性支付租約期內所有的租金,，還要看個人的情況,，若是剛工作不久、未來一段時間內工作變動比較頻繁的年輕租客，則不太適合受租期較長租約的束縛,。將來一旦因工作變動或需要到其他地方發(fā)展,，要處理妥當這份長租約并不是一件簡單的事。

　　◆租房TIPS

　　淡季租房不妨“砍砍價”

　　說不定房東真的會降價

時間進入11月,，租房市場開始步入傳統(tǒng)的淡季,，市場上新增的租房需求較年中高峰期下降約20%-30%，現(xiàn)時有租房需求的租客,，不但有充足的房源可供選擇,，而且還有時間“貨比三家”，對比不同房源后再從中挑選租金實惠的單位承租,。

市場人士透露,，近期放租業(yè)主的心態(tài)不再強硬，甚至存在一定的議價空間,。一套月租5000元左右的房源,，與業(yè)主講價后，有可能出現(xiàn)200-300元/月的降價幅度,。預計年底到明年春節(jié)前這段時間,，將會有越來越多租約到期的房源，重新投入租房市場放租,。趁著淡季租房,，不但能有更多房源可選擇，而且還有機會租到業(yè)主愿意降價出租,、租金實惠的房源,。

熱租區(qū)域業(yè)主

也存在降租的可能

就算是市中心熱租的板塊，近期新增的租房需求也較年中旺季有所回落,，而現(xiàn)時放租業(yè)主的心態(tài)也開始有所變化,。合富置業(yè)儲備分區(qū)營業(yè)經理鄭忠祥表示，現(xiàn)時天河北一帶放租的業(yè)主,，心態(tài)不會很強硬,，存在議價空間，以租金5000元/月左右的房源為例,，業(yè)主愿意給出的讓價幅度大概在300-500元左右,。

無獨有偶，同樣是天河白領熱門租房區(qū)域的東圃,，近期放租的房源亦存在一定的議價空間。合富置業(yè)高級營業(yè)經理鄧雄才表示,，現(xiàn)時放租業(yè)主的心態(tài)不會強硬,，一般議價空間在200-500元左右，如果租客提出的租金降幅不大，70%-80%業(yè)主都會同意,。

　　11月上半月

　　2房單位最熱租

據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，11月上半月廣州租房市場交投仍以2房戶型最熱租，成交占比約37%,，而3房戶型以33%的成交占比,，交投熱度僅次于2房戶型。從各類戶型的租金來看,，最熱租的2房戶型套均租金約3778元/月,，而3房戶型在11月上半月的套均租金約4842元/月。

月租在2000-4000元之間的房源,，仍然是成交大熱,，成交占比高達45%，而月租低于2000元的租房成交個案,，占比不到兩成,。市中心內月租低于2000元的房源，大部分都是單間或1房1廳的小面積戶型,，而月租低于2000元的2房,、3房成交個案，大多都分布在番禺,、花都等外圍區(qū)域,。

越靠近年底，租房淡季的特征將越來越明顯,，尤其是12月到明年1月這段時間,，預計會有相當多的租客因租約到期而退租。面對春節(jié)前的傳統(tǒng)淡季,，業(yè)主的心態(tài)也有所不同,。部分業(yè)主不希望物業(yè)出現(xiàn)空置期，心態(tài)會稍弱一些,，若有租客愿意承租,，大多也會比較樂意將租金稍降一些。

部分業(yè)主則會傾向于利用淡季把物業(yè)內部簡單裝修一下,，等到明年春節(jié)后旺季能以更理想的價格將物業(yè)租出,。以中山七路一帶70平方米的租盤為例，依物業(yè)內部裝修新舊程度不同,，租金可以相差500-800元/月不等,。此外，還有一部分房源租期的結束時間是相當靠近農歷新年前的,，那么這部分房源的業(yè)主,，則大多會暫不急于將物業(yè)在春節(jié)前出租，而是等到農歷新年之后的旺季再將物業(yè)重新放租。

南方日報記者 許蕾