由于手續(xù)繁雜冗長，消費(fèi)者購買二手房需多留個心眼,。 南方日報記者 葉志文 攝

“購買二手房最怕遇到假房源,，之前在網(wǎng)上看到一套性價比很高的房子,，聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人看完房后,，卻被告知該房源已被別人提前下定金，然后就不停推薦其他高價房子,。”市民羅小姐最近想購買一套二手房,，談及看房經(jīng)歷一肚子苦水，“還比較擔(dān)心業(yè)主和經(jīng)紀(jì)人隱瞞房屋情況,，比如房屋出過事故或被抵押,，卻在交易前不告訴買家。”

臨近年底,，二手房交易糾紛進(jìn)入高發(fā)期,，由于手續(xù)繁雜冗長，二手房的交易風(fēng)險正成為不少消費(fèi)者最為關(guān)注的話題,。據(jù)中山市第一人民法院統(tǒng)計,，從2014年開始,，房屋買賣合同案件數(shù)量明顯增加,，近兩年平均下來，每天約有5起房屋買賣案件訴諸法院,，其中部分糾紛發(fā)生于二手房交易,。鑒于此，筆者走訪了多家中山二手中介機(jī)構(gòu),，為消費(fèi)者傳授二手房交易風(fēng)險防控“秘籍”,。

　　如何透視中介“吃差價”

吃差價是房地產(chǎn)中介行業(yè)多年的頑疾，一直以來備受詬病,。百度檢索“吃差價”關(guān)鍵詞,，檢索結(jié)果為121萬條，中介吃差價的現(xiàn)狀讓人心驚,。根據(jù)樂有家發(fā)布的一份二手房交易調(diào)研顯示,，二手房交易中客戶關(guān)注的重點(diǎn)依次是價格、安全以及中介的服務(wù)水平,。其中,，購房者對于房價的關(guān)注度最高，人們買房過程中首要擔(dān)心的就是被吃差價,。

中山樂有家總經(jīng)理李功鎮(zhèn)介紹,，當(dāng)前中介吃差價的做法主要有四種。第一種較為常見,，跟業(yè)主邀功式的吃差價,，利用業(yè)主對市場不了解，收取“額外費(fèi)用”,。市值120萬的房子,，中介單方向業(yè)主壓價,，跟業(yè)主說只值110萬，高價賣出部分需要和業(yè)主平分,。表面幫業(yè)主賣了高價,，實(shí)際損害了業(yè)主的利益。

第二種是“兩邊拼合同”,，中介先與賣方簽訂一份固定價格的《售房代理協(xié)議書》,，再與買方簽訂較高價格的《購房代理協(xié)議書》，阻斷買賣雙方見面,，隱瞞真實(shí)的房價,，從中賺取差價。

第三種叫做“ABC單低吸高拋”,，對于價格明顯低于市場價的房源,，中介扮演假客戶與賣房者簽訂合同并支付房款，然后不過戶,，以更高的價格賣給其他客戶賺取差價,；上述幾種方式較為常見，但只要業(yè)主稍加防范,，不難發(fā)現(xiàn),。

目前市場上出現(xiàn)了新型的吃差價方式，被稱為“三抬”,。中介大張旗鼓以高出市場價大量收租房,，一般租約都會長達(dá)3-8年，裝修后轉(zhuǎn)租（有的還會將房屋拆分成單間,，以提高收益）,。雖然看起來是“抬高租價”，短期內(nèi)看似業(yè)主受益,，但實(shí)則多方受限,，得不償失。業(yè)主所簽合同中苛刻約定業(yè)主必須獨(dú)家委托該中介公司,，否則須支付高額違約金,，業(yè)主迫于壓力不得不接受其霸王條款，這就導(dǎo)致業(yè)主多家放賣,、快速出售回籠資金,、賣出理想房價受到限制。在其“威迫,、恐嚇”下業(yè)主只能“被抬房價”“被抬傭金”,，以提升中介的收益。

相較于“ABC單”“兩邊拼合同”等形式，“三抬”更為隱蔽,、更具欺騙性,。李功鎮(zhèn)表示，目前二手房中介市場尚不夠規(guī)范,，經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)良莠不齊,。“吃差價”主要基于信息不對稱，損害消費(fèi)者的知情權(quán),、選擇權(quán)和公平交易權(quán),，對市場交易的多個方面都產(chǎn)生了不良影響。

鏈家地產(chǎn)中山市場部經(jīng)理劉申交則認(rèn)為,，中介有責(zé)任有義務(wù)按市場均價,、根據(jù)買賣雙方實(shí)際情況和相關(guān)交易條件進(jìn)行商務(wù)洽談，在合理范圍內(nèi)協(xié)調(diào),、撮合買賣雙方達(dá)成交易,。

　　“八大潛在風(fēng)險”提示

除了“吃差價”外，房產(chǎn)交易安全也是消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn),，查封房,、抵押房是二手房交易中不可忽視的風(fēng)險。如果在交易房產(chǎn)被查封的情況下簽署購房合同,，并向賣方支付房款,，維權(quán)索賠會非常困難且難以追回購房款,。其次,，物業(yè)欠費(fèi)、交易手續(xù)繁雜,、假房源等多重問題,，也是二手房交易過程中的痛點(diǎn)。

近日,，樂有家因應(yīng)客戶需求推出“二手房交易八大風(fēng)險”提示,，揭露二手房交易中容易滋生的“八大陷阱”，分別是買到查封房,、簽約資質(zhì)不全,、買方購房資格不足、稅費(fèi)約定不明引紛爭,、錢款交接不監(jiān)管,、贖樓操作不當(dāng)、物業(yè)費(fèi)用未繳清,、被中介“吃差價”,。

以“錢款交接不監(jiān)管”風(fēng)險為例，在二手房交易中，“先過戶后給錢,，先給錢后過戶”都是高危行為,，買賣雙方都要避免這樣的行為。在交易過程中,，正規(guī)中介會要求每筆房產(chǎn)交易均進(jìn)行三方（買方,、賣方、銀行）資金監(jiān)管,，避免發(fā)生購房款“打水漂”的糾紛發(fā)生,。

贖樓操作不當(dāng)同樣會引發(fā)風(fēng)險。當(dāng)交易房產(chǎn)處于抵押狀態(tài)時（一般為房貸未還清）,，一般需要先贖樓才能過戶,。查詢房屋產(chǎn)權(quán)情況是中介的義務(wù)，也是接收房源后第一件需要做的事,。正常途徑下,，正規(guī)中介經(jīng)紀(jì)人將在簽約前與賣方核實(shí)房屋抵押狀況，對于有抵押的房產(chǎn),，建議賣方自贖或委托專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)贖樓,。樂有家提醒，買方切勿私下幫賣方贖樓,，避免錢房兩空,。

劉申交也表示，鏈家會在簽約前將風(fēng)險進(jìn)行逐一排查：審查業(yè)主簽約資格以及房屋產(chǎn)權(quán)情況,；將定金控制在10萬或樓價10%以內(nèi),，從多維度對交易風(fēng)險實(shí)行全方位防控，讓買賣雙方更透明,。此外交易過程中難免有情況變化,，任何一個小變化，都要補(bǔ)充協(xié)議約定,，三方簽字確認(rèn),。

中山市消費(fèi)者協(xié)會則提醒購房者，今年來中山連續(xù)出臺多個購房政策,，新政對購房資格,、首付比例、貸款等均做出嚴(yán)格的規(guī)定,，主要目的是為了規(guī)范市場,；對于一些中介自稱可以通過各種非正式渠道繞過監(jiān)管的做法，購房者一定要慎之又慎,，以免落入消費(fèi)陷阱,。

　　■鏈接

　　樂有家

　　差價無理由

　　雙倍賠償

近年來，樂有家在深圳、中山地區(qū)率先推出附帶具體“墊付,、賠付”標(biāo)準(zhǔn)的“五大順心承諾”及“三大安心保障”制度,，以約束經(jīng)紀(jì)人行為，防控二手房交易風(fēng)險,。其中明確規(guī)定“差價,，無理由雙倍賠償；簽前查封,，損失先行墊付,；物業(yè)欠費(fèi)，損失先行墊付,；交易手續(xù)枉跑,，補(bǔ)償交通費(fèi)200元/次；樂有家房源網(wǎng)100%真房源,，假一賠百”,。

李功鎮(zhèn)表示，樂有家首創(chuàng)推出的“差價無理由雙倍賠償”,，是在“簽署三方合同”及嚴(yán)格風(fēng)控,、多重保障后，以實(shí)際賠付來保障購房者,。對于消費(fèi)者擔(dān)心的“查封房”,、“物業(yè)欠費(fèi)”等問題，樂有家會通過產(chǎn)權(quán)核驗(yàn),、資金監(jiān)管,、物業(yè)走訪、留存保證金等形式核查相關(guān)細(xì)則,。如果出現(xiàn)樂有家沒有幫客戶識別出相關(guān)問題的時候,，樂有家承諾客戶相應(yīng)損失將由樂有家先行墊付,。

二手房交易后期每個環(huán)節(jié)所需資料紛繁復(fù)雜且政策多變,，如果中介人員沒有仔細(xì)核實(shí)情況，很有可能導(dǎo)致客戶辦理受眾往返奔波,，浪費(fèi)時間,。對此，樂有家承諾在公證,、資金監(jiān)管,、按揭、過戶,、繳稅領(lǐng)證,、交房手續(xù)辦理過程中如有造成客戶枉跑的情況，賠付200元/次。

　　鏈家

　　投訴24小時

　　回復(fù)解決方案

2016年鏈家在全國范圍推出八大安心服務(wù)承諾,，根據(jù)各地的不同情況,，目前中山、廣州等地執(zhí)行三大承諾,，“真房源,、假一賠百”“簽前查封、損失先墊付”“投訴24小時回復(fù)解決方案”,。劉申交指出,，目前在鏈家旗下所有推廣渠道發(fā)布的房源信息，均須符合以下特征：真實(shí)存在,、真實(shí)委托,、真實(shí)價格、真實(shí)圖片,。若不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的房源,，鏈家承諾給予舉報者給予100元現(xiàn)金獎勵，同時監(jiān)督經(jīng)紀(jì)人將該虛假房源信息做撤銷發(fā)布處理,。

為保證置業(yè)者購房安全,，從去年3月25日起，經(jīng)鏈家成交的二手房,，如果交易房屋在簽署房屋買賣合同前即已被依法查封,，鏈家也未對該查封信息進(jìn)行核實(shí)和披露的，鏈家承諾會對客戶已支付的房價款,、按揭費(fèi),，先行墊付返還，此外傭金也如數(shù)退還,。

李鳳祥 伍杰