南京樓市規(guī)范“商改住”行為，業(yè)內(nèi)人士分析6大影響

　　上周樓市

　　主城“零推盤”,，銷售冠軍主要靠賣車位

本來“金三”首周南京主城僅有兩盤加推已經(jīng)夠冷清了,，沒想到上周南京樓市居然迎來“零推盤”，都市圈句容寶華本來有萬都東樾和遠(yuǎn)洋心里兩家樓盤推出242套房源,，結(jié)果萬都東樾臨時取消推盤,，最后只有遠(yuǎn)洋心里一家在3月12日加推132套房源，面積88,、99平方米,，毛坯均價14000元/平方米。

由于上市量太少,，上周南京樓市的銷售排行榜也十分慘淡,，銷售冠軍依舊是靠賣車位、河西江心洲的仁恒綠洲新島,，上周以502套車位成為銷售榜首,，另外排行第三位的保利紫荊公館，也是靠賣了242個車位才上榜,。排行第二位的,，是來自溧水的樓盤中南錦城，該樓盤的認(rèn)購數(shù)據(jù)還是來自3月4日的一次開盤,，308套房源全部售罄,。另外，在上周的銷售排行榜上,，保利中央公園,、威尼斯水城也都位居前列。

“金三銀四”已經(jīng)進(jìn)入第二周,，上周,，南京主城區(qū)依然“零推盤”，僅有都市圈句容寶華的遠(yuǎn)洋心里推出132套房子,。入市量減少,，認(rèn)購量也相應(yīng)下降，根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù),，截至3月12日下午16：30,，南京樓市認(rèn)購1372套，成交922套,，環(huán)比上周認(rèn)購量下降了24%,，成交持平,。不過上周末，南京市三個部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》,，還是挑動了南京樓市的神經(jīng),。業(yè)內(nèi)專家表示，新規(guī)雖然禁止了“商改住”,，但僅僅是對辦公類產(chǎn)品進(jìn)行了管理,，并不等于公寓就此變成絕版。

　　新政解讀

　　“商改住”被禁止,，也不能隨便加隔層

　　業(yè)內(nèi)人士分析6大影響

南京林業(yè)大學(xué)社會學(xué)系主任孟祥遠(yuǎn)表示,，新規(guī)會帶來這些影響：

1、非住宅類市場將迎來重大變化,。分化明顯：住宅,、商辦公寓和類住宅將會有明顯的區(qū)別，未來商辦地塊必須以商辦進(jìn)行銷售,。

2、對目前在售或領(lǐng)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項目將是利好,。目前65年的公寓基本不批,，40年公寓沒有住宅性質(zhì)，意味著政策將會直接刺激目前在售的公寓銷售,。

3,、對于南京辦公市場是一個大利空。南京本身不是一個典型的商務(wù)城市,，辦公產(chǎn)品去化艱難,，以后商業(yè)地塊只能做辦公，產(chǎn)品價值受抑制,。

4,、商辦地塊與住宅地塊的地價進(jìn)一步拉開。未來商業(yè)性質(zhì)的地塊出讓就難賣了,，地價會趨于平穩(wěn),，很難再賣出一個高溢價。

5,、下手要謹(jǐn)慎,。對于精裝修挑高式公寓等打擦邊球的此類產(chǎn)品，因其擅自加層,、增加建筑面積等違法行為,，導(dǎo)致其存在一定風(fēng)險。

6,、開發(fā)商想占小便宜,、打擦邊球越來越難,。雖然南京樓市發(fā)展程度不及北京、上海,，但政策出臺比較及時,，市場管理精準(zhǔn)到位。這不僅體現(xiàn)出我們對土地市場,、樓市管理更加精明,，在某種程度上也體現(xiàn)出南京今年的市場將會越來越規(guī)范。

上周末,，南京市規(guī)劃局,、南京市國土資源局、南京市住房保障和房產(chǎn)局聯(lián)合發(fā)布通知,，對商業(yè)辦公建筑提出新規(guī),，主要是針對商業(yè)辦公產(chǎn)品改造成住宅的行為進(jìn)行規(guī)范。業(yè)內(nèi)人士表示,，該規(guī)定主要是為了強(qiáng)化辦公產(chǎn)品的辦公功能,，不得利用層高進(jìn)行潛伏設(shè)計，杜絕擅自插層,，特別是一些復(fù)式辦公類產(chǎn)品改建加夾層,。也就是說，以后購房人購買挑高型,、買一層送一層產(chǎn)品時要慎重,，看好合同是否有相應(yīng)的約定。

為什么南京市會出臺這一新規(guī),？網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)曹麗表示：2017年商品住宅市場將延續(xù)2016年嚴(yán)厲的調(diào)控政策,，“類住宅”的商辦公寓成為“香餑餑”。這次規(guī)范的出臺,，讓住宅回歸居住屬性,，而商辦物業(yè)，則回歸生產(chǎn)經(jīng)營屬性,。

那南京在售酒店式公寓是否會變成“絕版”,？365商業(yè)頻道主編賈叢表示：“其實非也，一方面目前酒店式公寓的供應(yīng)量還是比較大的,，而需求量還尚未飽和,；另一方面此條款主要對商辦變相建公寓的不規(guī)范行為有遏制作用，但地塊本身有公寓配比的不受影響,。”

從上周末開始,，尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商業(yè)辦公等非住宅類建筑，均按照新規(guī)要求執(zhí)行,。

　　新 規(guī)

1,、商業(yè)辦公類建筑不得按單元式或住宅套型設(shè)計,，一般采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局,，除食堂外不得設(shè)置廚房,，開水間或者飲水供應(yīng)點、衛(wèi)生間應(yīng)當(dāng)集中設(shè)置,，如果想要帶獨(dú)立衛(wèi)生間,，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積應(yīng)不小于150平方米，而且此類套間面積不得超過本層建筑面積的20%,，且不得分割銷售,。

2、不得利用層高進(jìn)行潛伏設(shè)計,，商業(yè)辦公類非住宅類建筑,，除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外，其余一律不得標(biāo)注酒店式公寓功能,。

3,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)辦公等非住宅類建筑前，應(yīng)向購房人明示房屋的規(guī)劃用途,、土地使用年限,、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi),、水電費(fèi)以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，告知購房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用,，不得擅自改變用途,、不得利用層高加建隔層，并在認(rèn)購書和購房合同中與購房人明確約定,。

交匯點·南京晨報記者 劉娟