隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入,，北京等地樓市春節(jié)后持續(xù)出現(xiàn)成交量同比下跌情況，無論是新房市場還是二手房市場，2月上旬成交量均同比出現(xiàn)較大幅度下跌,。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，北京房價(jià)目前已出現(xiàn)區(qū)域性松動跡象,，隨著交易量的持續(xù)下挫,，房價(jià)將迎來回落。

據(jù)中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《2017年1月中國大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)（BHPI）》顯示,，多數(shù)樣本城市住房價(jià)格趨于平穩(wěn),，少部分樣本城市房價(jià)雖在上漲，但其漲勢已經(jīng)得到有效抑制,。

針對目前樓市是否退熱,、2017年房價(jià)是否下降以及樓市風(fēng)險(xiǎn)如何防范等問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛,。

倪鵬飛認(rèn)為,，2017年房價(jià)走勢將總體平穩(wěn),，個(gè)別月份、個(gè)別城市有可能出現(xiàn)下降,。此外，今年樓市出現(xiàn)猛漲的概率比較小,。

●個(gè)別二線城市成“藍(lán)籌股”,、“新大陸”

NBD：2016年合肥、武漢等城市房價(jià)漲的非?？?，這些城市是條件成熟、具備上漲空間,，還是虛高炒作,？

倪鵬飛：我認(rèn)為兩者因素都有，首先是這些二線城市基本面比較好：公共服務(wù)條件好,，經(jīng)濟(jì)績效比較強(qiáng)勁,。加上目前我國處在大城市化的階段，大城市人口限制松動的政策,，導(dǎo)致大量的人口涌入,，帶動了剛需，造成房價(jià)長期上漲預(yù)期,。

另外,，基本面比較好使得投資者和投機(jī)者認(rèn)為這些城市未來有比較大的上升空間，相當(dāng)于“藍(lán)籌股”,、“新大陸”,。去年合肥購房人群中，本地人與非合肥的本省人各占50%,。

NBD：有媒體報(bào)道合肥二手房售價(jià)降幅較大,，投資客急于出手，您如何解讀這樣的現(xiàn)象,？

倪鵬飛：合肥的調(diào)控力度比較大,。在土地層面，大大增加了土地供應(yīng),，政府限購力度也比較大,，可見其調(diào)控措施的含金量，這可能是房價(jià)出現(xiàn)下調(diào)的重要原因,。

此外,，真正的投資者和消費(fèi)者目前應(yīng)該是在觀望狀態(tài)，沒有較大的動靜,，但一些投機(jī)者受到資金的壓力,，急于出手,。

NBD：春節(jié)過后，北京,、上海兩地樓市均出現(xiàn)二手房交易數(shù)量下滑的現(xiàn)象,，除去春節(jié)假日因素，這是否表明樓市調(diào)控政策初顯成效,？

倪鵬飛：宏觀調(diào)控政策的實(shí)際效果開始顯現(xiàn),。

第一，調(diào)控政策起了作用,，目前限購政策從嚴(yán),，政策也更加具體，投資者和投機(jī)者無法進(jìn)行購買,。

第二,，2016年房地產(chǎn)銷售火爆，出現(xiàn)透支的現(xiàn)象,，比如很多人本來準(zhǔn)備2017年買房,，但因?yàn)榭只判睦恚?016年就買了。

第三,，政策調(diào)整對預(yù)期產(chǎn)生影響,，即使是真正的剛性需求也推遲和觀望了。

第四,，由于前期銷售較好,，開發(fā)商回款比較好，沒有資金壓力,，不愿降價(jià)銷售,。因此，總體上來看出現(xiàn)交易量的下跌情況,。

NBD：您能否預(yù)測一下2017年的房價(jià)走勢,？

倪鵬飛：在各級政府調(diào)控的努力下，房價(jià)走勢總體平穩(wěn)的概率比較大,，個(gè)別2016年房價(jià)暴漲的二,、三線城市可能要下降，但要防止大起大落的不確定風(fēng)險(xiǎn),。

●現(xiàn)在仍是對一二線城市征房地產(chǎn)稅最佳時(shí)機(jī)

NBD：中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出房地產(chǎn)長效機(jī)制五大手段,，其中房地產(chǎn)稅備受關(guān)注，您認(rèn)為是否該推行房地產(chǎn)稅,？為什么,？

倪鵬飛：房地產(chǎn)稅推出是大勢所趨，也勢在必行，它具有多重作用,，相當(dāng)重要,。僅從房地產(chǎn)角度來說，能夠抑制投資和投機(jī),，調(diào)整房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu),，同時(shí)也能夠促進(jìn)公平，調(diào)整收入分配,，也有利于改善城市公共服務(wù),。

從時(shí)間上來說，十八屆三中全會對改革有總體布局,，若兌現(xiàn)改革承諾，至少在2020年房地產(chǎn)稅的框架應(yīng)該初步形成,，并在全國一些重要的區(qū)域和城市開征,。全國全面開征可能還需要一個(gè)過程。

事實(shí)上,，2013年之前是最佳時(shí)機(jī),，因?yàn)樽》肯鄬Ρ容^短缺，房價(jià)一直在上漲,，征收房地產(chǎn)稅比較合適?，F(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)新的變化了，特別是三,、四線城市,，征收房地產(chǎn)稅的最佳時(shí)機(jī)也許錯(cuò)過，但是對于一,、二線城市來說,，房價(jià)還在上漲，開征房地產(chǎn)稅仍是最佳時(shí)機(jī),，對抑制投資也比較有效,。

我們一直建議：先在上漲過快的城市開征房地產(chǎn)稅，再向全國推行,。初步建立之時(shí),，征稅起點(diǎn)可以高一些、稅率低一些,，門檻寬一些,，像其他國家一樣，通過一段時(shí)間將房地產(chǎn)稅制度完整地建立起來,。

NBD：有觀點(diǎn)認(rèn)為,，房地產(chǎn)稅對調(diào)控房地產(chǎn)作用不大，房地產(chǎn)稅出臺面臨難題，您怎么認(rèn)為,？

倪鵬飛：房地產(chǎn)稅對宏觀調(diào)控能不能起作用,，我認(rèn)為重慶的這次嘗試是一個(gè)很好的觀察。從實(shí)施效果來看,，對“三無人員”的二套房開始征收房地產(chǎn)稅變?yōu)閷σ惶追空魇?，作為阻擊炒樓的重要措施，很快起到了穩(wěn)定重慶樓市的作用,，盡管重慶房地產(chǎn)稅稅率不高,。

一些研究機(jī)構(gòu)的研究結(jié)果顯示：上海、重慶兩個(gè)城市的實(shí)踐表明,，房地產(chǎn)稅對抑制房地產(chǎn)投資是有效果的,，只是由于征收的范圍和程度非常有限，綜合效果還不夠顯著,。

下一步,，我認(rèn)為深圳應(yīng)該是房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的理想城市。深圳是改革開放的排頭兵,，許多創(chuàng)新制度都是在深圳先行先試的,。深圳目前的市場化程度比較高，應(yīng)該更多地用經(jīng)濟(jì)而不是行政手段解決市場問題,。內(nèi)地房地產(chǎn)模式最初學(xué)自香港,，這個(gè)橋梁是深圳，實(shí)際上是深圳學(xué)香港,、全國學(xué)深圳,。香港房地產(chǎn)模式體系中就有房地產(chǎn)稅，深圳也可配套借鑒香港的經(jīng)驗(yàn),，創(chuàng)造適合內(nèi)地發(fā)展的模式,，供全國借鑒。

●防范風(fēng)險(xiǎn)要“抑制炒”,、“支持住”

NBD：多個(gè)城市近期上調(diào)了貸款利率折扣,，個(gè)人房貸監(jiān)管趨嚴(yán)，您認(rèn)為未來房貸利率趨勢如何,？

倪鵬飛：我認(rèn)為貸款利率的變化是合理回歸,，正常的消費(fèi)行為要按正常的利率開展，尤其當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化的時(shí)候,，中央提出因城施策,，三四線城市應(yīng)該松貸款支持消費(fèi)，一二線城市緊貸款抑制投資,，但金融機(jī)構(gòu)出于盈利性和安全性考慮,，為了擴(kuò)大一二線城市市場份額,，在最低利率的基礎(chǔ)上實(shí)行八五折信貸，不僅刺激了消費(fèi),，更刺激了投資和投機(jī),。因此，貫徹支持中央關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控,，一二線城市房貸利率應(yīng)該取消優(yōu)惠,，回歸到正常水平。

此外,，近日中國證券投資基金業(yè)協(xié)會研究制定了《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號》,，要求資管計(jì)劃禁投16個(gè)城市房產(chǎn)項(xiàng)目，從而堵塞過去一些金融機(jī)構(gòu)利用監(jiān)管的漏洞和空隙,，將資金流入到房地產(chǎn)市場的行為,。這必將收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金。

NBD：中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院,、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布《中國住房發(fā)展報(bào)告（2016~2017）》認(rèn)為全國35個(gè)大中城市樓市普遍存在估值過高的風(fēng)險(xiǎn),，熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出，我國房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是否已經(jīng)到危險(xiǎn)水平,？如何防范？

倪鵬飛：總體上,，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處在可控水平,，個(gè)別城市風(fēng)險(xiǎn)較大，比如一二線房價(jià)上漲過快的城市,，房價(jià)事實(shí)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出價(jià)值的合理水平,。

防范風(fēng)險(xiǎn)一方面要“抑制炒”，另一方面要“支持住”,；如果不抑制炒的話,，房價(jià)很有可能會反彈。這次調(diào)控的特點(diǎn)是“邊調(diào)邊看,，逐步完善”,，希望平穩(wěn)調(diào)整，不是一個(gè)迅速的下行,，避免大起大落,。

去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，再次提出建立促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的長效機(jī)制,，相信今年會在長效機(jī)制建設(shè)方面有一些突破,，所涉基礎(chǔ)性制度改革，也將逐步啟動,。

NBD：我國房地產(chǎn)庫存中70%分布在三四線城市,，去庫存效果尚不樂觀，您怎么看？

倪鵬飛：前年我們在研究和測算時(shí)發(fā)現(xiàn)：總體上去庫存大概需要四五年的時(shí)間,。盡管都是三四線及以下城市,，情況差別也非常大。首先,，庫存和積壓過多的城市,，需要減少供給，特別是減少土地供應(yīng),，減少房地產(chǎn)投資和開發(fā),，這樣才有效，否則永遠(yuǎn)去不完,。其次,，從需求層面來看，要改善三四線城市投資環(huán)境,、生活環(huán)境,，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，讓老百姓不僅能夠生活,，接受好的公共服務(wù),，而且能夠創(chuàng)業(yè)就業(yè)，這樣才會有更多的人到三四線城市去,。有了更多的收入,，才能最終增加住房的需求。