目前廣州二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易中，客戶對(duì)海珠區(qū)的認(rèn)同度普遍較高,。

廣州日?qǐng)?bào)訊 （全媒體記者王荔玨攝影報(bào)道）日前,，廣州市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2016年廣州二手住宅買(mǎi)賣(mài)備案宗數(shù)為12.99萬(wàn)宗,，同比增加59%,，達(dá)到歷史峰值,；備案面積為1153.32萬(wàn)平方米,，同比增加65%,。2016年廣州二手住宅成交均價(jià)為15433元/m2,。來(lái)自廣州鏈家的統(tǒng)計(jì)顯示，成交量大區(qū)分別是番禺及增城,，其中,，番禺區(qū)重登二手住宅備案量區(qū)域的首位（20678宗），同比增加68.5%,，而增城區(qū)備案宗數(shù)的同比漲幅最大,，達(dá)96.5%。2016年廣州二手住宅市場(chǎng)出現(xiàn)成交量大增現(xiàn)象,，在市場(chǎng)處于“賣(mài)方”的情況下,，各月客戶成功壓價(jià)空間維持在2%~3%之間，低于2015年的水平,，這主要由以下四個(gè)因素所致,。

一是總體信貸層面持續(xù)寬松。往年在8月之后,，多數(shù)銀行給予首套房客戶的利率回歸到“基準(zhǔn)”狀態(tài),，到年底前因資金短缺甚至略微上升2~3個(gè)百分點(diǎn)。但2016年首套房客戶即使在12月申請(qǐng),，仍可享受8.5折優(yōu)惠利率,，導(dǎo)致買(mǎi)家入市積極性大增。二是稅費(fèi)成本降低,。2016年2月下旬針對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)大戶型（144平方米以上）的契稅減半，及5月的“營(yíng)改增”,，皆對(duì)客戶入市的稅費(fèi)成本作出一定程度的節(jié)省,。三是本地政策的穩(wěn)定性。2013年11月出臺(tái)的“穗六條”,，要求非廣州戶籍客戶必須有3年社?；騻€(gè)稅證明，才可獲得一個(gè)購(gòu)房名額,。至2016年下半年,，大部分外地客戶已連續(xù)繳存了3年的社保或個(gè)稅,，符合入市條件,。四是“賣(mài)一買(mǎi)一”個(gè)案增多。由于還清首套房的貸款,，再購(gòu)房可繼續(xù)享受首套房的條件,，廣州本地客戶在2016年通過(guò)“賣(mài)一再買(mǎi)一”實(shí)現(xiàn)改善居住環(huán)境的個(gè)案明顯增加，也同時(shí)加快了二手市場(chǎng)的房源流動(dòng)性,。

　　三成買(mǎi)家年齡在30歲以下

據(jù)廣州鏈家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，2016年的廣州市二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易中,，占比最大的是26~30歲的群體，達(dá)30.3%,，比2015年同期增加4.7個(gè)百分點(diǎn),；套均總價(jià)為171.83萬(wàn)元/套，同比增加28.61萬(wàn)元/套,，顯示年輕客戶群在自身資金儲(chǔ)備,、父母積蓄及銀行信貸的支持下，可承受的物業(yè)總價(jià)水平有所提高,。

購(gòu)買(mǎi)物業(yè)套均總價(jià)最高的是36~40歲的客戶群,，在2016年的套均總價(jià)為224.67萬(wàn)元/套，比2015年增加44.44萬(wàn)元/套,。但其成交占比只有13.9%,，同比減少2.4個(gè)百分點(diǎn)，該類客戶一般已持有兩套房產(chǎn),，在限購(gòu)的前提下只能通過(guò)“賣(mài)一買(mǎi)一”來(lái)完成再置業(yè)的計(jì)劃,。

廣州鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年的廣州市二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易中,，各個(gè)年齡段的客戶對(duì)海珠區(qū)的認(rèn)同度普遍較高,，選擇在該區(qū)購(gòu)房的比例皆在19%以上。而天河,、白云兩區(qū)的吸引度則平分秋色,，30歲以下的買(mǎi)家會(huì)相對(duì)傾向在天河尋找合適的物業(yè)，40歲以上客戶則把白云區(qū)的居住環(huán)境作為參考的因素,。

　　本地客買(mǎi)樓“量入為出”

2016年廣州二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易中,，有電梯物業(yè)的比例為70.1%，比2015年增加6.6個(gè)百分點(diǎn),。以二手住宅買(mǎi)家的身份證號(hào)對(duì)應(yīng)省份來(lái)判斷,，本地居民仍舊是廣州市二手住宅市場(chǎng)的主力群體，廣州本地占比為30.2%,，廣東省內(nèi)不含廣州市占比27.0%,。其他省份的客源中，與廣東省相距較近的湖南（8.4%）,、湖北（6.0%）,、江西（4.8%）占比較大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，廣東省內(nèi)客戶在廣州市購(gòu)房套均總價(jià)最低,，其中廣州本地客戶購(gòu)房套均總價(jià)為184萬(wàn)元/套，省內(nèi)其他城市客戶購(gòu)房套均總價(jià)為186.3萬(wàn)元/套,，皆遠(yuǎn)低于其他省份,，客戶以“量入為出”作為大前提,。而本地客戶以海珠區(qū)作為首選，帶有強(qiáng)烈的“老城情結(jié)”,；外地客戶則先把目光放在天河區(qū),，置業(yè)比例基本上超過(guò)25%。

　　佛山今年或?qū)⒗^續(xù)分流買(mǎi)家

展望未來(lái)的二手樓市走向,，業(yè)界認(rèn)為,，這將建立在兩個(gè)因素的變化上。

一是貨幣政策是否由“寬松”轉(zhuǎn)向“中性”,。目前重申限貸政策的城市,，多數(shù)是提高二套房的首付比例和維持“認(rèn)貸不認(rèn)房”的標(biāo)準(zhǔn)，只有北京,、深圳等少數(shù)幾個(gè)城市執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),。廣州在市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)上，以自住和改善型客戶為主,，投機(jī)性質(zhì)購(gòu)房比例相當(dāng)小,。預(yù)計(jì)短期內(nèi)跟進(jìn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的可能性相對(duì)較低，但銀行給予首套房客戶的利率優(yōu)惠折扣,，是否維持較長(zhǎng)時(shí)間的8.5折,，則有待驗(yàn)證。二是換房族的入市行為會(huì)否持續(xù),。2016年廣州樓市成交量出現(xiàn)同比大增,，換房族貢獻(xiàn)的力量不可忽視，“賣(mài)一再買(mǎi)一”行為加速了市場(chǎng)存量房源的流轉(zhuǎn),。

廣州鏈家研究院院長(zhǎng)周峰預(yù)期,，在市場(chǎng)潛在客戶和有效房源于2016年被快速消化，及政策調(diào)控面從相對(duì)寬松轉(zhuǎn)向平穩(wěn)的前提下,，2017年廣州樓市基調(diào)以“穩(wěn)中微調(diào)”為主,，隨著兩年前市區(qū)出讓地塊陸續(xù)開(kāi)工,，中心城區(qū)一手住宅成交比例有望輕微增加,。佛山對(duì)廣州的客戶分流作用仍在，而本地供應(yīng)不足的樓盤(pán)物業(yè)價(jià)格仍會(huì)有窄幅上調(diào)的空間,。一,、二手住宅市場(chǎng)總體成交量或較2016年縮減一成，這屬于正常的調(diào)整,。