日前，國務院出臺的《關于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》提出,，支持各地區(qū)在房地產稅等方面探索創(chuàng)新,，引發(fā)市場熱議。在中央明確“房子是用來住的,，不是用來炒的”這一定位后,，各地調控政策陸續(xù)出臺，曾經(jīng)被認為是降低房價“利器”的房地產稅再次成為關注的焦點,。

　　爭議三大焦點

對于征收房地產稅,，目前有較大的爭議：一是合法性的問題，二是必要性問題,，三是如何征收的問題,。

1.該不該征？

我國現(xiàn)行稅制體系中,，只有“房產稅”,，僅限于單位和個人的經(jīng)營性房地產。而房地產稅包括房地產業(yè)營業(yè)稅,、房產稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅,、印花稅等,。

房地產稅到底應不應該征收？諸如美國,、加拿大,、日本等國家，土地屬于私有,，因為土地增值,，附著于土地之上的房屋也跟著升值，地方政府會向房屋持有人征收房地產稅,。

但是中國的土地歸國有,，老百姓擁有的只是房屋的所有權和使用權，對土地只有70年的使用權,，租金已經(jīng)在買房時一次性交付,。后期增值的是土地，房屋因為老化破損不僅不升值還貶值,，既然貶值就不應該征收房產增值稅,。

對此，經(jīng)濟學家賈康認為：土地出讓金是地租,，以土地終極所有權為經(jīng)濟依據(jù)去征收地租,。征稅有一個公權力的背景,，是以政治上的權力為背景的依法強制征收。租和稅在各個經(jīng)濟體實際都是各行其道,，不是兩者只能取其一的關系,。

2.能否調控房價？

以調控房價和收入分配為由征收房地產稅,，理由不充分,。因為房價和收入分配受到諸多復雜因素的影響，房地產稅只是影響因素之一,，最終是否有效或者影響程度有多大是難以評估的,，這就使調控房價或者收入再分配的政策目標變得模糊不清。

從增加地方稅收的角度,，房地產稅短期難以替代土地財政,。由于較高的豁免設置、較低的累計稅率設置,、大量房產難以統(tǒng)計和確權,、真實城鎮(zhèn)化率較低等因素，即使開征個人住房房產稅,，短期內也難以替代土地出讓收入,。

另外，目前樓市出現(xiàn)嚴重分化,，人口流失的中小城市房屋嚴重過剩,，賣不出去、租不出去,，如果開征房地產稅,，勢必對這些城市的經(jīng)濟產生巨大負面作用，有可能導致房屋庫存量進一步上升,。在一線和強二線由于供不應求,，一致性預期下房地產稅轉嫁，推高房價和房租,；在三四線城市,，房地產稅將抑制改善性和投資性需求，僅剩城鎮(zhèn)人口增加和棚改動遷兩個途徑去庫存,，去化周期大幅延長。

3.如何征收,？

首先是房屋性質問題,。由于歷史遺留原因，現(xiàn)存房改房,、福利房,、央產房、軍產房、小產權房,、經(jīng)濟適用房,、集資房、兩限房等不同類型的房屋,，產權性質差別大,，稅基不統(tǒng)一。

其次是征收標準問題,。關于征稅范圍,、計稅依據(jù)、稅率制定,，以及稅收減免等課稅細節(jié)的制定還存在爭議,。在中國，住房保有環(huán)節(jié)的房地產稅,，要考慮以免稅條款對應住房基本保障,、設計扣除“第一單位”的具體標準，具體而言是按人均面積扣,，還是按套數(shù)扣,，是有爭議的。社科院曾經(jīng)提出方案,，設計為人均40平米,，但也有不同意見，立法中大家需尋求最大公約數(shù),。有人會認為應60平米,，有人會認為應該從第一套房扣除，但也有人說扣除第一套房會催生離婚潮,。也有建議以單親家庭第一套房,、雙親家庭前兩套房扣除，從第三套房開始征,。然而,，究竟設定怎樣的標準較為合理，目前也難以達成一致,。

關于房地產稅計稅余值的估價流程,，目前尚未建立統(tǒng)一的標準。當前房地產估價的中介機構較為分散,，部分二手房出于避稅的考慮,，實際交易價格和官方系統(tǒng)的登記價格差距較大。而且不動產的獨一性決定了征稅主體的個體差異較大,，如何建立城市或者街道范圍的基準地價,，針對不同房產之間個性因素進行修正,，以及隨著資產價格變動如何進行價格的及時更新，迫切需要探索出較為適合我國不動產市場的估價體系,。

再次是如何征收的問題,。迄今為止，中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收,，即便是個人所得稅,，也是通過單位財務部門代扣代繳，如果讓稅務局直接面對居民個人征收房地產稅,，難度較大,。有人建議采取中介方式，可以把房地產稅委托給有資質的資產評估的權威部門來征收,，這樣可以節(jié)省稅務部門的人力物力成本,。但目前中介的誠信程度、職業(yè)操守和業(yè)務能力目前是否達到相應的水平,，也存在質疑,。并且，如果采用重慶,、上海征稅范圍較窄,、稅率較低的方案，則存在征管成本高,，收益小的問題,。

　　五大政策走向

基于上述分析，我們對房地產稅未來政策走向判斷如下：

1.盡管沒有明確的時間表,，但房地產稅征收是大勢所趨,。

房地產稅是成熟市場經(jīng)濟體作為地方財政收入的重要和穩(wěn)定來源，用于支持地方公共設施建設和服務,，提升地方房產價值,，形成正向循環(huán)；也是對我國現(xiàn)有房地產市場稅收結構中重交易,、輕保有的修正,，有利于房地產市場的健康發(fā)展。

2.推出房地產稅主要定位為形成合理的稅收體系,。

無論從國際經(jīng)驗,，還是上海和重慶的實踐來看，房產稅對房價的影響是有限的,。

推出房地產稅更多定位為理順現(xiàn)有的房地產稅費結構,，形成合理的稅收體系，為地方財政提供重要和穩(wěn)定的稅收來源,。

3.受制多種因素影響,，房地產稅在我國短期內難以全面落地。

除了立法等準備工作還未完成以外,，由于前期重慶,、上海的房產稅試點并不成功，預計房地產稅征收前還會采用新的方案,，目前關于新方案還存在許多爭論,，以及有待解決的技術問題。

另外,，樓市出現(xiàn)嚴重分化,，擔心推出房地產稅后對三四線城市去庫存影響，也是很重要的考量因素,。因此,，房地產稅在我國短期內難以全面落地。

4.新推出的房地產稅將對現(xiàn)行稅費體制中的稅費項目進行歸并和調整,。

房地產稅在起草過程中,，實際上是對現(xiàn)行稅制以及有關的收費體系的再設計，因為圍繞著房地產的稅收有很多,，還有附加在土地上的各種各樣數(shù)不清名目的一些費用,，都和房地產稅有關。

新推出的房地產稅將對現(xiàn)行稅費體制中的稅費項目進行歸并和調整,，更合理地反映房地產市場的稅收結構,。

5.可能先在某些城市、省份試行,，然后再推廣,。

1月12日，國家發(fā)改委主任徐紹史在《人民日報》發(fā)布署名文章稱,，支持各地區(qū)在房地產稅等方面探索創(chuàng)新,。可以預期,，房地產稅可能先在某些城市,、省份試行，然后再推廣,。（巴曙松系中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家,，國家“十三五”規(guī)劃專家委員會委員；劉孝紅系銀河達華低碳產業(yè)（天津）基金管理有限公司總經(jīng)理）