雞年春節(jié),，火爆了一年的中國(guó)樓市也進(jìn)入了休眠模式，開(kāi)年多地樓市量?jī)r(jià)齊跌,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，2017年春節(jié)前后,，市場(chǎng)處于政策重壓下的平穩(wěn)期，隨著多地樓市調(diào)控的加強(qiáng)以及人口結(jié)構(gòu)的改變,，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)承壓,。

現(xiàn)狀 樓市成交數(shù)據(jù)慘淡

春節(jié)長(zhǎng)假，天津樓市仍有16個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)連市,，其中,，市內(nèi)六區(qū)有4個(gè)項(xiàng)目連市，環(huán)城四區(qū)有10個(gè),，濱海新區(qū)2個(gè),，但結(jié)果并沒(méi)能讓開(kāi)發(fā)商如愿。

大年初四,，張?chǎng)螏е胰巳チ颂宋挥谖淝宓姆鹆_倫薩小鎮(zhèn),，逛完回家路上看到一樓盤(pán)優(yōu)惠就停下車帶著家人去看了看。“這個(gè)樓盤(pán)打折促銷,，優(yōu)惠力度按照購(gòu)房順序遞減,，早到多得，但去看房的人還沒(méi)有銷售顧問(wèn)人多,，十分冷清,，我們進(jìn)去逛了圈就走了。”張?chǎng)握f(shuō)。

春節(jié)期間,，多地樓市同天津一樣量?jī)r(jià)齊減,。以廣州為例，陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示,，1月23日-1月29日廣州新房網(wǎng)簽成交505套,，環(huán)比之前一周的1936套減少1431套，環(huán)比下降73.92%,；均價(jià)方面,，該周網(wǎng)簽均價(jià)為14729元/平方米，環(huán)比之前一周的18223元/平方米減少3494元/平方米,，環(huán)比下降19.17%,。

另一種情況則是因價(jià)高“嚇退”購(gòu)房者。以河南鄭州為例,，雖然當(dāng)?shù)貥鞘腥跃呶?，但大多?gòu)房者選擇只看不買(mǎi)。

2016年樓市瘋漲的鄭州仍是投資者的熱門(mén)選擇,，這也促使已定居北京,、廣州等地的河南人回鄉(xiāng)置業(yè)熱情高漲。王麗老家是河南,，趁著帶著兩個(gè)孩子回河南探親的空隙,，她專程來(lái)了一趟鄭州。“以前因?yàn)楦鞣N原因沒(méi)有買(mǎi)成房子,。”王麗說(shuō),，現(xiàn)在，她下定決心在鄭州買(mǎi)房了,，但是因?yàn)橄拶?gòu)已經(jīng)沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)了,。

據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，從1月25日到1月30日,，售樓部來(lái)電咨詢16個(gè),，大多數(shù)是北京、上海還有省內(nèi)其他地方的購(gòu)房者,，但多數(shù)只是詢問(wèn),，并未購(gòu)置。

“一是限購(gòu),，二是價(jià)格已高到離譜,，再加上國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控，價(jià)格應(yīng)該有不少下降空間,，所以現(xiàn)在購(gòu)房不再作為投資的首選了,。”一位購(gòu)房者表示,。

中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認(rèn)為，整體來(lái)看,，相比2016年春節(jié)的政策刺激,，2017年春節(jié)前后，市場(chǎng)處于政策重壓下的平穩(wěn)期,。1月公布的2016年數(shù)據(jù)也顯示,，從去年10月開(kāi)始，市場(chǎng)的亢奮已在各地的調(diào)控之下逐漸退燒,，多項(xiàng)指標(biāo)同比漲幅已有收窄。從一線城市簽約看,，春節(jié)期間市場(chǎng)主要以休眠為主,，而三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)成為潮流。

因返鄉(xiāng)置業(yè)的影響,，貴州部分樓市再度迎來(lái)了高漲,。“從大年初三開(kāi)始，來(lái)看房定房的客人明顯增多,，大部分是外出務(wù)工返鄉(xiāng)過(guò)年的年輕人,。”遵義市播州區(qū)一家由央企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)銷售人員小鐘告訴記者，過(guò)年期間售樓部一直有人值班,，也是考慮到春節(jié)返鄉(xiāng)的這部分購(gòu)房者,。

為支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，貴州各地出臺(tái)了諸多優(yōu)惠政策,。黔南州獨(dú)山縣住建局常務(wù)副局長(zhǎng)馬駿說(shuō),，獨(dú)山縣對(duì)新一輪易地扶貧搬遷到城里的群眾購(gòu)買(mǎi)商品房，給予每人最高6萬(wàn)元的補(bǔ)貼,。不過(guò),，由于去庫(kù)存成效顯著，春節(jié)期間城區(qū)80至140平方米的住房“一房難求”,，成交均價(jià)有所上漲,。

據(jù)貴州省住建廳統(tǒng)計(jì)，2016年貴州省商品房銷售面積增速同比增長(zhǎng)15％左右,。截至目前,，商品住房去化周期回落至15個(gè)月以下，較2015年末減少3個(gè)多月,。在棚改貨幣化安置,、住房公積金異地貸款、農(nóng)民安家貸等政策支持下,，50余萬(wàn)戶城鎮(zhèn)職工和農(nóng)民工喜獲新居,。

定調(diào) 多地明確加強(qiáng)調(diào)控

事實(shí)上，小長(zhǎng)假樓市冷清一方面是因?yàn)榇汗?jié)因素影響，另一更重要的因素則是樓市調(diào)控收緊,。

隨著地方兩會(huì)相繼召開(kāi),，多地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控表態(tài)，“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒的”,。

廣東方面表示，支持居民自住購(gòu)房需求,，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房,，切實(shí)抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)工作,。

北京代市長(zhǎng)蔡奇在政府工作報(bào)告中指出,，把握住房的居住屬性，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向,，以政府為主提供基本保障,，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，金融,、財(cái)稅,、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多措并舉,，探索建立符合國(guó)情市情,、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

上海市長(zhǎng)楊雄也表示,，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

深圳方面指出,，對(duì)商品住房和商務(wù)公寓預(yù)售價(jià)格進(jìn)行管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類房源銷售均價(jià),。深圳升級(jí)版“限價(jià)令”,，明確“政府指導(dǎo)價(jià)”，以促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展,，防止房?jī)r(jià)大起大落,。

張大偉認(rèn)為，樓市持續(xù)調(diào)控是2017年的主要方向,，在此背景下,，大部分城市的新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)成交將低位徘徊。中原報(bào)價(jià)指數(shù)顯示,，前期房?jī)r(jià)漲幅較高的城市回調(diào)壓力倍增,，中原經(jīng)理指數(shù)也顯示專業(yè)經(jīng)紀(jì)人對(duì)后市態(tài)度較為冷靜審慎,。

預(yù)判 房地產(chǎn)“峰值”已過(guò)

春節(jié)前夕，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2016年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)顯示,，2016年全國(guó)商品房銷售面積15.73億平方米,，較上年增長(zhǎng)22.5%。銷售額方面,，2016年商品房銷售額達(dá)11.76萬(wàn)億元,，較上年增加34.8%，雙雙刷新房改后商品房的歷史記錄,。

在此背景下,，有業(yè)內(nèi)人士提出房地產(chǎn)“峰值”已顯現(xiàn)。“我國(guó)正告別住房絕對(duì)短缺時(shí)代,。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲表示,，根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，目前全國(guó)累積的存量住房約179億平方米,、2.2億套。按照當(dāng)年常住人口家庭來(lái)算,，戶均約1.02套住房,。就全世界經(jīng)驗(yàn)而言，戶均擁有1.1套住房以后,，住房市場(chǎng)的峰值就會(huì)到來(lái),。

原國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦也曾表示，房地產(chǎn)峰值已過(guò),，拐點(diǎn)到來(lái),。他認(rèn)為，“頂點(diǎn)”在2014年已經(jīng)到來(lái),。房地產(chǎn)投資回升時(shí)間不會(huì)太久,，以后還是會(huì)回調(diào)，因?yàn)榛久鏇](méi)有改變,。

從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看,，目前主力購(gòu)房人群為25歲-49歲，90后已經(jīng)進(jìn)入到主力購(gòu)房人群中,。但根據(jù)全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù),，目前80后人口的總數(shù)是2.28億，90后是1.74億,，90后人口總數(shù)比80后少23%,。

以婚齡人口為例，第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示,，我國(guó)20歲-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢(shì),，預(yù)計(jì)全國(guó)新結(jié)婚夫婦對(duì)數(shù)將從2013年的1350萬(wàn)對(duì),，逐年下滑至2020年的800萬(wàn)對(duì)，年均增速為-7%,。而結(jié)婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構(gòu)成之一,。

“人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐力度正在減弱，從現(xiàn)在來(lái)看,，樓市中的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生改變,，剛需人口開(kāi)始減少。”中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞分析,，近兩年,，人口結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)指標(biāo)都出現(xiàn)了拐點(diǎn)，中國(guó)勞動(dòng)力人口,、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長(zhǎng)周期上出現(xiàn)向下拐點(diǎn),。