圖/恒隆地產(chǎn)香港藍(lán)塘道23-39住宅項(xiàng)目,。

人民網(wǎng)北京2月4日電 （余燕明）中國內(nèi)地及香港受零售業(yè)及經(jīng)濟(jì)因素拖累,，商業(yè)物業(yè)租金收入增長陷入瓶頸，香港等成熟市場的房地產(chǎn)商也要重新依靠物業(yè)銷售拉動(dòng)公司整體收入規(guī)模增長,。

恒隆地產(chǎn)（股份代碼：00101.HK）新近公布的2016財(cái)年業(yè)績報(bào)告顯示,，公司去年?duì)I業(yè)收入大漲了46%逾130億港元,，其物業(yè)租賃收入與上期基本持平，帶動(dòng)收入增長的是物業(yè)銷售,，當(dāng)年物業(yè)銷售收入超過53億港元,，同比上漲了345%,，上期不到12億港元,。

2016年，恒隆地產(chǎn)在香港出售了較多的住宅物業(yè),，其中包括436套浪澄灣住宅（2015年36套）,，2套藍(lán)塘道23-39半獨(dú)立式住宅，1套君臨天下復(fù)式住宅,，以及最后2套君逸山住宅,。截至2016年底，恒隆地產(chǎn)可供銷售的住宅物業(yè)賬面總值不到24億港元,。

恒隆地產(chǎn)將物業(yè)銷售回流的部分現(xiàn)金用以償還了公司的港元浮動(dòng)利率貸款,，這讓恒隆地產(chǎn)的港元浮動(dòng)利率貸款從2015年末91億港元減至去年底的41億港元，而這也是公司2016年削減規(guī)模最大的借貸款項(xiàng),。

物業(yè)租賃收入占到恒隆地產(chǎn)營業(yè)收入的近6成,，但去年并無明顯增長。即便撇除人民幣2016年兌港元貶值6%的影響,，恒隆地產(chǎn)當(dāng)年的租金收入也只是增長了3%,，連續(xù)兩年維持在77億港元左右的規(guī)模。

香港物業(yè)租金收入當(dāng)年錄得5%的增長,，至37億港元左右,；內(nèi)地投資物業(yè)租金收入以人民幣計(jì)值錄得1%左右的增長，換算成港元后則有所下跌,，約為40億港元,。

投資物業(yè)租金收入是恒隆地產(chǎn)的利潤保障。2016年77.37億港元租金收入里,，營業(yè)利潤達(dá)到了57.1億港元,，毛利率達(dá)到73.8%；對比恒隆地產(chǎn)物業(yè)銷售收入53.22億港元錄得營業(yè)利潤32.09億港元,，其毛利率為60%,。

中國內(nèi)地占恒隆地產(chǎn)租金收入比重為52%，但沈陽、無錫和天津三地的3個(gè)恒隆廣場表現(xiàn)相對低迷,。2016年底,，天津恒隆廣場的出租率開始下滑，沈陽和無錫的恒隆廣場也受到零售業(yè)下行的沖擊,，后兩個(gè)購物商場的租金收入較上年減少了18%,，并且由于擁有較多高端租戶，不少已經(jīng)終止租約和下調(diào)租金,。

沈陽,、無錫和天津3個(gè)恒隆廣場2016年底的出租率分別為84%、80%和82%,，為公司在中國內(nèi)地8個(gè)恒隆廣場里出租率最低水平（大連恒隆廣場新落成,，出租率66%）。

投資物業(yè)的出租率及租金收入,，是評估其資產(chǎn)價(jià)格的主要因素,。2016年恒隆地產(chǎn)對名下投資物業(yè)價(jià)值進(jìn)行重估后，整體重估減值2.86億港元,，主要是沈陽和無錫2個(gè)恒隆廣場的估值下降,。

恒隆地產(chǎn)為應(yīng)對中國內(nèi)地零售業(yè)的下行趨勢，公司也開始了一系列舉措,，包括對這些商場的改造翻新以及優(yōu)化租戶,，恒隆地產(chǎn)預(yù)計(jì)實(shí)施商場優(yōu)化工程后會提升物業(yè)品質(zhì)及租金水平。但短期內(nèi),，由于商場翻新施工,、換租、退租及短租等因素,，中國內(nèi)地的這些恒隆廣場租金收入也受到了明顯影響,。

公司將位于沈陽的市府恒隆廣場的一棟67層的寫字樓進(jìn)行改建，其頂層的19個(gè)樓層全部改建為康萊德酒店旗下的五星級酒店,，并預(yù)計(jì)在2019年開幕,，提供315間客房及套房。

但恒隆地產(chǎn)仍進(jìn)一步在內(nèi)地拓展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,。到去年底,，恒隆地產(chǎn)位于無錫的第二座寫字樓正在建設(shè)，總面積5.6萬平方米,，預(yù)計(jì)2019年完工,；昆明的恒隆廣場也在建設(shè)，總建面43.4萬平方米,，預(yù)計(jì)2018年底開業(yè),；武漢恒隆廣場總建面46萬平方米，也預(yù)計(jì)是在2019年分期落成。

這些新建及改建項(xiàng)目的資本開支未來多達(dá)370億港元,，恒隆地產(chǎn)為此儲備了大量的人民幣現(xiàn)金資源,。到2016年底，恒隆地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余為243億港元,，其中約88%的流動(dòng)資金為人民幣銀行存款,。恒隆地產(chǎn)認(rèn)為，這些人民幣銀行存款為內(nèi)地發(fā)展中項(xiàng)目的未來施工費(fèi)的外匯風(fēng)險(xiǎn),，提供了自然對沖,。

2016年美元兌港元匯率出現(xiàn)波動(dòng)，最高時(shí)上漲了0.64%,，人民幣對港元全年下跌了約6%,，恒隆地產(chǎn)在中國內(nèi)地和香港兩地要同時(shí)應(yīng)對美元及人民幣匯率調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

恒隆地產(chǎn)是一家香港上市公司,，會計(jì)貨幣以港元計(jì)值,，并且借貸組合里,，包含港元及美元貸款,、債券，但公司在中國內(nèi)地?fù)碛写罅课飿I(yè)資產(chǎn),、營業(yè)收入及承擔(dān)大額資本開支均以人民幣計(jì)值,，這給恒隆地產(chǎn)帶來了匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

到2016年底,，恒隆地產(chǎn)在中國內(nèi)地的凈資產(chǎn)總額為590億元,，全年人民幣兌港元貶值約6%，按匯率將其人民幣計(jì)值的凈資產(chǎn)換算為港元后,，錄得匯兌損失47億港元,；另外，恒隆地產(chǎn)在香港還持有142億元人民幣銀行存款,，換算成港元后,，會繼續(xù)錄得匯兌損失10.55億港元。2016年公司兩項(xiàng)合計(jì)產(chǎn)生匯兌損失57.62億港元,，會在利潤表中的其他全面收入/外匯儲備項(xiàng)目中入賬,。

為了平衡人民幣匯率波動(dòng)的影響，恒隆地產(chǎn)會選擇使用更多境內(nèi)人民幣債項(xiàng)以支付施工費(fèi)用,。截至2016年底,，恒隆地產(chǎn)名下人民幣浮動(dòng)利率貸款超過了100億港元，在公司債務(wù)結(jié)構(gòu)中占比為38.2%,。并且其持有的人民幣現(xiàn)金資源也接近215億港元,。

同時(shí)，恒隆地產(chǎn)應(yīng)對美元匯率變動(dòng)，則在外匯市場采用了貨幣掉期合約工具,。恒隆地產(chǎn)發(fā)行了兩筆總額10億美元的固定利率債券（等值77.56億港元）,，為對沖這一風(fēng)險(xiǎn)，恒隆地產(chǎn)采取以兩份同等值的美元/港元貨幣掉期合約對沖,，鎖定了未來美元債券償本付息的美元匯率,。

到2016年底，恒隆地產(chǎn)兩份美元/港元貨幣掉期合約的未實(shí)現(xiàn)公允值收益超過2億港元,，2015年底則為減值1億港元,。

恒隆地產(chǎn)2016年保持了較高比例的分紅派息。公司宣布2016年以現(xiàn)金方式每股派發(fā)0.58港元末期股息,，連同已派發(fā)2016年每股0.17港元中期股息,，公司全年股息為每股0.75港元，當(dāng)年恒隆地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)每股收益1.38港元,，2016年派息率為54%,。