北京晨報(bào)消息 房地產(chǎn)市場的火爆,，除了表現(xiàn)在房價(jià)上,，還體現(xiàn)在地價(jià)上。截至目前，今年拍出的地王數(shù)量已經(jīng)超過70宗。不少業(yè)內(nèi)人士表示出擔(dān)心,，房價(jià)不可能一直暴漲，“地王”制造者很可能要為自己的行為付出代價(jià),。

發(fā)燙的土地市場

5月18日,，37家房企哄搶上海浦東周浦鎮(zhèn)一塊住宅用地,，保利地產(chǎn)最后以54.5億元競得，溢價(jià)率295.8%,，實(shí)際樓面價(jià)為55707元/平方米,，這意味著每平方米的保本售價(jià)接近8萬元。而周浦地區(qū)目前均價(jià)在4萬元/平方米左右,，新房最高不超過4.8萬元/平方米,。

今年以來，一線城市以及樓市成交火熱的二線城市土地價(jià)格被不斷刷新,。5月13日,，南京出讓7宗土地，50余家房企參與競拍,，全部地塊總成交金額約為249億，其中三宗地成為地王,，包括一個(gè)總價(jià)地王,、一個(gè)單價(jià)地王以及一個(gè)區(qū)域地王。4月上旬,，蘇州拍賣的13宗地塊創(chuàng)下平均高達(dá)200%的溢價(jià)率,，刷新了3個(gè)區(qū)的成交價(jià)紀(jì)錄。4月底,，合肥出讓6宗地塊,，單日攬金超過110億元，最高樓面價(jià)溢價(jià)率292.11%……土地市場已經(jīng)熱得發(fā)燙,。

根據(jù)克爾瑞研究中心報(bào)告,，今年以來，重點(diǎn)城市總價(jià),、單價(jià)地王已經(jīng)超過70個(gè),，而在上一個(gè)“地王年”2013年，全年也不過拍出60個(gè)地王,。

值得注意的是,，在這一輪拿地潮中出現(xiàn)了不少民營企業(yè)的身影。“這些公司的實(shí)力和當(dāng)年的央企不可同日而語,，一旦資金信貸收緊,，房地產(chǎn)市場恢復(fù)調(diào)控，他們是否能扛得住要打一個(gè)大大的問號,。”有業(yè)內(nèi)人士表示出擔(dān)心,。

入市難度成最大疑問

在接下來的兩年，開發(fā)商以何種方式將這些地王項(xiàng)目推入市場,，并被市場所接受成為最大疑問,。不過,，有一點(diǎn)可以肯定，價(jià)格必然不菲,。

從以往情況看,，開發(fā)商會(huì)絞盡腦汁提高產(chǎn)品的溢價(jià)能力。上周末,，位于沈陽和平區(qū)西塔商業(yè)街的沈陽001號重點(diǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目One World世界城開盤,，均價(jià)每平方米接近2萬元。作為2013年的“地王”項(xiàng)目,，為體現(xiàn)它的與眾不同,，開發(fā)商不惜重金，打出世界上最大的智能家居社區(qū)的概念,，并請來韓國明星金秀賢作為項(xiàng)目代言人,。而售樓處也是國內(nèi)首家無樣板間、無沙盤,、無模型,、無紙質(zhì)樓書、無DM單的純數(shù)字化項(xiàng)目售樓處,。

在5月20日舉辦的東北城市轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)發(fā)展論壇上,，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一表示，以往我國房地產(chǎn)業(yè)靠單一土地增值形成價(jià)值鏈的傳統(tǒng)開發(fā)模式,、投資模式,、運(yùn)營模式正面臨著失控與顛覆。

然而,，這樣的融合和創(chuàng)新能否匹配其高昂價(jià)格,，是否能被市場接受，也成為不少業(yè)內(nèi)人士心中的疑問,。“該項(xiàng)目周邊的樓盤價(jià)格只有它的一半,，而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，4月沈陽新建商品住宅均價(jià)才7009元/平方米,。”一位分析人士認(rèn)為,，沈陽當(dāng)?shù)氐馁徺I力水平和高凈值客戶數(shù)量支持One World世界城的發(fā)展可能略顯吃力。

■專家觀點(diǎn)

土地市場加杠桿更加危險(xiǎn)

“最近拿地王的房企,，邏輯都是慢慢熬個(gè)三五年,。如果熬得起，誰也不會(huì)在乎自己是不是擊鼓傳花的最后一棒,，時(shí)間可以換空間,，今天房地產(chǎn)已經(jīng)真正成為大鱷們的游戲。”對于近期土地市場的瘋狂,，易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱如此表示,。不過,，新城控股副總裁歐陽捷卻認(rèn)為，“輪流坐莊是不現(xiàn)實(shí)的,，給別人抬了轎子,，可能讓自己吃不了兜著走，最終地王解套還是要靠供求關(guān)系,。”

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也表示,，盡管一些開發(fā)商在拿地時(shí)不差錢，但相當(dāng)一部分開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表并不好看,，“瘋狂拿地,，是在下很大的賭注，通過舉債和加杠桿的方式高溢價(jià)造出地王,，然后助推周邊的房價(jià),，從而實(shí)現(xiàn)全面解套。但這種玩法在過去房子短缺的情況下可能得逞,，在住房已經(jīng)告別短缺的情況下,，一旦房價(jià)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，市場調(diào)整,，則意味著開發(fā)商替銀行拿了一塊很難解套的土地。土地市場這種加杠桿的危險(xiǎn)比買房加杠桿更危險(xiǎn),。”對于后市,，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的熱度在下半年降溫的概率極大,，市場暴漲不可持續(xù),，“一些地王制造者很可能要為自己的行為付出代價(jià)。”