上海熱線消息 房屋產權的問題,，越來越受到人們的關注,，之前市場上出現過“小產權”房，雖然很快就被政令禁止了,，但小編覺得還是有必要說說大,、小產權的故事，供大家在買房的路上避開錯誤,。

所謂小產權房,，是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用,，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā),，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”,。“小產權房”不是法律概念,，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證,，購房合同在國土房管局不會給予備案,。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

通俗點解釋就是,，國家發(fā)產權證能買賣的叫大產權房,，平時我們能買到的普通商品房都屬于大產權房，其中包括70年產權,、50年產權,、40年產權三種。而國家不發(fā)產權證的叫小產權房,。

“小產權房”的性質有三種：一種是在集體建設用地上建成的,，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者,，外村農民不能購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子,。最后一種是各類農業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購房者無法得到賠償,，因為買賣合同是無效的,。

小產權房與大產權房的區(qū)別

一、小產權房

1,、小產權房的房產證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā),，職工并沒有實際的產權。

2,、職工想要轉讓小產權房的話,，必須在購買五年之后才能夠進行,。

3、小產權房的建設用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有,，并且這類房產只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住,。

4、購買小產權房之后,，若要再轉讓,，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易,。

二,、大產權房

1、大產權房的房產證由國家頒發(fā),，被國家認可和接受,。

2、職工可以自由出售或轉讓大產權房,，沒有時間上的限制,。

3、大產權房的用地是由國家(也就是當地政府)劃撥或者轉讓的,，銷售對象可以是任何人,。

4、購買大產權房之后,，購買者可以自由進行使用,、出售或轉讓，不用補繳任何費用,。

買小產權房會具備一定的風險

1,、缺少“五證”

“五證”即具備國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證,、建設工程規(guī)劃許可證,、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。如果沒有“五證”是不能辦理房產證的,。沒有產權,，不受法律的保護。

2,、拆遷難補償

除了不能辦理房產證外,，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突,，還很有可能被拆除,，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

3,、質量難保證

房屋質量沒人監(jiān)督,，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料,，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā),，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外,，入住后的物業(yè)管理也極容易出現問題。

4,、小產權房不能抵押或者上市轉賣

由于沒有正規(guī)的產權證,，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方,。

5、小產權房不能抵押貸款

小產權房不能在房地產管理部門登記備案,，所以不可以辦理抵押等他項權利,，沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復,。

大產權房存縮水風險

房屋使用年限分兩個概念：一個是房屋本身的使用年限,，另一個是土地使用年限。房屋是私人財產,，購房者享有永久的所有權和使用權,。土地是國家的，開發(fā)商和個人拿到的只是使用年限,。因此我們通常所說的產權年限,，指的是土地的使用年限。

房屋產權的年限,，是從開發(fā)商拿地之日起開始計算的,，而地產開發(fā)的周期一般較長(一般從拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)，因此購房者到手的產權一般會縮水幾年,，一般70年產權的房子實際使用年限也就60多年,，一些50年、40年產權的房子使用年限更短,。因此,，購房者在購買房子之前，一定要咨詢項目的拿地時間,，而不僅僅是交房時間,。