中國房地產(chǎn)網(wǎng)消息（記者 許倩 北京報道）距離5月1日建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè),、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推行營改增試點僅剩1個多月,。屆時，執(zhí)行了20多年的營業(yè)稅將全部改征增值稅,。營改增后,，將給房企、購房者,、房地產(chǎn)市場帶來哪些稅負(fù)變化,，成為業(yè)界最為關(guān)注的話題。

3月24日,，財政部,、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（以下簡稱《通知》），對業(yè)內(nèi)期待已久的具體征稅細(xì)則進(jìn)行了說明,。其中,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用,，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額,。

這意味著占總銷售額比例大約20%~40%甚至在一線城市更高的土地價款部分，將不計入征稅范圍,。“在銷售額中就把土地款扣掉了,，大大降低房企稅負(fù)。尤其對于在一線城市高價拿地的房企,，減稅有利于其松綁壓力,，促使其增加房地產(chǎn)供應(yīng)。”財稅專家,、山東財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟研究中心主任潘明星對中國房地產(chǎn)報記者表示,。

財政部部長樓繼偉表示,，不動產(chǎn)納入抵扣鏈條后，企業(yè)租來的房產(chǎn),、投資形成的不動產(chǎn)都可以抵扣,，“但是以往的不動產(chǎn)還不能抵，新投資的部分可以抵,。這恐怕在開始階段可能有稅負(fù)的變化,，鼓勵企業(yè)投資，甚至投資量大的時候,，可能一兩年可以不交稅,，都抵扣了。”“這將鼓勵企業(yè)投資,、購入并持有商業(yè)地產(chǎn),，對從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也便于它把稅負(fù)傳遞給下家,，因此房地產(chǎn)營改增利好商業(yè)地產(chǎn),。”德勤華東區(qū)間接稅主管合伙人高立群表示。

“建議想要購進(jìn)不動產(chǎn)的企業(yè),，等到今年5月1日營改增實施后再買房,，可能幾年不用繳稅。”潘明星表示,。

而對于二手房交易,，經(jīng)測算，營改增后,，稅負(fù)只減不增,，購房者大可不必恐慌入市。需要注意的是,，營改增雖有助于樓市去庫存,，但不是救命丹藥，尤其是市場無效供應(yīng)導(dǎo)致的永久庫存,。

“無效供應(yīng)至今都將是去庫存較難解決的部分,，在持有與銷售物業(yè)中都存在。對于商業(yè)地產(chǎn)商,，還是建議認(rèn)知和理解商業(yè)的特殊屬性,，無論市場競爭壓力如何，打造被需要的產(chǎn)品都是首位評價因素,，而非簡單粗暴地追求開發(fā)速度,。畢竟市場面前只有消費者與你。”RET睿意德董事索珊在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示,。

對房企的影響

土地成本不再計稅 地價越高越劃算

目前房地產(chǎn)企業(yè)征收營業(yè)稅的稅率為5%,，計算營業(yè)稅及附加大概為5%~6%；建筑業(yè)營業(yè)稅為3%,，營改增后,，這兩個行業(yè)的增值稅都定為11%。理論上看,，“假如拿不到進(jìn)項抵扣,，意味著要交足11%的稅，那么稅負(fù)自然大幅上升,。但從房地產(chǎn)所涉及上游所有行業(yè)企業(yè)都充分使用增值稅發(fā)票的邏輯上來說,，營改增總體上應(yīng)該是減稅的。”廣東省某市國稅局相關(guān)人士表示,。

按照《通知》,，增值稅應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額－當(dāng)期進(jìn)項稅額，當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時,，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（房地產(chǎn)老項目除外）,，以取得的全部價款和價外費用,，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,。

對于老項目的銷售，《通知》給出了過渡辦法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目（指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目）,，適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。這樣的稅負(fù)水平與之前5%營業(yè)稅稅負(fù)相當(dāng),。

“房企采用預(yù)售制,，營業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入當(dāng)期就要繳納，占用流動資金,，營業(yè)稅構(gòu)成房企不可忽視的現(xiàn)金流出,。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項目建設(shè),、材料等先購入,，多數(shù)時間進(jìn)項稅額大于銷項稅額，因而開發(fā)之初較長時間無稅可繳,，減少企業(yè)流動資金的占用,。”戴德梁行大中華區(qū)研究部主管聶安達(dá)分析表示。

平安證券分析師王琳曾測算認(rèn)為,，土地成本占房企總銷售額比例大約為20%~40%,隨著一二線核心城市土地成本高企,，土地成本占總成本比例有進(jìn)一步上升趨勢,。若土地成本可以抵扣，則將大幅降低開發(fā)商稅收成本(由5.5%下降至3.78%）,。

而此次《通知》明確,，土地成本直接在銷項稅額方面就被扣除掉，意味著土地,、建安成本占比越高的企業(yè),，稅負(fù)越少。湖南省政協(xié)委員,、湖南經(jīng)濟地理研究副所長王義高認(rèn)為,，營改增對于原來已繳清土地款等相關(guān)款項、沒有欠政府錢的房企是利好,，對于原來欠了很多稅費的企業(yè),，可能是致命打擊。

潘明星則認(rèn)為,，兩類企業(yè)稅負(fù)將上升,，“一是營改增實施前，企業(yè)大量購進(jìn)(如購置不動產(chǎn)等),；二是某些企業(yè)的材料采購時,，來源不是很明確，且對方無法提供發(fā)票,，企業(yè)將無法抵稅,。因為增值稅=銷項稅額－進(jìn)項稅額，在銷售規(guī)模一定的情況下,，企業(yè)繳稅多少取決于購進(jìn)的多少,。購進(jìn)多的稅負(fù)下降，購進(jìn)少的稅負(fù)上升,。”由于建筑行業(yè),、金融業(yè)或?qū)⑴c房地產(chǎn)行業(yè)一起實施營改增，上游建筑商進(jìn)項稅轉(zhuǎn)嫁能力以及地產(chǎn)商的銷項稅是否能轉(zhuǎn)移至消費者成為影響利潤及應(yīng)交稅款的關(guān)鍵因素,。

從稅負(fù)角度來看,，銷項稅不轉(zhuǎn)嫁的情況下，企業(yè)稅負(fù)相對較小,，但其利潤空間也較小,。而只有在進(jìn)項稅不轉(zhuǎn)嫁且銷項稅轉(zhuǎn)嫁時，營改增后企業(yè)利潤方為最大,。因此,，企業(yè)營改增后為追求稅負(fù)減少，將盡可能向上下游轉(zhuǎn)嫁,。

對商業(yè)地產(chǎn)的影響

商業(yè)地產(chǎn),、高端樓盤最受益

相比起住宅,，商業(yè)地產(chǎn)的庫存比住宅地產(chǎn)更加嚴(yán)重。中華全國商業(yè)信息中心主任王耀近日表示：“商業(yè)地產(chǎn)未來兩年會進(jìn)入深冬,。”根據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，商業(yè)地產(chǎn)待售面積為2.7億平方米，住宅待售面積為4.5億平方米,。一年的房地產(chǎn)銷售量12.8億平方米,，當(dāng)中11.1億平方米是住宅,，只有1.7億平方米是商業(yè),，從待售面積來看，住宅占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于商業(yè)地產(chǎn),，但是庫存當(dāng)中35.7%是商業(yè)地產(chǎn),。

營改增實行后，購置商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn),，將和購置設(shè)備一樣進(jìn)行增值稅抵扣,。這將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，并增加一般企業(yè)對于持有型物業(yè)的投資,，有助于寫字樓庫存去化,。

《通知》規(guī)定，對于在2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程,，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣,，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%,。取得不動產(chǎn),，包括以直接購買、接受捐贈,、接受投資入股,、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,。

“這或令企業(yè)轉(zhuǎn)變思路,，使得目前選擇租用寫字樓的企業(yè)更傾向于自購商辦物業(yè)。而目前有物業(yè)購置需求,、全新創(chuàng)業(yè)或正在租賃辦公樓的企業(yè)將受到更大觸動,，或?qū)⒓涌炱滟徶蒙剔k物業(yè)的步伐。”聶安達(dá)分析認(rèn)為,。

一般情況下,，商業(yè)項目的平均地價水平高于住宅項目約20%或以上，而它們的平均建造價格比住宅則要高出約50%甚至1倍以上的,，高企的庫存給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來的資金壓力比傳統(tǒng)住宅市場有過之而無不及,。而如果營業(yè)稅改為增值稅后,，這些高額的建安成本都可以在前期就抵扣掉，大大減緩商業(yè)地產(chǎn)商的資金壓力,。如果土地成本也可以納入抵扣范圍,，商業(yè)地產(chǎn)的稅負(fù)將更為降低。

營改增,，對于精裝修項目,、附加值高的高端項目銷售也是一大利好。

聶安達(dá)認(rèn)為,，精裝修房銷售比例增加將有助于開發(fā)商取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣,，提高了整體建安成本占總成本的比例。就比例而言降低了企業(yè)稅負(fù),，從而增加盈利空間,。

預(yù)計營改增后，精裝修費用可以作為進(jìn)項抵扣,，精裝修房屋占比將進(jìn)一步提升,，從而利好目前精裝修占比較高的開發(fā)商搶占市場占有率。

對二手房市場的影響

二手房交易稅負(fù)只減不增

此次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管,，比如個人二手房交易,。這意味著5月1日以后二手房交易營業(yè)稅也改為增值稅征收。而在國家減稅大背景下,，本次營改增將降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的成本,。

《通知》規(guī)定，對于除北京,、上海,、廣州和深圳之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，按照5%的征收率全額繳納增值稅,；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅,。

對于北京,、上海、廣州和深圳這四個一線城市,，個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅,；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

這意味著,，過渡期二手房交易營改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策,。而當(dāng)前營業(yè)稅稅率是5.6%，因此營改增并不會帶來稅負(fù)增加,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出,，對于非一線城市，無論是非普通住房還是普通住房來說,，2年內(nèi),，增值稅要比營業(yè)稅低；2年后,，營業(yè)稅和增值稅都為0,。對于一線城市非普通住房來說，前5年,，增值稅要比營業(yè)稅低,；5年后,，則增值稅需要交納,，但營業(yè)稅為0。對于一線城市普通住房來說,，前2年,，增值稅比營業(yè)稅低；2至5年,，增值稅為0,，營業(yè)稅則需要繳納；5年以后,，增值稅為0,，營業(yè)稅為0。

北上廣深對于普通住宅的界定各不相同,。其中,，上海普通住宅的定義是：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓,、新式里弄,、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下,；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下,，簡單地說，就是坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套,，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套,，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

也就是說,，在上海,，必須同時滿足以上三個條件,，才算是普通商品房，才可以享受當(dāng)前的增值稅減免優(yōu)惠,。