北京近日迎來高溫酷暑天氣,，與此相反,，已拉開序幕的下半年樓市未出現(xiàn)“炙烤”,，甚至在新房,、二手房的“輪動(dòng)效應(yīng)”下,，還將出現(xiàn)進(jìn)一步降溫,。

這種“輪動(dòng)效應(yīng)”就體現(xiàn)在,，首先是限競(jìng)房分流二手房,，然后是二手房的流通性下降會(huì)反制新房成交,。整體看來,，形成了新房、二手房成交總量近期走低的局面,。

限競(jìng)房分流二手房成交

一直以來,，新房和二手房市場(chǎng)之間的關(guān)系非常微妙，不是單純的正向關(guān)系,，也不是簡(jiǎn)單的此消彼長(zhǎng),。今年以來，二者之間“互推”與“互斥”的關(guān)系就反映在了北京市場(chǎng)中,。

上半年,，限競(jìng)房供應(yīng)相比此前成倍增加，尤其是具有高品質(zhì),、戶型較佳的房源現(xiàn)身市場(chǎng),，在出售價(jià)格被控制在一定水平的情況下，限競(jìng)房市場(chǎng)迎來“大豐收”,。

此種狀況明顯分流了二手房市場(chǎng),。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年,，北京新建住宅市場(chǎng)成交1.63萬套,，成交金額達(dá)到了1227.22億元，成交均價(jià)為54809元/平方米,。不論是成交量還是成交價(jià),，均創(chuàng)3年來同期的最高值。

限競(jìng)房作為北京樓市供應(yīng)的主力,，自然也是樓市成交的主流,。從上半年成交數(shù)據(jù)看，限競(jìng)房共成交了9283套,，約占新建住宅成交的57%,；成交金額478億元，約占新建住宅成交的39%,。

受此影響二手市場(chǎng)迎來新低,。據(jù)北京中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年北京二手住宅共成交72603套,，成交面積636.36萬平米,，可以說是從2015年至今的5年時(shí)間里，二手房市場(chǎng)上半年成交量的最低點(diǎn),。

“從開始攢購房資格那天起,，就想著買一套二手房。一是由于新房大多建在遠(yuǎn)郊區(qū)，上下班通勤不方便,；一是由于新房大多戶型較大,。而二手房可以考慮更接近城區(qū)的位置，并且有一些小戶型的選擇,，在教育、商業(yè)等生活配套上,，也比較齊全,。”市民齊先生說，這是他之前的想法,，不過他最近出手買了一套限競(jìng)房,。

讓齊先生改變想法的是，限競(jìng)房中有大量90平方米以下的小戶型,，而且價(jià)格與周邊二手房相比具有優(yōu)勢(shì),。尤其是今年限競(jìng)房供應(yīng)量增多，不乏一些臨近軌道交通的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,，讓一些原本買二手房的購房人轉(zhuǎn)向新房,。

二手房降溫“反作用”新房市場(chǎng)

越來越多的購房者涌入新房市場(chǎng)，讓二手房成交下降的同時(shí),，二手房也在反作用著新房市場(chǎng),。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，當(dāng)前二手房降溫比較明顯,，新房又有賴于客戶“賣舊買新”騰挪資金與資格,，二手房的轉(zhuǎn)化流通功能減弱，舊房賣不掉,，或賣不到購房者的心理預(yù)期價(jià)格,，就會(huì)對(duì)下一步的新房置業(yè)形成不利的影響。隨著二手市場(chǎng)的成交下滑,，下半年新房市場(chǎng)的銷量也可能會(huì)停止上漲,，并逐步有所下行。

公開數(shù)據(jù)也佐證了這一觀點(diǎn),，今年3月樓市小陽春過后,，北京新房、二手房的成交數(shù)據(jù)紛紛出現(xiàn)下滑,，成交總量自然也是下降趨勢(shì),。在成交高峰的3、4月份,，新房,、二手房成交總量在1.9萬套左右，5月約為1.8萬套，6月下滑到約1.7萬套,。

對(duì)于新房與二手房互相作用,，貝殼研究院早有研究。“房地產(chǎn)行業(yè)的全流通時(shí)代已經(jīng)到來,，新房,、二手房、租賃三個(gè)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)越來越強(qiáng),，它們之間不再孤立分割,，而是互生互聯(lián)的交互關(guān)系。三個(gè)市場(chǎng)之間交互的方式,、時(shí)機(jī)與動(dòng)能決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的總體效果,。”2018年底貝殼研究院發(fā)布的年度報(bào)告顯示。

舉例來說,，新房產(chǎn)品線的豐富程度有助于降低房?jī)r(jià),。貝殼研究院認(rèn)為，如果新房市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)合理,，產(chǎn)品線豐富,，給年輕人的選擇更多，第一次購房的年輕人可以更多地選擇新房滿足首次置業(yè)需求,，從而使得交易乘數(shù)更低,。反之，如果新房市場(chǎng)不能為首次置業(yè)的年輕人提供適合的產(chǎn)品時(shí),，他們不得不選擇總價(jià)低的二手房,，這會(huì)導(dǎo)致二手房過度承壓，也使得交易乘數(shù)過大,，房?jī)r(jià)短期內(nèi)容易快速上漲,。