從目前北京9月成交數(shù)據(jù)看,，實(shí)在難言“金九”,。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，據(jù)北京市住建委披露的二手房網(wǎng)簽數(shù)量計(jì)算,，截至22日，9月北京二手房住宅簽約量為7685套，這也是2月以來同期最低點(diǎn)，比2018年同期下跌近四成,。

議價(jià)空間出現(xiàn)

中國證券報(bào)記者了解，有房源降價(jià)主要是因?yàn)閭€(gè)別房主亟需交易變現(xiàn),。除了大戶型,，學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)降價(jià)促銷跡象。

中國證券報(bào)記者從多位地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士處了解到,，除極個(gè)別稀缺項(xiàng)目,，目前北京部分總價(jià)千萬元左右的二手房源存在一定議價(jià)空間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”效應(yīng)逐步減弱,，由于調(diào)控政策不見松動(dòng)，加之不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段已明確,，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期落空,。因此，北京9月房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下調(diào),。

“嚴(yán)杠桿”促價(jià)格調(diào)整

張大偉表示,，熱點(diǎn)城市出臺(tái)嚴(yán)格的限貸限購政策，購買力很難再支撐市場(chǎng)上行,。多城市房?jī)r(jià)逐漸開始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象,，房?jī)r(jià)下降開始成為普遍現(xiàn)象。

以北京為例,，目前二手房一系列稅費(fèi)規(guī)則增加了交易和購買成本,。中國證券報(bào)記者了解到，一般來說,，總價(jià)300萬元左右的二手房,，如果不是“滿五唯一”（產(chǎn)證時(shí)間5年且為家庭或個(gè)人名下唯一一套），且上次交易的原值較低,，賣家要至少降價(jià)20萬元才比較容易成交,。

按北京相關(guān)規(guī)定，除建筑容積率在1.0（含）以上,、單套建筑面積在140平方米（含）以下兩條硬性標(biāo)準(zhǔn)外,，北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格紅線設(shè)置為：五環(huán)內(nèi)總價(jià)低于468萬元。以目前北京市區(qū)房?jī)r(jià)水平看,，五環(huán)內(nèi)大量房屋屬非普通住宅,。

按照2017年3月以來的信貸政策，購房者在購買非普通二套房的首付款比例不低于80%,，且在確定購房套數(shù)時(shí),，采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。

“這意味著,，將大多數(shù)改善型需求的首付門檻大幅提升,。”某房企人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示。

一位房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)資深店長對(duì)中國證券報(bào)記者表示,，以往北京市二手房交易都是“連環(huán)單”,。“比如，300萬元以下的算剛需房,。假設(shè)剛需進(jìn)場(chǎng),，剛需房房東拿到購房款再貸300萬元能買600萬元的房子,。那些賣了600萬元房子的房東再貸400萬元就可以買1000萬元的房子。如果購房者預(yù)期收入和房?jī)r(jià)持續(xù)增長,，在杠桿放大效應(yīng)下,，房?jī)r(jià)也就會(huì)越來越高，越漲越快,。但是,，在現(xiàn)在的信貸政策下，貸款額度大幅下降,，這一鏈條就被打斷了,。”該人士表示。

中國證券報(bào)記者了解到,，目前北京市部分二手房房?jī)r(jià)已較2017年調(diào)控政策出臺(tái)前高點(diǎn)下跌15%,，部分地區(qū)跌幅超過20%。“如果是2017年調(diào)控前入市,，考慮到信貸成本,，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌超20%。”一位2017年高點(diǎn)入市的購房者對(duì)中國證券報(bào)記者表示,。

回歸居住屬性

無論從政策還是供應(yīng)調(diào)整方面,，“房住不炒”這一觀念已深入人心。在這一政策背景下,，購房者行為日益理性,。

近兩年，北京供應(yīng)大量限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房,。其中,，限競(jìng)房在獲得房本或相關(guān)繳稅憑證后5年內(nèi)不允許轉(zhuǎn)讓，再考慮到期房的交房時(shí)間,，房屋持有時(shí)間至少在7年以上,。在共有產(chǎn)權(quán)房交易時(shí)，則需相關(guān)部門批準(zhǔn)同意后按照指導(dǎo)價(jià)格回購個(gè)人持有部分,。這些嚴(yán)格的配套措施基本杜絕利用政策性住房套利的可能性,。購買限競(jìng)房人士大多是有自住需求的購房者。此外,，限競(jìng)房推出使購房者有了很多選擇,，對(duì)壓低周邊二手房?jī)r(jià)格可謂“立竿見影”。

從今年政策看,，北京相關(guān)部門淡化學(xué)區(qū)房屬性,、平抑學(xué)區(qū)房高價(jià)的意圖明顯。

今年北京東城區(qū)和海淀區(qū)均明確,，1月1日后獲得房屋產(chǎn)權(quán)證的家庭適齡兒童,，將通過多校劃片方式入學(xué),。在此項(xiàng)政策下，東城區(qū),、海淀區(qū)部分二手房?jī)r(jià)格下調(diào)明顯,。金寶街某小區(qū)是東城區(qū)某著名小學(xué)對(duì)口學(xué)區(qū)。今年年初,，該小區(qū)一套70平方米的兩居室，房東報(bào)價(jià)760萬元,，幾乎沒有談價(jià)空間,。在今年東城區(qū)學(xué)區(qū)政策出臺(tái)后，這一房源已不能保證100%進(jìn)入該學(xué)校就讀,。中國證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn),，近期這一房屋掛牌價(jià)已下調(diào)至730萬元，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士告訴中國證券報(bào)記者：“根據(jù)付款條件,，房?jī)r(jià)還有商量余地,。”