中國青年報(bào)

張鵬在北京大興四季盛景園以2.9萬元/平方米的價(jià)格簽約了共有產(chǎn)權(quán)房80%的產(chǎn)權(quán)份額 ,。不過,，她有點(diǎn)后悔簽約。她覺得,，房源密度過大,，戶型也不十分滿意，又擔(dān)心未來不方便置換,。于是,，她想同開發(fā)商協(xié)商退房，但目前尚未成功。

大興四季盛景園共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目于2018年10月15日開始第一次申購,，參與搖號(hào)的家庭2191戶,，房源2224套，但當(dāng)天選房僅選出28套,。張鵬就是其中之一,。

共有產(chǎn)權(quán)房曾受到高度關(guān)注，但像大興四季盛景園這樣遇冷的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目并不鮮見,。今年以來公開選房的房山區(qū)金隅·金林嘉苑,、城志暢悅園和金融街·金悅嘉苑，棄購率都達(dá)到近80%,，甚至90%多,。共有產(chǎn)權(quán)房為何突然失去了光環(huán)呢？

轉(zhuǎn)讓難位置偏讓購房者擔(dān)憂

張鵬告訴中國青年報(bào)·中青在線記者,，她和家人會(huì)根據(jù)今年四月開始的第二輪申購情況考慮是否繼續(xù)購買這個(gè)房子,。如果最終決定放棄，就要支付總房價(jià)5%的違約金,。據(jù)她了解,，首批選房的20多戶中，持有此想法的人不在少數(shù),。

張鵬申購共有產(chǎn)權(quán)房有兩個(gè)出發(fā)點(diǎn)：置產(chǎn)讓孩子上學(xué),；這是政府項(xiàng)目，相比周邊二手房,，價(jià)格確實(shí)稍微低廉一些,。

“一套房很少有人住一輩子，共有產(chǎn)權(quán)房未來只能賣給有資格申購共有產(chǎn)權(quán)房的人,，流通性不好,，而且因?yàn)槟壳氨本┦姓卟辉试S回購，所以80%的高產(chǎn)權(quán)比沒有意義,，反而導(dǎo)致房子價(jià)格對(duì)于周邊二手房來說優(yōu)勢(shì)變小,。在允許回購的情況下，高產(chǎn)權(quán)比是有意義的,。”張鵬坦言自己的顧慮,。

如果放棄共產(chǎn)權(quán)房的話，張鵬會(huì)考慮在大興購買二手房,。“因?yàn)閮r(jià)格差不多,，而且是全產(chǎn)權(quán)。以后再出售的話,，不會(huì)受到政府那么多約束,。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國青年報(bào)·中青在線記者,，棄購一般有幾個(gè)原因：

一是雖然房價(jià)相對(duì)便宜，但是從產(chǎn)權(quán)份額角度計(jì)算,，其實(shí)是差不多的,。換而言之，這是以放棄部分產(chǎn)權(quán)比例為代價(jià)的,。二是很多房源或地段不好,，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，尤其是學(xué)區(qū)不好的時(shí)候,，購房者可能不太感興趣,。三是近期北京住房供應(yīng)規(guī)模較大。“其實(shí)購房者做了兩套方案,，或在認(rèn)購到了部分優(yōu)質(zhì)商品住房后,，會(huì)放棄此類共有產(chǎn)權(quán)住房。”

嚴(yán)躍進(jìn)指出,，自住型商品房本身產(chǎn)權(quán)是完整的，而共有產(chǎn)權(quán)住房往往更容易和經(jīng)濟(jì)適用房掛鉤,。從認(rèn)購性價(jià)比看,，自住型商品房可以獲得完全產(chǎn)權(quán),，而且價(jià)格也便宜,，這個(gè)時(shí)候購房者自然會(huì)更喜歡此類住房。

除了產(chǎn)權(quán),、位置等因素的考量,，一些共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目也爆出讓購房者憂心的問題,。

海淀區(qū)永靚嘉園選房過程中，業(yè)主指出,，共有產(chǎn)權(quán)房存在包括樣板間開放時(shí)間短,、窗戶小、暖氣片寬度小等問題,。

對(duì)此,，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為,，保障房由于價(jià)格較低,，時(shí)有質(zhì)量問題出現(xiàn)。政府需要加強(qiáng)監(jiān)管,，也需要建立統(tǒng)一的社會(huì)信用體系對(duì)建設(shè)者進(jìn)行制衡,，將有質(zhì)量問題的建設(shè)者列入黑名單，讓守信者走遍天下,，失信者寸步難行,。對(duì)于不按時(shí)交房問題，應(yīng)按照合同規(guī)定來處理，必要時(shí)也納入社會(huì)信用體系,。

嚴(yán)躍進(jìn)指出,，住房質(zhì)量問題，說明在開發(fā)中需要強(qiáng)調(diào)“降價(jià)不掉價(jià)”,。類似質(zhì)量問題,，本身也違背了住房制度的改革思路。“質(zhì)量問題一旦曝光,，也影響了市場(chǎng)信心和情緒,。所以后續(xù)需要加大督查力度，進(jìn)而形成更好的認(rèn)購現(xiàn)象,。”

讓投機(jī)的人退出購房競爭正是政策目標(biāo)

共有產(chǎn)權(quán)房的嘗試從2007年就開始了,。

2007年8月，淮安市首創(chuàng)了與市場(chǎng)接軌的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房模式,。即中低收入住房困難家庭購房時(shí),，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán),。其用地由土地劃撥改為土地出讓,，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差和政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資,，形成政府產(chǎn)權(quán),。

2014年3月19日，住建部副部長齊驥在國務(wù)院新聞辦舉行的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》新聞發(fā)布會(huì)上公開表示,，未來對(duì)于一些既不屬于保障對(duì)象,，又確實(shí)買不起商品房的“夾心層”群體，要建設(shè)供應(yīng)政策性商品住房,，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房,。那一年的《政府工作報(bào)告》中，“完善住房保障機(jī)制”部分首次寫入了“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”,。

2017年8月,，北京表示將推“共有產(chǎn)權(quán)住房”，新北京人分配不少于30%,。

當(dāng)年9月21日,，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同發(fā)展改革委、財(cái)政局,、規(guī)劃國土委聯(lián)合起草發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（下稱《暫行辦法》）,，該辦法實(shí)施后，按照“新房新辦法,，老房老辦法”的原則,，已供地但尚未銷售的自住型商品住房將統(tǒng)一按照共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行后續(xù)銷售及使用管理,；已經(jīng)簽約銷售的自住型商品住房項(xiàng)目繼續(xù)按照原自住型商品住房相關(guān)規(guī)定管理。

值得注意的是,，《暫行辦法》同時(shí)刪除了之前意見征求稿中“購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年,，也可按市場(chǎng)價(jià)格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)”這一條。

2017年9月30日,，《暫行辦法》正式實(shí)施,，同日，首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目朝陽區(qū)錦都家園也進(jìn)行了公開搖號(hào),。

據(jù)趙秀池介紹,，為了落實(shí)房住不炒的定位，北京的產(chǎn)權(quán)類保障房由自住型商品房升級(jí)為共有產(chǎn)權(quán)房,，與公租房一同實(shí)現(xiàn)在保障房領(lǐng)域的租購并舉,。共有產(chǎn)權(quán)房確實(shí)解決了一些人的住房問題。

趙秀池指出,，共有產(chǎn)權(quán)房定義為政策性商品房,，與自住型商品房的差別在于體現(xiàn)其商品屬性，可以出租,，但是準(zhǔn)入條件更加嚴(yán)格,，為人生首套房，且采取封閉循環(huán),，5年后上市仍然為共有產(chǎn)權(quán)房，購買者也需要符合共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入條件,，且需要共有產(chǎn)權(quán)人同意,。

目前政策規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的,，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額,；滿5年后，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額給代持機(jī)構(gòu),，代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的,，才能夠轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

趙秀池指出,，自住型商品房比共有產(chǎn)權(quán)房棄購率低主要是制度安排所致,。

“共有產(chǎn)權(quán)房棄購率高的原因是多方面的。一方面,，共有產(chǎn)權(quán)房是購房者與政府各自擁有一定份額,，購房者沒有完全產(chǎn)權(quán)，上市時(shí)購房者需征得政府同意,。另一方面,，5年后上市購買者也得符合人生首套房的條件,，共有產(chǎn)權(quán)房也不能變成商品房，這些條件使購房人變現(xiàn)或投資盈利的期望大打折扣,。”

但趙秀池同時(shí)指出,，從某種意義上講，只有剛需才會(huì)購買共有產(chǎn)權(quán)房,。而目前高房價(jià)下如果只解決自己居住問題,，完全可以通過租賃住房來實(shí)現(xiàn)，租賃住房更能滿足就近就業(yè),、就近上學(xué)的需要,。

不久前，北京市住建委官方微信公眾號(hào)“安居北京”發(fā)文回應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房棄購率高的問題時(shí)稱,，截至目前,，共有產(chǎn)權(quán)住房房源數(shù)量與申購家庭數(shù)量的供需比從1∶400下降至1∶7，真正滿足了剛需無房群體住房需求,。

事實(shí)上,，在去年，北京住建委就曾回應(yīng)過相關(guān)問題,?；貞?yīng)指出，共有產(chǎn)權(quán)房需求和供應(yīng)比下降,，首要的原因是共有產(chǎn)權(quán)住房資格條件比過去更嚴(yán)格了,，這是回歸住房居住屬性、抑制炒作的舉措,。讓投機(jī)的人退出購房競爭,，這正是政策追求的目標(biāo)。（記者 李晨赫 實(shí)習(xí)生 孫吉）