經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 2019年前兩月,，全國主要城市受監(jiān)測的新房及二手房市場普遍出現(xiàn)量價(jià)雙跌,。盡管局部城市小幅回暖,，但是業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，就全國房地產(chǎn)市場而言，未來預(yù)期整體向穩(wěn),。在地方政府的精準(zhǔn)化調(diào)控作用下,，一方面難以大面積上漲，另一方面也預(yù)防出現(xiàn)暴跌的可能性,。

　前兩月樓市成交量普遍下降

3月11日,，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2月份全國40城住宅成交數(shù)據(jù)顯示，2019年2月份,，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降39%,，同比下降13%，創(chuàng)近4年同期新低,。其中,，一線城市成交面積環(huán)比下降48%，同比增長33%,；二線城市成交面積環(huán)比下降41%,，同比下降12%；三四線城市成交面積環(huán)比下降30%,，同比下降20%,。

2月份，受監(jiān)測的40城市累計(jì)成交面積同比增速與1月持平,。易居方面認(rèn)為,，考慮到內(nèi)部環(huán)境，全國性的調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松,，判斷出該成交曲線在經(jīng)歷2月份的大幅跳水后還將繼續(xù)下滑,。

和成交量持續(xù)走低相一致的是，住宅市場的成交均價(jià)漲幅也在持續(xù)收窄,。3月初,，根據(jù)中指百城價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)對全國100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年2月,，全國百城（新建）住宅平均價(jià)格為14724元/平方米,，環(huán)比上漲0.10%，漲幅較上月收窄0.12個(gè)百分點(diǎn),。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,，綜合2019年1-2月份的市場情況，從供應(yīng)方面來看,，由于受春節(jié)假期影響,，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩,，熱點(diǎn)城市推盤數(shù)量有所下降，市場整體去化效果一般,。需求方面,，各線城市成交量均有所下調(diào)。價(jià)格方面,，百城住宅均價(jià)環(huán)比漲幅繼續(xù)回落,，絕大多數(shù)城市價(jià)格變化在1%以內(nèi)。

不僅如此,，二手房的市場行情和新房市場類似,。2月份，易居方面監(jiān)測的北上廣深等10大城市二手房成交量為2.9萬套,，環(huán)比下降40.9%,，同比下降7.1%。從環(huán)比下降四成來看,，成交量主要是受春節(jié)因素影響,；從同比來看，2月同比降幅較1月擴(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn),，2019年前兩個(gè)月二手房市場依舊低迷,。

易居研究院研究員沈昕表示，結(jié)合當(dāng)前的市場成交情況,，預(yù)計(jì)2019年上半年40城市成交量將繼續(xù)萎縮。“分城市類別看,，一線城市由于目前成交量已經(jīng)處于低位,，有望開始企穩(wěn)；東部二線城市后續(xù)將繼續(xù)降溫,，其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn),。”

局部市場難改整體降溫趨勢

近兩周，局部市場出現(xiàn)樓市回暖消息,。例如,，南京部分項(xiàng)目開盤當(dāng)天實(shí)際到訪量多達(dá)3000人。蘇州節(jié)后首場土拍參拍房企數(shù)量明顯增多,，成交的土地溢價(jià)率上升,，競拍時(shí)間和輪次較之前均有明顯增加，這與前期底價(jià)成交乃至流拍也形成了強(qiáng)烈反差,。此外,，環(huán)北京的河北燕郊也出現(xiàn)了房價(jià)上漲的消息。

隨之,，部分潛在購房者對市場預(yù)期發(fā)生了微妙的變化,，有市場觀點(diǎn)認(rèn)為節(jié)后房地產(chǎn)市場漸有回暖征兆,。尤其是那些市場早期已處于持續(xù)調(diào)整過程的核心一二線城市，樓市,、地市皆有微幅轉(zhuǎn)暖跡象,。

以燕郊為例，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示,，燕郊是過去兩年全國房地產(chǎn)市場跌幅最嚴(yán)重的地區(qū),，也是全國調(diào)控見效果城市的風(fēng)向標(biāo)，很多人非常關(guān)注燕郊,。

“燕郊房地產(chǎn)市場本身的確出現(xiàn)了一些市場利好,，包括最近的京津冀一體化、地鐵建設(shè)的預(yù)期等,。此外,，春節(jié)期間市場成交冰封，3月份必然會積蓄大量的購房客戶,。”張大偉說,，“燕郊的情況主要是在房價(jià)前期下跌的基礎(chǔ)上，疊加很多人對政策放松的預(yù)期心理,。同時(shí),，包括燕郊在內(nèi)的‘北三縣’近幾個(gè)月利好不斷，也的確給了購房者信心,。”

在他看來,，“雖然年后燕郊的房價(jià)出現(xiàn)事實(shí)性的上漲，但是從政策層面來看,，限購政策要求依然相對較嚴(yán)格,，所以預(yù)計(jì)燕郊市場不會有太明顯的變化”。

上述中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人也分析認(rèn)為,，目前部分地區(qū)的部分自住型購房者在市場調(diào)整到一定程度,、政策進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性優(yōu)化、企業(yè)進(jìn)行了適度讓利和采取減輕購房者負(fù)擔(dān)的策略后,，確實(shí)在一定程度上緩解了購房壓力,，局部市場微幅回升也是正常合理的現(xiàn)象。

“但是,，目前的局部市場變化受節(jié)后效應(yīng),、供給端影響成分更多，受需求端變化影響較少,。因此,，局部難向整體擴(kuò)散，可持續(xù)性也僅存在部分前期調(diào)整較充分的區(qū)域。”該人士指出,，從全國市場來看,，成交量區(qū)域分化明顯，二三線代表城市仍在降溫,。根據(jù)中指研究院選取的全國50個(gè)重點(diǎn)城市成交數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,，2019年以來市場成交回調(diào)，2月同比降幅超兩成,，尤其是二三線代表城市降溫明顯,。

政策精準(zhǔn)調(diào)控 市場預(yù)期向穩(wěn)

“因此，2019年樓市整體仍處于階段性盤整過程,，各線城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場格局,，一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩(wěn)定，三四線城市依舊面臨較大的調(diào)整壓力,。”上述中指院人士分析認(rèn)為,。

2018年全年，地方城市先后出臺或升級了“分類調(diào)控,，因城施策”的樓市調(diào)控政策,，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地扼制了投資投機(jī)需求，房價(jià)漲幅逐漸收窄,。2018年末,，住建部提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià),、穩(wěn)預(yù)期”的要求,，在業(yè)內(nèi)普遍看來，“穩(wěn)”將成為2019年房地產(chǎn)市場的主基調(diào),。

事實(shí)上,，前兩月以來多個(gè)地方城市出臺了以房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運(yùn)行為目的的微調(diào)性政策。例如,，贛州市贛縣區(qū)發(fā)布停止特價(jià)房銷售通知，要求特價(jià)房銷售前必上報(bào)住建局和物價(jià)局審批,，3月3日起住宅成交單價(jià)不得低于該項(xiàng)目2月份同類型商品房成交均價(jià),。此外，安徽合肥也加強(qiáng)“降價(jià)房”的市場監(jiān)管,，對大幅降價(jià)影響當(dāng)?shù)卣w房地產(chǎn)市場的樓盤項(xiàng)目停辦相關(guān)樓盤預(yù)售許可證,。

“總的來說，穩(wěn)定市場肯定是要雙向調(diào)節(jié),，一方面防止房價(jià)大漲,，同時(shí)也防止暴跌。”張大偉分析表示，最近以來,，地方城市針對2019房地產(chǎn)市場全年的政策基調(diào)密集公布,，大部分省份都明確提及穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià),、穩(wěn)預(yù)期,。“整體來看，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢,。”

針對未來的房地產(chǎn)政策走向,，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東分析認(rèn)為：“2019年，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)房地產(chǎn)將是政府的主要工作目標(biāo),。在此前提下,，整體市場仍將保持穩(wěn)定。”

魏東認(rèn)為：“由于中央政府將房地產(chǎn)的調(diào)控權(quán)力下放給了地方政府,，因此預(yù)計(jì)在2019年我們將會看到一些城市將對原有的調(diào)控政策進(jìn)行適度的放松,。但同時(shí)，由于中央強(qiáng)調(diào)了要‘夯實(shí)城市政府的主體責(zé)任’,，因此地方政府對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的走勢將會承擔(dān)更大的責(zé)任,。”

在市場趨勢方面，易居研究院研究員沈昕表示,，在“因城施策”背景下,，各地政府根據(jù)市場運(yùn)行實(shí)際情況穩(wěn)步優(yōu)化政策體系。預(yù)計(jì)未來,，房地產(chǎn)市場整體將繼續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行,，但各線城市市場將延續(xù)分化。具體來看,，一二線城市有望低位企穩(wěn),，部分三四線城市將面臨一定去化壓力。