新京報 從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易,，一定程度上讓房子更“透明”,。

近日,，《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》公布后,，其中第2.4.6條“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”受到廣泛關(guān)注,。2月24日,，中國建筑科學(xué)研究院相關(guān)負責(zé)人接受采訪時稱,，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”這一條款的提出,，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計算規(guī)則。

這個消息一出來就引發(fā)各種解讀,，有的稱馬上終結(jié)“公攤面積”,，有的則說沒那么簡單。作為方案設(shè)計者,，中國建筑科學(xué)研究院相關(guān)負責(zé)人稱之為“技術(shù)規(guī)范”,，無疑是最權(quán)威說法。但我認為,，即便是作為不具備法律強制力的技術(shù)規(guī)范,，其也極具導(dǎo)向價值。

　　天下苦“公攤面積”久矣

“套內(nèi)”+“公攤”計價模式源于何處,？從新中國成立初期到改革開放前,，我國的住房制度很長時間都是實行福利分房，此階段還不存在公攤面積這一說法,。改革開放后,，房地產(chǎn)市場逐步實現(xiàn)了市場化，在對住房制度建設(shè)的探索過程中,，不僅從香港地區(qū)引進了“土地招拍掛模式”和“預(yù)售制度”,，還引進了“套內(nèi)+公攤”的計價模式。

事實上不論是賣樓花變體過來的預(yù)售制度,，還是土地招拍掛模式,，在某種程度上都存在著一些弊端。而如今“建筑面積”計價方式之所以被廣為詬病,，實則是因為“公攤面積”水太深,。

比如，2010年山東高密某樓盤被曝公攤系數(shù)達52%,，2017年南京某商住公寓部分戶型公攤系數(shù)高達58%,，去年8月社交媒體上一篇名為《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來的,？》的文章熱傳，更是將公攤面積問題上升到了社會層面,，掀起了廣泛的輿論風(fēng)波,。

其實,，公攤面積的問題不過是計價方式問題，如今卻演變成了開發(fā)商牟利的工具,。問題的根源在于,，市場信息的不對稱，已經(jīng)導(dǎo)致市場上“敗德”行為,，經(jīng)濟學(xué)中我們稱之為信息不對稱所引起的道德風(fēng)險,。

近兩年，在國家的嚴厲調(diào)控下,，一些開發(fā)商為了保證利益,，便通過做大公攤面積、重復(fù)公攤,、利用公攤牟利的方式將經(jīng)濟周期波動成本轉(zhuǎn)嫁給消費者,。

雖然公攤面積是受政策法規(guī)承認的銷售計價方式，但是關(guān)于公攤面積劃分,、標準,、比例等精細化規(guī)定，卻仍是空白,，這是公攤面積能被開發(fā)商大做文章的重要原因,。除此之外，缺乏相關(guān)專業(yè)監(jiān)管部門的監(jiān)管,、市場信息不對稱也是公攤面積成為一些開發(fā)商攫取利潤法寶的重要原因,。

　　警惕去公攤面積后，生活質(zhì)量下降

此次,，住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)按套內(nèi)面積進行交易,，表明了改革積弊的態(tài)度。

正如這一方案的設(shè)計者所說,，這一做法可以解決兩方面的問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題,；二是解決住戶使用面積不透明的問題?？梢哉f,，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上讓房子更“透明”,，有利于消費者權(quán)益的保護,。

實際上，住建部門并非簡單迎合公眾,，該技術(shù)規(guī)范具有操作性,。國際上通行的房屋交易計價標準通常是“套內(nèi)所得面積”，香港也在2013年取消了以“建筑面積”計價方式售房,，如今更公開表示支持房屋按套內(nèi)面積進行交易,，對公攤面積的態(tài)度顯而易見,。

其實，按“套內(nèi)面積計價”國內(nèi)早有實踐,。早在2002年,，重慶就已開始以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，對不按這一依據(jù)計價責(zé)令整改并處以交易金額5%-10%的罰款,。作為“先驅(qū)”,，重慶給我們的前車之鑒是：首先，以套內(nèi)計價方式售房,，在國內(nèi)或者說在某些地區(qū)是可行的,。其次，套內(nèi)面積計價,，需防生活質(zhì)量下降風(fēng)險,。

需要警惕的是，以套內(nèi)面積計價,，勢必會壓縮開發(fā)商的盈利空間,，開發(fā)商為了保證利益要么提高單位面積房價，將經(jīng)濟代價間接轉(zhuǎn)嫁給消費者,，消費者財富效應(yīng)未必增加,。要么降成本，例如,，從建材,、綠化、物業(yè)等方面找貼補,。

住建部在官網(wǎng)發(fā)布的意見通知,，已經(jīng)表明國家方面對“公攤面積”的看法，但相關(guān)部門需做好配套工作,。例如,，制定綠地比例等公共面積的計算方式、建材質(zhì)量,、公共服務(wù)等相關(guān)標準,。因為如果這些標準不明晰的話，“公攤面積”或許還會借尸還魂,，將其代價最終轉(zhuǎn)嫁到消費者身上,。