2019年伊始,，不少人已經(jīng)嗅到房地產(chǎn)政策微調(diào)的變化,。

新京報(bào) 過去一年,，青島的王虎（化名）密切關(guān)注著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場,，挑了一圈,，最終并未選擇在高新區(qū)購房,。1月初,，青島市高新區(qū)暫停“搖號(hào)售房”,，雖然早已在別處安家半年有余,，他現(xiàn)在仍不時(shí)接到樓盤銷售電話。“現(xiàn)在營銷電話特別多,，有付全款打折的,，還有交定金的促銷活動(dòng)”。

據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì),，從去年底至今,，除青島外，山東菏澤,、廣東廣州相繼微調(diào)房地產(chǎn)政策,。記者注意到，“一城一策”逐漸成為各省市樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞,，其中1月24日,，長沙公開表示開展“一城一策”試點(diǎn)。而調(diào)整或有意調(diào)整樓市調(diào)控政策的地區(qū)已經(jīng)達(dá)到11個(gè),。

對(duì)此,，華鑫證券研報(bào)認(rèn)為，今年政策難見全面性的放松,，但可能出現(xiàn)一城一策的靈活調(diào)整,。

從眾捧到降溫，青島高新區(qū)二手房掛牌價(jià)下降4.66%

“去年6月份之前,，房源大多被開發(fā)商控制,，各種賣號(hào)的中介橫行，后來就有了搖號(hào)政策,。”青島王虎也曾對(duì)高新區(qū)樓盤動(dòng)心,，但最終卻并未選擇在此購房，而是于去年年中在城陽區(qū)入手了一套房產(chǎn),。

他對(duì)記者稱：“2017年有購房者花10萬-20萬買號(hào),，房子1.25萬元/平米帶裝修，到2018年第三季度,，搖號(hào)買房價(jià)格一樣,。我們的購房群里就有人炫耀過自己花了10萬拿到號(hào)。”

至于青島高新區(qū)房地產(chǎn)市場如此火熱，或許與其區(qū)域位置及定位有關(guān),。據(jù)青島高新區(qū)官網(wǎng),，青島高新區(qū)位于市域地理幾何中心，區(qū)內(nèi)分布有多條高速公路,、鐵路,，臨近青島膠東國際機(jī)場，是大青島都市區(qū)的空間中樞和交通樞紐,。此外,，高新區(qū)主要突出發(fā)展科技服務(wù)業(yè)，加快推動(dòng)軟件與信息技術(shù),、藍(lán)色生物醫(yī)藥,、海洋裝備研發(fā)、高端裝備智造,、節(jié)能環(huán)保與新材料五項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè),。目前，已有多個(gè)產(chǎn)業(yè)布局取得了不錯(cuò)的成績,。

青島人于陽（化名）也告訴新京報(bào)記者：“高新區(qū)現(xiàn)在比較火，青島西站離那兒不遠(yuǎn),，加上交通比以前方便了,，很多人都去那兒買房。”

正因如此,，青島高新區(qū)的房地產(chǎn)市場上也流出不少傳言,。王虎稱，“網(wǎng)傳市政府搬遷到高新區(qū)紅島經(jīng)濟(jì)區(qū),，雖然市政府辟謠了很多次,，沒有搬遷的計(jì)劃，但也沒能阻止買房者,。另外,，還有各種消息說有多條新地鐵要落到高新區(qū)，再加上高新區(qū)的房價(jià)目前由于限價(jià)等因素,，還處于低點(diǎn),，剛需、改善,、投資的人都買得多,，所以比較火。”

安居客數(shù)據(jù)顯示,，目前青島高新區(qū)二手房的房價(jià)均價(jià)為16194元/平米,，遠(yuǎn)低于市南區(qū)、市北區(qū)以及李滄區(qū)等超2萬元/平米的均價(jià)。

不過,，1月3日,，青島市城陽公證處官方微信公眾號(hào)發(fā)布信息稱，接青島市國土資源和房屋管理局高新區(qū)分局通知,，暫停執(zhí)行《青島市高新區(qū)商品房公證搖號(hào)售房規(guī)則》,，這項(xiàng)規(guī)則實(shí)際上才推出半年。通知顯示,，該規(guī)則的主要目的是“為了維護(hù)青島高新區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,，整治炒房倒號(hào)、捆綁銷售,、價(jià)外加價(jià)等亂象”,。通知表示，“規(guī)則實(shí)施以來,，高新區(qū)各類房地產(chǎn)市場亂象得到了有效治理,，切實(shí)維護(hù)了廣大購房人的權(quán)益，確保了高新區(qū)房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)”,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受新京報(bào)記者采訪時(shí)稱,，高新區(qū)暫停搖號(hào)政策，其理由是房屋交易沒有過去那么擁擠,，搖號(hào)意義不大,，所以從這個(gè)角度看，當(dāng)前政策松綁符合預(yù)期,。這其實(shí)也是和具體的市場供求關(guān)系進(jìn)行的匹配工作,。

記者注意到，實(shí)際上,，早在去年12月22日,，青島市城陽公證處官方微信公眾號(hào)就發(fā)布了“鑒于報(bào)名人員數(shù)量與可供房源數(shù)量比例低于1:1，所以終止新城紅島灣七號(hào)地塊15,、16,、17、18,、21,、22號(hào)樓公證搖號(hào)售房”的公告。

此外,，根據(jù)安居客數(shù)據(jù),，目前青島高新區(qū)二手房價(jià)格環(huán)比上月已下跌4.66%，高于全市二手房1.99%的環(huán)比跌幅,。

“想買房的人比房源少,，所以暫停搖號(hào)了,。”王虎告訴記者，身邊去高新區(qū)買房的人,，大多為普通買家,，有的買家是由于舊房改造，選的貨幣安置,，剛好去高新區(qū)換套面積大的,。“一次性買幾套的那種炒房客，我只聽銷售員說過,，但是沒見過,。畢竟高新區(qū)相比市區(qū)來說算便宜了，很多人湊湊首付也就買了,。”

“一城一策”成關(guān)鍵詞,，多地房地產(chǎn)政策微調(diào)

房地產(chǎn)政策松動(dòng)青島并非個(gè)例，去年底多地已經(jīng)拉開調(diào)整序幕,。

據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì),，從去年底至今，山東菏澤取消住房限售,，廣州放開商服類物業(yè)的銷售對(duì)象等政策接連出臺(tái),。

如今，這兩地的住房限售政策已經(jīng)滿月,。記者注意到,，根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，1月份菏澤市的二手房掛牌價(jià)位為6502元/平米,，環(huán)比上月下跌0.32%。廣州最新均價(jià)為32702元/平米,，比上月上漲1.91%,。

一直考慮在廣州購房的屈康（化名）告訴記者：“廣州這項(xiàng)政策對(duì)我的購房計(jì)劃并沒有什么影響，前兩年大學(xué)剛畢業(yè),，我就把戶口遷到廣州,，所以有買房的資格。而從長遠(yuǎn)考慮,，公寓之類產(chǎn)業(yè)也不打算買,，產(chǎn)權(quán)時(shí)間太短，還怕影響落戶,，耽誤孩子以后上學(xué)之類的問題,。”

其實(shí)，進(jìn)入2019年,，“一城一策”逐漸成為各省市樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞,。據(jù)記者統(tǒng)計(jì),，目前已有福建、河南,、杭州,、寧波等地表示，將研究制定并實(shí)行“一城一策”樓市調(diào)控方案,。此外,，長沙等地也均開展“一城一策”試點(diǎn)。

1月24日,，長沙市住建局表示,，今年市住建局開展“一城一策”試點(diǎn)，努力讓剛需人群有房可住,、買得起房,。

此外，據(jù)大河網(wǎng)消息,，河南省十三屆人大二次會(huì)議17日召開記者會(huì),，省住建廳副廳長張達(dá)稱，2019年,，將繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控城市政府主體責(zé)任制,，堅(jiān)持因地制宜、綜合施策,，實(shí)行“一城一策”,。由此來看，地方房地產(chǎn)調(diào)控的主動(dòng)性,、針對(duì)性正在增加,。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期多城市出臺(tái)“一城一策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，本身是“因地制宜,、分類指導(dǎo)”的導(dǎo)向。不過在當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行的情況下,，會(huì)有更多的新意,。短期內(nèi)各地政府不會(huì)強(qiáng)調(diào)政策放松，而會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“一城一策”的導(dǎo)向,；在具體執(zhí)行過程中,，往往各地會(huì)有放松的跡象。因?yàn)閷?shí)際上一些大城市確實(shí)出現(xiàn)了交易放緩和價(jià)格趨緩等現(xiàn)象,，所以各地政策公開或不公開的放松現(xiàn)象會(huì)更多,。

此外，他表示,，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)“一城一策”,，含義在于各地的調(diào)控自主權(quán)更大,。各類調(diào)控會(huì)有不同的考核體系，即地方政府自己需要承擔(dān)調(diào)控的責(zé)任,。

實(shí)際上,，“房住不炒”一直是房地產(chǎn)市場堅(jiān)定不移的方向。在2018年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上,，再次明確“堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位”，并提出因城施策,、分類指導(dǎo),，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系,。

■ 解讀

如何看待去年樓市嚴(yán)調(diào)控,？

據(jù)悉，本輪房地產(chǎn)調(diào)控起源于2016年下半年,，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,，全國各地紛紛出臺(tái)限購、限售,、限貸等一系列調(diào)控措施,，調(diào)控力度大、覆蓋范圍廣,。

經(jīng)過兩年多的調(diào)控,，全國房地產(chǎn)市場有所降溫。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2018年1-12月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，累計(jì)增長9.5%,，增速較此前有所下降,。其中住宅投資達(dá)85192億元，累計(jì)增長13.4%,，比1-11月份的增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn),。

此外,，我國在2018年1-9月,、1-10月以及1-11月商品房銷售額累計(jì)增速已連續(xù)下降，從商品房銷售面積來看,，已連續(xù)四個(gè)月的累計(jì)增速有所下滑,，2018年1-12月份，商品房銷售面積為171654萬平方米,，累計(jì)增長1.3%,。

房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)時(shí)期已過去,？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)新京報(bào)記者表示，2018年可以說是中國房地產(chǎn)調(diào)控歷史上調(diào)控政策出臺(tái)最頻繁的年度,。從各地政策內(nèi)容看,，房地產(chǎn)調(diào)控2019年政策取向依然是從嚴(yán)為主。

房地產(chǎn)市場從過去十幾年的調(diào)控歷史看,，最核心的房地產(chǎn)政策是信貸政策,，針對(duì)多套房的信貸限貸政策是不是收緊決定了樓市政策的力度。只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動(dòng),，其他政策的調(diào)整對(duì)樓市影響非常有限,。

當(dāng)然，最近多個(gè)城市的微調(diào)對(duì)市場也釋放了一定的寬松信號(hào),。但同時(shí)住建部與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議依然強(qiáng)調(diào)了房住不炒,。整體看，2019年的房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外政策微調(diào)越來越多,，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài),。

2019年樓市走向如何？

張大偉表示,，2019年,，全國可能出現(xiàn)一輪起碼30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮，未來多個(gè)城市的很多微調(diào)寬松政策將密集出現(xiàn),。特別是對(duì)于二三線城市來說,，除了信貸政策，最近其他政策都有可能調(diào)整?，F(xiàn)在看來,，市場基本面出現(xiàn)了變化，大部分城市出現(xiàn)了房源多于購房者的現(xiàn)象,。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向看，因城施策方面會(huì)有很多細(xì)分動(dòng)作,，預(yù)計(jì)全國很多城市在2019年會(huì)有各類政策,，類似政策不簡單體現(xiàn)為放松，但肯定會(huì)有放松的內(nèi)容,。

華鑫證券研報(bào)則認(rèn)為,，今年政策難見全面性的放松，但可能出現(xiàn)一城一策的靈活調(diào)整,。如果需求政策不放松的情況下,，庫存的回升會(huì)給今年部分城市一手房市場帶來供給壓力，價(jià)格波動(dòng)幅度加大,，而地方政府的土地出讓收入也會(huì)面臨較大的挑戰(zhàn),，基建補(bǔ)短板的資金來源目前也沒有完全脫離土地財(cái)政,。因此不排除今年房地產(chǎn)政策出現(xiàn)部分松動(dòng)的可能。(記者 潘亦純)