羊城晚報 一年一度春運開啟,，在都市里打拼的“候鳥”們，如今最翹首盼望的大概就是“回家”二字，在那個溫暖的地方,，有“老家雀”在等著我們,。一家團圓，年終有歸宿,，孝親敬老總是“年”的主題,。

誠然如此，老之將至,，是人生的必經之路,，是每個屋檐下永恒的主題，也是中國未來要面對的重要命題,。如何更從容地面對老去,，不獨個人、社會,，企業(yè)同樣需要思考,。

養(yǎng)老地產，開發(fā)商轉型的救命稻草

近期,，國家人口計生委,、全國老齡委對我國未來老齡化發(fā)展趨勢的預測結果顯示，2015年到2035年我國老年人口將年均增長1000萬左右,。不到20年時間,，我國將進入急速老齡化階段。

絕對不是湊巧,，也并非心血來潮,，2018年，開發(fā)商都扎堆給自己改名,。據(jù)不完全統(tǒng)計,，已有20多家房企集體更名，不約而同地把“地產”二字抹去,。

尋求新突破的房企找到了新賽道,，那就是“銀發(fā)經濟”——當樓市“更年期”撞上中國老齡化，誕生了屬于養(yǎng)老地產的“青春期”,。

養(yǎng)老地產被視為最有前途的產業(yè)之一,。從目前的情況來看，幾乎所有的領先房企都先后進入這個產業(yè),。截至2017年年底,，已有百余家地產企業(yè)和大量外資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產，這個數(shù)字現(xiàn)在還在不斷增長,。

和時間賽跑,，支撐房企虧的底氣

雖然蛋糕巨大,，但據(jù)羊城晚報記者了解，先后進入養(yǎng)老產業(yè)的開發(fā)商都很難賺到錢,。比如做養(yǎng)老最早,、投入最多的保利發(fā)展控股集團股份有限公司(簡稱“保利發(fā)展”)，其相關負責人就盈利問題向羊城晚報記者坦言,，目前只有北京一個項目處于微利狀態(tài),。萬科也不例外，全國百余個項目幾乎都是虧損狀態(tài),。萬科董事會主席郁亮表示,，目前，房企布局養(yǎng)老產業(yè)尚未找到成功模式,，大家還在不斷試錯,。

然而，房企的算盤另有打法,。對他們而言,，每一輪的政策紅利期都是拿地的機會窗口。所以,，在此期間獲得土地,、研發(fā)養(yǎng)老產品和服務，等項目建設完工時,，服務運營體系也基本配置到位,，后續(xù)再逐步完善，這也是一個和時間賽跑的挑戰(zhàn),。

由于當前的養(yǎng)老市場還沒有特別成熟的標準和規(guī)范,，就給了企業(yè)一個喘氣的機會，允許市場試錯,，然后再確定行業(yè)標準,，這也是房地產業(yè)一種通行的開發(fā)模式。

可以預期的是,，在成功路上,，有很大一批試錯企業(yè)將會倒掉作為“墊背的”。拿地可能容易,，但盈利并非想象中容易,，產品的建造、醫(yī)療資源的嫁接以及后期的運營管理都要消耗大量利潤,。

同時,，養(yǎng)老社區(qū)的吸納量是另一個影響盈利的因素，從國外經驗來看,，偏低的社區(qū)入住率是養(yǎng)老地產現(xiàn)金流的“殺手”,。根據(jù)日本的經驗,，養(yǎng)老機構入住率要達到70%-75%才能基本實現(xiàn)營收平衡。

能堅持下去的,，是大贏家不假。但是,，大量沒堅持下去的,，只能當“烈士”。

“青春期”,，避免買錯產品

當下,，可以說是養(yǎng)老地產的青澀“青春期”。對于未雨綢繆,、要為自己準備養(yǎng)老方案的市民,，該何去何從？

目前,，房地產市場中的養(yǎng)老地產可分為兩大類：一是針對活力型老人的健康地產,；二是針對有剛性養(yǎng)老需求的銀發(fā)社區(qū)，兩類產品都以銷售為主,。

另外,，也有持有型的養(yǎng)老產品，因為是典型的重資產運營,，準入門檻較高,，動輒一兩百萬元的“會員費”以及月租等費用，讓很多養(yǎng)老人群望而卻步,。

有專家研究發(fā)現(xiàn),，養(yǎng)老地產有兩個非常核心的距離——與醫(yī)院的距離、與子女的距離,。假如這兩個距離都很遠,，則失敗的概率較高。比如曾經很流行的旅游度假型養(yǎng)老地產,，如果僅僅只有房子而沒有醫(yī)療資源,，那很有可能只是概念炒作，購房者選擇這類社區(qū)要特別謹慎,，不要在開發(fā)商的試錯階段買了不成熟的“試錯”產品,。

對開發(fā)商來說，養(yǎng)老地產成熟至少需要8-10年的發(fā)展期,。對有迫切養(yǎng)老需求的市民來說,，如何安排自己的養(yǎng)老方案，找一套更適合自己的養(yǎng)老產品則是更現(xiàn)實的問題,。（羊城 詹青）