經(jīng)濟參考報 近日,，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》,。報告稱,，大數(shù)據(jù)房價指數(shù)（BHPI）監(jiān)測顯示，2018年12月,，受監(jiān)測的142個樣本城市房價平均環(huán)比下跌0.68%,，環(huán)比跌幅比上月收窄0.08個百分點,。

業(yè)內(nèi)分析認為,，在嚴厲的調(diào)控政策持續(xù)下，2018年全國各線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不同程度的降溫,。綜合2018年年底及2019年的房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù),，2019年在住房供給普遍增加以及部分城市因城施策的政策調(diào)整背景下，未來各線城市房地產(chǎn)市場將延續(xù)分化,。其中,，三四線城市仍存去化壓力，整體庫存較低,、供小于求的一二線城市則有望率先回暖,。

一線城市進入補庫存階段

1月28日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《中國百城庫存報告》,。報告顯示,，截至2018年12月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45734萬平方米,，環(huán)比增長2.1%,，同比增長1.6%。

觀察歷史數(shù)據(jù),，2015年1月份以來,，全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，中間個別月份雖有反彈,，但下跌的趨勢不改,。到了2018年，庫存走勢基本呈現(xiàn)了“上半年減少,、下半年增長”的態(tài)勢,。尤其是9月份庫存規(guī)模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢,。10-12月份繼續(xù)保持增長態(tài)勢,?？傮w上看，庫存走勢正迎來變化,，年底正式步入上行通道,。

截至2018年12月底，一,、二,、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2911、23261和19562萬平方米,，環(huán)比增幅分別為7.3%,、2.1%和1.4%，同比增幅分別為31.0%,、-1.8%和2.5%,。

從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個月庫存同比下跌后,，2018年6月份首次出現(xiàn)同比正增長態(tài)勢,，7-12月份繼續(xù)同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段,。二線城市保持了連續(xù)42個月的同比下跌,，但跌幅是在持續(xù)收窄的。三線城市在連續(xù)38個月同比下跌之后,，目前出現(xiàn)了連續(xù)兩個月同比正增長的現(xiàn)象,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，2018年全年庫存先降后增,，存銷比也有類似的走勢,。上半年銷售行情還不錯，去庫存效果也值得肯定,。但到了下半年市場交易開始降溫,，房企高庫存壓力重現(xiàn)，這也倒逼相關(guān)房企積極進行項目的降價,。當然對于購房者來說恰形成了一個相對好的購房窗口期,。

嚴躍進表示，2018年第四季度形成了相對多的住宅庫存,，所以到了2019年上半年,，預(yù)計房企會把去庫存作為一項重要的工作去抓。若是資金方面壓力大,，那么相關(guān)房企也依然會采取以價換量的策略,，即定價方面不會太強勢。

2019年樓市整體供應(yīng)小幅上漲

事實上,，全國各線城市針對自身市場特點,，普遍開始推行因城施策,。克而瑞地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，在此背景下,，市場分化更加嚴重，一線城市成交下滑,；重慶,、合肥、鄭州,、徐州等熱點二,、三線城市因需求較為旺盛，成交依然處于高位,；但?？凇B門,、三亞等城市由于嚴苛的調(diào)控使得市場陷入“冰凍”,，成交量大幅下調(diào),；廣大三四線城市盡管政策環(huán)境依然較為寬松,，但受購買力所限，加之棚改貨幣化安置政策的收緊,，在2018年下半年項目去化情況有所下降,、成交逐漸疲軟。

2018年底,，隨著一線和熱點二線城市預(yù)售證管控逐漸放松,，新建商品住宅新增供應(yīng)一直相對較為充足。以一線城市深圳為例,，2018年11月該市供應(yīng)量高達131萬平方米,，創(chuàng)下近十年來新高?？硕鸬禺a(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，總的來看，全國受監(jiān)測的60個重點城市2018年全年新增供應(yīng)總量同比增21%,，各能級城市供應(yīng)全線上漲,，一線漲幅最甚高達48%，二,、三四線漲幅均在20%左右,。

“全國房地產(chǎn)市場在2018年下半年轉(zhuǎn)冷，項目去化率明顯下調(diào),，而菏澤,、珠海等局部放松引發(fā)的市場悲觀預(yù)期有所削減,，調(diào)控放松預(yù)期被進一步強化。”克而瑞地產(chǎn)相關(guān)分析人士預(yù)測,，首先,，未來一線城市新增供給量預(yù)計將顯著增加。主要是因為房企前期囤積的土地還有相當一部分沒有入市,，2018年北京,、上海、廣州等城市加大土地供應(yīng)力度,，且土地價格也相對降低,，可上市供應(yīng)房源勢必會顯著增加，加之限價政策也逐漸相對寬松,，房企也會加快推盤入市,。

其次，二線城市供給量整體小幅增長,。其中,，鄭州、重慶,、武漢,、成都、青島,、昆明,、濟南等城市2018年土地儲備充足，這些城市對省內(nèi)人群存較大吸引力,，購房需求相對充裕,，房企也會適時增加住房供應(yīng)，預(yù)計2019年供給量顯著增加,。

此外,，三四線城市供應(yīng)量回落分化。由于當前大部分三四線城市房價到達階段性高位使得購買力疲軟,，購房者觀望情緒漸起,，去化率已經(jīng)明顯下調(diào)，房企為避免陷入新一輪庫存風險窠臼,，已明顯加快開工和推盤,，甚至不惜以價換量。另一方面,，過去兩年土地市場成交份額集中在三四線城市,，這些也都將在2019年形成供應(yīng)，使得至少明年上半年以前新增供應(yīng)量仍將普遍增加,?？硕鸱矫骖A(yù)測,，“雖然預(yù)期政策放松，但購買力嚴重不足是制約三四線城市市場成交的最大障礙,，大部分三四線市場仍然勢必進入深度調(diào)整期,，不同城市間表現(xiàn)分化。”

　預(yù)計一二線城市率先回暖

1月16日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù),。數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅擴大,，二三線城市環(huán)比漲幅有所回落,。

由于臨近春節(jié)，各大房企為了在淡季市場沖刺業(yè)績,，熱點項目紛紛推案入市,，一線城市商品住宅成交有所放量，價格有所上漲,，2018年12月份一線城市整體新建商品住宅銷售價格同環(huán)比漲幅均有所擴大,，環(huán)比漲幅較當年11月擴大1.02點，同比漲幅擴大1.3,。

“2019年一,、二線城市在供應(yīng)增加、需求購買力相對充裕的情況下,，市場成交量將低位回升,，而回調(diào)壓力集中在三四線城市。”上述克而瑞分析人士認為,，近年來三四線城市房地產(chǎn)市場爆發(fā)，商品住宅面積銷售占比升至69%的高位,，除了核心城市外溢,、返鄉(xiāng)置業(yè)和棚改貨幣安置等方面因素的推動，核心卻是城市自身內(nèi)生的剛需和改善需求,。“而在三四線城市市場行情面臨回調(diào)預(yù)期當口,，需求能否持續(xù)成為關(guān)注焦點。”

該人士進一步指出,，“考慮到近期市場持續(xù)低迷,、觀望情緒蔓延，部分三四線城市項目已經(jīng)降價搶跑,，但由于一,、二線城市供應(yīng)增加，需求充裕且支付能力相對較高,，預(yù)計一線城市將保持低位回升,，二線整體平穩(wěn),，熱度將會慣性維持，而回調(diào)壓力主要集中在需求透支和購買力不足的大多數(shù)三四線城市,。”

從政策層面來看,，業(yè)內(nèi)普遍認為，2019年,，在“穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的整體基調(diào)下,，一線城市整體政策面依舊趨嚴,，限價政策仍將廣泛落實，項目售價大幅上漲的可能性并不大,，另一方面,，即使短期市場成交持續(xù)低位、項目去化走低,，但政策放松預(yù)期強烈,，房企以價換量、房價環(huán)比大幅下跌動力不足,。綜合而言,，一線城市房價仍將高位維持且漲跌波幅不會太大。

與此同時,，在“因城施政”分類調(diào)控基調(diào)下,，二線城市政策松綁預(yù)期最強烈，預(yù)計強二線城市房價堅挺,，有望保持小幅微增態(tài)勢,。另一方面，三四線城市房價上漲動力不足,，結(jié)構(gòu)性分化會更為顯著,。尤其是，前期房價上漲過快,、市場需求透支嚴重的環(huán)都市圈三四線城市房價上漲基本已經(jīng)到達階段性瓶頸,。