證券日報 二手房和限競房之爭正在北京樓市上演,。想買房的預(yù)算已經(jīng)從400萬元提升至500萬元,，這是新剛需進入樓市的入場券,。

《證券日報》記者根據(jù)貝殼RealData數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),，自2018年5月份以來,，北京二手房套均成交總價一直在502萬元—510萬元之間徘徊,。2018年10月份,，北京二手房套均成交總價為502.7萬元,，成交均價為6.1萬元/平方米,，環(huán)比下降1%。

而在新房市場中,，剛需可以考慮的往往是共有產(chǎn)權(quán)房和限競房,。限競房進入的門檻一般都在400萬元以上，但這種房源供應(yīng)量相對不大,，總價500萬元左右的限競房才是新房市場的主流產(chǎn)品,。

一、二手樓市爭搶客源

“原來計劃拿出160萬元左右首付,，在總價400多萬元的限競房中買一套,，但看了很多限競房之后才發(fā)現(xiàn)，性價比最高的還是500萬元左右的房子,。”王女士向《證券日報》記者表示,，“現(xiàn)在我面臨兩種選擇,，一是借錢湊夠200萬元首付去買限競房；另一種是選擇二手房,。”

無獨有偶,，如王女士一樣想買房的剛需客群多面臨這種難題。由于限競房在“70/90”政策限制下,，剛需客群能夠支付得起的均價一般在5.2萬元/平方米—5.7萬元/平方米之間,。但根據(jù)上述貝殼RealData數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，二手房成交均價已達6.1萬元/平方米,。乍看之下,，似乎兩者之間價差明顯，但真實的市場更為復(fù)雜,。在已經(jīng)入市的約30個限競房項目中,，網(wǎng)簽率僅有20%左右，去化率不好的限競房,，往往是存在區(qū)位無優(yōu)勢,，交通不便利，教育資源差等各種短板,，但想以同樣價位購買二手房,，則多是“老破小”，這令剛需購房者很難抉擇,。

有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示,，今年上半年，北京新房新增供應(yīng)降至歷史低位,，大量置業(yè)需求涌向二手房市場,，總價區(qū)間在500萬元左右房源成市場交易主力。不過,，今年下半年,，限競房集中入市，搶奪的客源正是這批二手房購買主力,。有些限競房項目已經(jīng)引入中介機構(gòu)導(dǎo)入客源,，從而支付渠道費用，可見這一市場競爭的激烈程度,。

剛需可選房源增加

值得注意的是,，購房人購買限競房，仍然有很多賬要提前算清,。根據(jù)北京市最新出臺的《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》,，即使不被轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房，限競房應(yīng)取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易,，這個周期對于很多購房家庭,，必須要在購房前考慮清楚,。

和碩機構(gòu)首席分析師郭毅認為，在限購時代,，購房人在購房時必須考慮到家庭的成長性,。目前的政策對限競房這種房源的流通周期鎖定，至少要在8年,。如果說購房者覺得自己在未來的8年當中收入能夠有比較大的提高,，家庭的結(jié)構(gòu)有可能會改變，比如說要生孩子,，或者要生二胎,，或者將來父母可能年齡大了，需要接到身邊來照顧的話,，那考慮到未來家庭人口的變化會需要更大面積的住房,，同時隨著自己收入的提升需要賣舊買新的話，那最好還是選擇普通商品房,，包括二手房,。

《證券日報》記者根據(jù)貝殼RealData數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2018年10月份,，北京二手房按套均價格計算的分布圖大致如下：石景山為380.9萬元,、豐臺為415.6萬元、大興為369.5萬元,、房山為333.2萬元、順義為389.3萬元,、通州為369萬元,，門頭溝為310.9萬元，其它有的區(qū)域甚至高達700萬元以上,；從成交單價來看,，石景山為5.1萬元/平方米、豐臺為5.5萬元/平方米,、大興為4.2萬元/平方米,、房山為3.6萬元/平方米、順義為3.8萬元/平方米,、通州為4.4萬元/平方米,，門頭溝為3.8萬元/平方米，其它有的區(qū)域甚至高達11萬元/平方米,。

此外,，根據(jù)上述貝殼RealData數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，一般二手房目前的議價空間為5％,，環(huán)比有所上升,；業(yè)主掛牌調(diào)價數(shù)據(jù)中,，降價占比基本都在90%以上，有的區(qū)域甚至高達100%,，總體降價占比仍達90%,。

不難看出，在二手市場,，剛需客群可選房源似乎頗多,。不過，據(jù)王女士表示,，看了很多二手房后發(fā)現(xiàn),，小戶型一居室總價低、單價高,；兩居室則偏重于總價可控,，但房齡、地段和教育,、醫(yī)療資源相對不足,。

對此，有業(yè)內(nèi)人士認為,，如果購房人收入不穩(wěn)定,，無法保證未來8年至10年能夠穩(wěn)定償還新房貸款，選擇二手房相對靈活性則較高,，一般購買學(xué)區(qū)房較為穩(wěn)妥,，尤其是交通區(qū)域優(yōu)勢明顯的房源和房齡較新等優(yōu)勢明顯的社區(qū)?！　?記者 王麗新)