北京青年報(bào)

　　北京等9個(gè)省市住房高杠桿被央行點(diǎn)名 銀行額度緊、放款時(shí)間長(zhǎng)已成為樓市常態(tài)

　　四季度京城房貸將繼續(xù)收緊

近日，央行發(fā)布《中國金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》，對(duì)2017年以來我國金融體系的穩(wěn)健性狀況進(jìn)行了全面評(píng)估。值得關(guān)注的是,，報(bào)告專門設(shè)置了“住戶部門債務(wù)分析”專題。運(yùn)用了大量數(shù)據(jù)分析證明中國房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了有效抑制，比如北京,、上海等城市的房地產(chǎn)交易量明顯下降，2017年末,，個(gè)人住房貸款余額同比增速相應(yīng)降至22.2%,。但也同時(shí)表示，居民部門加杠桿導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)上升的事實(shí),。住房部門債務(wù)超五成是個(gè)人房貸,，并且,，在北京、上海等九個(gè)省市的住房杠桿率超過了全國平均水平,。

在這樣的背景下,，雖然今年多次降準(zhǔn)，但資金并沒有流向樓市,，不但傳統(tǒng)的金九銀十不再,，房貸市場(chǎng)也整體進(jìn)入淡季。房抵貸平臺(tái)“賺賺科技”的負(fù)責(zé)人對(duì)北京青年報(bào)記者分析表示：在中央提出“房子是用來住的”政策基調(diào)下,，購房者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買熱情正在全面降溫,。從四季度開始，北京房貸市場(chǎng)也呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì),。

　　住戶部門債務(wù)超五成是個(gè)人房貸

房貸的松緊一直被視作樓市是否升溫的重要依據(jù),。11月2日，央行發(fā)布了《中國金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》,。報(bào)告顯示,，自1997年商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，住戶部門債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位,。2008—2017年,，個(gè)人住房貸款余額從3.0萬億元增至21.9萬億元，占住戶部門貸款余額的比例保持在45%-54%,。

從歷史數(shù)據(jù)看,，住戶部門債務(wù)水平與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)較大的相關(guān)性。2009年,，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格止跌回升,，住戶部門債務(wù)也隨之快速增長(zhǎng)。2009年底,，住戶部門債務(wù)余額8.2萬億元,，同比增長(zhǎng)43.3%，其中個(gè)人住房貸款余額4.4萬億元,，同比增長(zhǎng)47.9%,。2010年，國家加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度,，個(gè)人住房貸款增速和住戶部門債務(wù)增速也在2010—2012年持續(xù)下降,。此后，住戶部門債務(wù)增速依然與房?jī)r(jià)增速保持一致的變動(dòng)趨勢(shì),。2017年3月后,，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了有效抑制。2017年末,，個(gè)人住房貸款余額同比增速相應(yīng)降至22.2%,。

住戶部門杠桿率方面,，也就是債務(wù)余額/GDP的比例。報(bào)告提到了2008年末,，我國住戶部門杠桿率為17.9%,，至2017年末已經(jīng)達(dá)到49.0%，10年間上升 31.1個(gè)百分點(diǎn),。雖然低于國際平均水平（62.1%）,，但高于新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的平均水平（39.8%）。

不難看出,，從2008年到2017年十年間,，金融杠桿在樓市中的運(yùn)用越來越普遍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這期間也是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的周期,，可見金融杠桿對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了重要影響。

　　北京,、上海,、浙江等9個(gè)省份的住房杠桿率超過全國平均水平

有業(yè)內(nèi)分析人士表示,，央行的報(bào)告特意提到住房部門長(zhǎng)債務(wù),，表明監(jiān)管層已經(jīng)表現(xiàn)出了金融上的擔(dān)心，特別是住戶部門杠桿率這塊,，已經(jīng)意識(shí)到了風(fēng)險(xiǎn)所在,，并且點(diǎn)名了上海、浙江,、甘肅,、廣東、北京,、福建,、重慶等地方，這些地方無論是杠桿率,，還是債務(wù)與存款比例全都超標(biāo),，有的甚至超過了發(fā)達(dá)國家水平。

報(bào)告顯示,，從區(qū)域分布看,，2017年全國各地區(qū)住戶部門杠桿率超過全國平均水平的省份分別是：上海（65.5%）、浙江（65.4%）,、甘肅（59.8%）,、廣東（59.1%）、北京（58.8%）,、福建（57.5%）,、重慶（50.6%）,、寧夏（49.3%）和江西（49.2%）。上述地區(qū)中,，上海,、浙江、廣東,、福建,、重慶5個(gè)省市的住戶部門債務(wù)與存款的比例以及債務(wù)收入比也超過全國平均水平。

對(duì)于高杠桿,，央行報(bào)告也給出了建議：保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性穩(wěn)定性,，繼續(xù)因城施策，差別化住房信貸政策,，指導(dǎo)商業(yè)銀行合理管控個(gè)人住房貸款增長(zhǎng),，強(qiáng)化個(gè)人住房貸款審慎管理，支持剛性居住需求,，抑制投機(jī)炒房行為,，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)貸款的管理，防止消費(fèi)貸款,、經(jīng)營貸款等資金挪用于購房行為,，抑制居民部門杠桿繼續(xù)過快增長(zhǎng)。

很顯然,，除了繼續(xù)保持差別化信貸政策外,，曾流行一時(shí)的民間借貸等非正規(guī)渠道借款流入樓市的行為將受到更嚴(yán)格的控制。其中包括互聯(lián)網(wǎng)金融,、民間借貸,、典當(dāng)行、消費(fèi)貸等,。

　　房貸金融政策還將收緊 北京首套房貸款利率普遍上浮10%—15%

在這樣的大背景下,，雖然今年央行四次降準(zhǔn)提振了房地產(chǎn)及金融市場(chǎng)的信心，但具體到房貸領(lǐng)域,，并沒出現(xiàn)寬松的跡象,。

尤其是央行報(bào)告中點(diǎn)名的幾個(gè)省市，杠桿率偏高,，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)未來房貸金融政策還將收緊,。

像曾經(jīng)因?yàn)樾刨J寬松漲價(jià)的北京樓市，在今年經(jīng)過了春季的量?jī)r(jià)小幅反彈后,，繼續(xù)呈現(xiàn)跌勢(shì),，絕大多數(shù)二手房的成交價(jià)相比報(bào)價(jià)都有10-20%的議價(jià)空間。中介公司分析師普遍認(rèn)為北京樓市已經(jīng)跌回了2016年底的價(jià)格水平,，并且調(diào)控仍在繼續(xù),，金融政策未見松綁,。

北青報(bào)記者了解到，進(jìn)入四季度后,，各家銀行的貸款額度仍趨緊的同時(shí)貸款速度也趨于緩慢,。一般來說，從面簽到放款需要30—60天左右,。

主營房屋抵押貸款的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)“賺賺科技”負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者：截至目前,，北京并沒有出現(xiàn)明顯的房貸政策松動(dòng)跡象，多數(shù)銀行貸款利率普遍上調(diào),，銀行整體貸款基調(diào)仍從嚴(yán),，目前首套房貸款利率上浮10%—15%，二套房貸款利率上浮20-30%左右,。銀行額度緊,、放款時(shí)間長(zhǎng)已成為樓市常態(tài)。

這也導(dǎo)致了新房和二手房的成交陷入深度觀望,。無論是限競(jìng)房的低簽約率還是二手房的高議價(jià)空間,，都與信貸的收緊有關(guān)。

不僅如此,，“賺賺科技”的分析師還預(yù)計(jì),，2018年房地產(chǎn)及房產(chǎn)金融市場(chǎng)政策環(huán)境趨嚴(yán)，雖然今年央行四次降準(zhǔn),，但釋放的流動(dòng)性很難直接進(jìn)入樓市,，對(duì)樓市的利好作用也有限。預(yù)計(jì)截止至年底仍將持續(xù)交易量穩(wěn)中有降的走勢(shì),。

　　鏈接 年底了是否應(yīng)該提前還款？

又到年底,，不少人手上攢了一筆錢,，希望減輕還款壓力，所以“提前還款”又被提上日程,。但是,，如何提前還款，用哪種方式去提前還款更劃算呢,？

　　提前還款須知：

1.提前還款分為“部分還款”和“全額還款”

部分提前還款,，指借款人在還款的過程中，根據(jù)個(gè)人的經(jīng)濟(jì)能力選擇提前償還一部分貸款,，剩余尾款需要重新計(jì)算月還款額及總還款利息,。一般部分提前還款的金額是以整萬的數(shù)倍計(jì)算，而全額提前還款,，指一次性貸款將全部還清,，“無債一身輕”緩解壓力,。

“賺賺科技”負(fù)責(zé)人提醒借款人，需要注意的是,，提前還款需要先和銀行進(jìn)行溝通,，如果銀行同意則需要預(yù)約還款時(shí)間，并按照銀行要求在指定扣款時(shí)間前將款項(xiàng)存入指定賬戶,，如果未按約定時(shí)間存入款項(xiàng)則算無效預(yù)約或違約,。

2.提前還款有可能會(huì)有違約金

另外，對(duì)于提前還款大部分銀行均要求至少還款一年后才可以申請(qǐng),，不滿一年提前還款可能會(huì)收違約金,。但也有個(gè)別銀行表示隨時(shí)可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，借款人在貸款前可咨詢銀行了解清楚提前還款的具體事宜,。

　　以下幾種貸款,，不必著急提前還款：

1.貸款時(shí)享有較大優(yōu)惠利率折扣：

當(dāng)然，提前還款并不適合所有人,，在利率下行時(shí)期,，借款人有可能享受首套房的優(yōu)惠利率，一般為8.5折,，降息時(shí)期個(gè)別有可能享受7折優(yōu)惠利率,。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，因此提前還款并不劃算,。

2.等額本金還款期已過1/3：

等額本金是將貸款總額平分成本金,，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說,，越到后期,，這種方式所剩的本金越少，所產(chǎn)生的利息也越少,。如果你已經(jīng)還款超過1/3了,，就說明已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金,，利息高低對(duì)還款額影響不大,。

3.等額本息還款已到中期的

等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中,。也就是說,，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減,。到了還款中期,，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還款意義也不大。

“賺賺科技”的負(fù)責(zé)人表示：提前還款要區(qū)別對(duì)待,，要綜合政策環(huán)境和個(gè)人實(shí)際情況來判斷,。年末是否該提前還款，還需要根據(jù)自己的實(shí)際情況來定,。