北京青年報(bào)（李桁）“金九銀十”歷來(lái)被地產(chǎn)界視為檢驗(yàn)市場(chǎng)冷熱的風(fēng)向標(biāo),。“金九”沒(méi)有出現(xiàn),，“銀十”的預(yù)期也并不樂(lè)觀,。在北京青年報(bào)記者的探訪中發(fā)現(xiàn),，十一黃金周期間,，北京的二手房也與新房市場(chǎng)類(lèi)似,，都處在買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈中,。但與新房開(kāi)發(fā)商開(kāi)始放低姿態(tài)吸引買(mǎi)房人不同的是,，二手房的成交量始終穩(wěn)定在每月1.5萬(wàn)套左右,，均價(jià)雖有下降，但并不明顯,。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，北京的二手房目前來(lái)看還處于深度觀望中，預(yù)計(jì)今年的后幾個(gè)月將延續(xù)這種下行趨勢(shì),，市場(chǎng)總體上仍然處于量縮價(jià)穩(wěn)的階段,。

　　“黃金周”沒(méi)能改變京城二手房的量?jī)r(jià)齊跌

很出人意料的是，今年的黃金周,，北京的新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)成交量都出現(xiàn)了同比回升,。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，雖然二手房市場(chǎng)交易量延續(xù)低位運(yùn)行,，但與去年黃金周相比,，今年黃金周二手房成交量高出53%。這主要是由于去年3·17調(diào)控后市場(chǎng)連續(xù)9個(gè)月回落,，基數(shù)較低,。

但今年黃金周強(qiáng)于去年并不代表市場(chǎng)的真正好轉(zhuǎn)。如果拉長(zhǎng)時(shí)間周期,，今年黃金周的交易量?jī)H相當(dāng)于2016年同期的57%,。

具體來(lái)看，從6月份開(kāi)始,，北京二手房市場(chǎng)就持續(xù)處于下行階段,，成交量連續(xù)4個(gè)月下滑，成交均價(jià)也在8,、9月份持續(xù)下跌,，這一局面并沒(méi)有因?yàn)辄S金周而改變。

數(shù)據(jù)顯示,，9月全月,，北京二手房住宅簽約15283套。從二手房住宅簽約量看,，9月北京二手房住宅簽約15283套也是連續(xù)下降4個(gè)月后,，基本在1.5萬(wàn)套左右徘徊。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為傳統(tǒng)的金九銀十,，9月二手房簽約與淡季7-8月基本持平,。而且9月一定程度上因?yàn)楣e金政策收緊的末班車(chē)推動(dòng)，整體看,，2018年金九成色不足,。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，從月度成交來(lái)看,，2018年以來(lái),，北京二手房成交價(jià)格也已出現(xiàn)下跌。9月北京二手房成交均價(jià)下跌2.2%,，13城區(qū)中有11個(gè)城區(qū)的成交均價(jià)下跌,。其中西城、石景山,、通州,、門(mén)頭溝的降幅最為明顯，而東城區(qū)和豐臺(tái)區(qū)則是僅有的兩個(gè)9月份成交均價(jià)上漲的區(qū)域,。

58安居客對(duì)于二手房?jī)r(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，二手房已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫，北京,、上海,、廣州、深圳9月二手房掛牌價(jià)分別為59247元/㎡,、50545元/㎡,、33463元/㎡、54230元/㎡,。從二手房掛牌價(jià)漲幅上看,，只有部分二三線城市還有一定上漲，例如長(zhǎng)春,、昆明,、昆山、呼和浩特,、包頭等,。

隨著“房住不炒”政策的升級(jí)，一線城市樓市呈現(xiàn)轉(zhuǎn)折式的走向,。在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來(lái),，中央“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”正在起作用，不管是從全國(guó)調(diào)控大背景看,，還是一線城市調(diào)控的再升級(jí),，都可看出市場(chǎng)觀望情緒濃厚,。

成交量和成交價(jià)格的下降，帶來(lái)了成交周期的拉長(zhǎng),。今年黃金周北京鏈家二手房業(yè)主和客戶成交周期分別為70.6和75.6天,，較去年分別延長(zhǎng)11.1天和11.8天，較2016年均延長(zhǎng)40天,。這表明,，調(diào)控后隨著放貸時(shí)間的拉長(zhǎng)、房源的減少以及觀望情緒的加重,，市場(chǎng)成交節(jié)奏愈加緩慢,。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，9月份以及十一黃金周的成交數(shù)據(jù)表示,，二手房市場(chǎng)入市需求處于低位，市場(chǎng)觀望情緒較重,。

　　“黃金周”業(yè)主忙著下調(diào)報(bào)價(jià)

成交量連續(xù)多個(gè)月萎縮,，已經(jīng)開(kāi)始影響業(yè)主的情緒了。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，今年黃金周北京鏈家二手房掛牌量比去年下降32%,，僅為2016年的1/3。從今年來(lái)看,，新增房源掛牌量一直處于下降態(tài)勢(shì),，僅在8月份稍有回升，之后繼續(xù)回落,。調(diào)控在減少需求的同時(shí),，也抑制了供給，導(dǎo)致?lián)Q房更加困難,。

“最近的房源并不多,，市場(chǎng)熱情也不高。我手上一個(gè)老奶奶希望賣(mài)掉西城區(qū)普天大院的學(xué)區(qū)房,，買(mǎi)一套朝陽(yáng)區(qū)的三居室,，改善居住條件，但現(xiàn)在她的房子看的多,，出價(jià)的少,，一直沒(méi)能賣(mài)掉，也就談不上換房了,。”我愛(ài)我家德勝片區(qū)的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小劉告訴北青報(bào)記者,，從6月份之后，學(xué)區(qū)房的熱情開(kāi)始逐漸降溫,，上半年都是業(yè)主漲價(jià)賣(mài),，現(xiàn)在如果不給出議價(jià)空間,，就不太好賣(mài)了。

在大數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)上,，業(yè)主新增掛牌價(jià)也出現(xiàn)了回落,。很多業(yè)主都在黃金周期間忙著找中介下調(diào)報(bào)價(jià)。從貝殼研究員的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,，2018年十一黃金周業(yè)主新增掛牌價(jià)較2017年同期出現(xiàn)回落,，業(yè)主預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。從調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比來(lái)看,，今年黃金周業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比僅為11%,，略高于2017年同期，明顯低于2016年70%漲價(jià)的情況,。這也證明,，二手房降價(jià)和議價(jià)空間加大成為主流。

“我在十一期間賣(mài)了一套37平方米的一居室,，十個(gè)小時(shí)賣(mài)掉的,，是西城德勝的學(xué)區(qū)房，就是因?yàn)榭們r(jià)低,，單價(jià)也低于周邊同戶型,，才能很快成交。”小劉告訴北青報(bào)記者,，這套房子面積約37平方米,，是一套專(zhuān)門(mén)落戶上學(xué)的房子，總價(jià)580萬(wàn),，單價(jià)約為16萬(wàn)左右,，在周邊一居室里算得上總價(jià)最低的落戶房。即便這樣,，業(yè)主也又讓了兩萬(wàn)才促成了交易,。放在今年4、5月份入學(xué)季旺季時(shí),，這類(lèi)小戶型非常搶手,，不漲價(jià)就不錯(cuò)了，基本沒(méi)有談價(jià)的空間,。

議價(jià)空間出現(xiàn)后,，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶北京二手房新增“帶看量”比2017年同期高出40%,，表明市場(chǎng)需求還是強(qiáng)于去年同期,。但與2016年相比，新增“帶看量”仍下降30%,。從今年來(lái)看,，“帶看量”在前期小幅回升后轉(zhuǎn)入下降狀態(tài),，二手房市場(chǎng)并沒(méi)有重新活躍，仍舊處在買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈中,。

　　二手房?jī)r(jià)格仍有下行壓力

綜合來(lái)看,，9月樓市受到政策因素的強(qiáng)烈影響，除中央的宏觀調(diào)控外,，北京公積金“認(rèn)房認(rèn)貸”,、深圳731新政、上海共有產(chǎn)權(quán)等“一城一策”,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)精準(zhǔn)調(diào)控,。這也讓樓市出現(xiàn)普遍“降溫”態(tài)勢(shì)，大部分主要城市的樓市成交和土地出讓均出現(xiàn)了不同程度的環(huán)比下跌,。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析,，國(guó)慶假期的二手房交易量，創(chuàng)下近五年來(lái)簽約量次低,，雖然受到朝陽(yáng)區(qū)暫停網(wǎng)簽的部分影響,，但從近期二手市場(chǎng)的微觀表現(xiàn)來(lái)看，房客比持續(xù)低迷,，新增置業(yè)需求后續(xù)乏力。二手市場(chǎng)自5月開(kāi)始,，連續(xù)5個(gè)月銷(xiāo)量保持以1.5萬(wàn)套以上的成交表現(xiàn)將在10月畫(huà)上句號(hào),。由于新房市場(chǎng)入市限競(jìng)房500萬(wàn)上下的套均總價(jià)，與二手房的平均交易價(jià)格形成直接競(jìng)爭(zhēng),，新房二手市場(chǎng)的相互博弈作用下,，導(dǎo)致四季度北京二手交易量將再度進(jìn)入低位運(yùn)行狀態(tài)。

張波指出,，樓市的降溫已然來(lái)臨,，“金九銀十”成色不足已是市場(chǎng)共識(shí)。房?jī)r(jià)“金九銀十”大面積上漲的趨勢(shì)將得到明顯緩解,，新房上漲的趨勢(shì)減少會(huì)更為明顯,。穩(wěn)定依然是四季度重點(diǎn)，穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期，確保市場(chǎng)穩(wěn)定,，也意味著不但要控制房?jī)r(jià),，還會(huì)對(duì)于地價(jià)和預(yù)期有穩(wěn)定要求。

根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)的全國(guó)50余個(gè)重點(diǎn)城市,，已經(jīng)有10余個(gè)品牌房企在打折促銷(xiāo),，預(yù)計(jì)四季度房企降價(jià)的大趨勢(shì)將在更多城市和項(xiàng)目上得以體現(xiàn),。“以價(jià)換量”項(xiàng)目越來(lái)越多，這必然影響二手房的交易,，預(yù)計(jì)二手房在成交量保持相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí),，房?jī)r(jià)的下行壓力會(huì)更為明顯。

貝殼研究院的分析也認(rèn)為,，今年黃金周的二手房市場(chǎng)成交量,、帶看量比2017年有所改善，但仍然延續(xù)今年下半年以來(lái)下行的態(tài)勢(shì),，市場(chǎng)總體上仍然處于量縮價(jià)穩(wěn)的階段,。