【環(huán)宇雜談】

自2002年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來，房租就未曾跌過，17年來指數(shù)月平均漲幅高達3.32%,。

原來,，你手上的房子，可這樣出租,，先找長租公寓A來報價,，然后再找長租公寓B。這時,，B一般比A報價更高,。原來，你可以這樣租房子,，打開長租公寓APP,，或許租不起中心區(qū)月租金數(shù)千到一萬元的成套住宅，但你想住在這樣的社區(qū)里,。怎么辦,？你可以租一間?；蛟S,，一間的租金也付不起，那可以住客廳或上鋪,，要不再往外圍走走,，準有一款適合你。

每天,，你進出體面的社區(qū),，而你的收入連業(yè)主的一個零頭都不夠。這或許就是追求美好生活的路徑,，但另一面是什么呢,？往小了說，就是空間逼仄,、上下班電梯要久等,、打隔斷導致漏水；往大點兒了說,，人太多導致物業(yè)癱瘓,、噪音讓你無法安睡、用電負荷大造成火災等,。房子越建越多,，但你的空間越來越小、租金越來越高,，你住的離市中心越來越遠,，甚至被迫離開,。

房價非理性上漲，可歸咎于投資屬性作祟,。按理說,，絕對沒有人租房是為了投資。相應的,，租金也是由可支配收入決定的,。國際經驗顯示，房租超過個人可支配收入1/3,，生活就會面臨困難,，所以即便發(fā)達國家不管制房價，但管制租金卻是國際慣例,。2015年3月,，德國議會通過《限制房租法》，要求3年內租金漲幅不得超過10%,；房東漲租超過指導價20%的,，算違法，租客有權將房東告上法庭,；房東單方面漲租超50%的，被認為是賺取暴利,，可判入獄3年,。

盡管，我國房價上漲屢被詬病,，但2008-2009年,、2012年、2014年下半年-2015年,，房價曾下跌過,。2008-2009年，深圳房價絕對水平最低點比最高點下跌37%,。但是,，筆者梳理國家統(tǒng)計局CPI中房租價格指數(shù)后，著實嚇了一跳,，自2002年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來,，房租就未曾跌過，17年來指數(shù)月平均漲幅高達3.32%,。自2011年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來,，70城房價指數(shù)月平均上漲3.54%，略高于房租上漲,。不過,，考慮到2002-2010年房價相對平穩(wěn),，2002年以來租金漲幅超過房價漲幅。

房租為何上漲,？過去,，我們可以說進城的人多了，租房的人多了,，舊城改造了,，房價上漲了，追求美好生活等,。但現(xiàn)在,，“炒房租”是新現(xiàn)象。國家倡導“購租并舉”,，需求端老百姓還未轉變過來,，買房的訴求仍強烈，但供應端卻無比積極,。長租公寓向資本方闡述盈利模式時表示,，只有不斷變大才能在市場獲得主動權、定價權,、利益權,。第一輪融資，搶奪市場房源,，爭奪紅利增長潛力小區(qū),，搶奪定價權；第二輪融資,，行業(yè)洗牌,；第三輪融資，收獲房租增長紅利,。

顯然,，這是互聯(lián)網(wǎng)時代“風投”的打法，先占領風口,，再獲得行業(yè)紅利,。于是，短短3-4年里,，全國誕生上千家長租公寓,。下一步就是繼續(xù)“燒錢”，行業(yè)洗牌,、頭部企業(yè)誕生,。一旦資本選定誰，不斷加注,，讓競爭者倒下,、后來者沒活路,。自2017年以來，長租公寓倒閉潮出現(xiàn),，洗牌開始,。A輪不行、B輪上,，再不行C輪融資啟動,，投入產出倒掛沒關系，資本看的是未來,。

曾經,，筆者為大街上到處損壞的共享單車可惜，但金融界的朋友說,，風投的眼里,，這都不是事兒！頭部誕生了,，一切都回來了,。別看大城市房子多，配套好的,、位置好的,，就那么多，資本圈住了,，定價和盈利都被鎖定了,。城市中心區(qū)，單間租金2000元,，100平米的房子打成5間，就是1萬元,?？此疲獗砉怩r,，但房租上漲了,，居住尊嚴沒了，安全隱患更在后面,。北京西北五環(huán)外的唐家?guī)X,，曾是有名的蟻族集中地，因居住環(huán)境差備受詬病,，但租金只有幾百元?。?/p>

現(xiàn)在改造了,，外表好看了,、居住舒適了,，但唐家?guī)X55平米一居室，租金4000元,，翻了近10倍,。記住，租房才是真正的剛需,。一線城市,，80%的這部分人群，月收入只有3000元左右,。舊城改造也好,，增加居住體驗也好，甚至煤氣“管改罐”也好,，大家都想要,，但得靠租金上漲買單。需要不等于可能,，相比居住更舒適,，多數(shù)人還是希望租金更低。這樣看,，資本進來有點殘酷,。

（作者系資深地產研究人士）