【環(huán)宇雜談】

自2002年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來，房租就未曾跌過,，17年來指數(shù)月平均漲幅高達(dá)3.32%,。

原來，你手上的房子,，可這樣出租,，先找長租公寓A來報(bào)價(jià),，然后再找長租公寓B。這時(shí),，B一般比A報(bào)價(jià)更高,。原來，你可以這樣租房子,，打開長租公寓APP,，或許租不起中心區(qū)月租金數(shù)千到一萬元的成套住宅，但你想住在這樣的社區(qū)里,。怎么辦,？你可以租一間,。或許,，一間的租金也付不起,，那可以住客廳或上鋪，要不再往外圍走走,，準(zhǔn)有一款適合你,。

每天，你進(jìn)出體面的社區(qū),，而你的收入連業(yè)主的一個(gè)零頭都不夠,。這或許就是追求美好生活的路徑，但另一面是什么呢,？往小了說,，就是空間逼仄,、上下班電梯要久等,、打隔斷導(dǎo)致漏水；往大點(diǎn)兒了說,，人太多導(dǎo)致物業(yè)癱瘓,、噪音讓你無法安睡、用電負(fù)荷大造成火災(zāi)等,。房子越建越多,，但你的空間越來越小、租金越來越高,，你住的離市中心越來越遠(yuǎn),，甚至被迫離開。

房價(jià)非理性上漲,，可歸咎于投資屬性作祟,。按理說，絕對沒有人租房是為了投資,。相應(yīng)的,，租金也是由可支配收入決定的。國際經(jīng)驗(yàn)顯示,，房租超過個(gè)人可支配收入1/3,，生活就會(huì)面臨困難，所以即便發(fā)達(dá)國家不管制房價(jià),，但管制租金卻是國際慣例,。2015年3月，德國議會(huì)通過《限制房租法》,，要求3年內(nèi)租金漲幅不得超過10%,；房東漲租超過指導(dǎo)價(jià)20%的，算違法，租客有權(quán)將房東告上法庭,；房東單方面漲租超50%的,，被認(rèn)為是賺取暴利，可判入獄3年,。

盡管,，我國房價(jià)上漲屢被詬病，但2008-2009年,、2012年,、2014年下半年-2015年，房價(jià)曾下跌過,。2008-2009年,，深圳房價(jià)絕對水平最低點(diǎn)比最高點(diǎn)下跌37%。但是,，筆者梳理國家統(tǒng)計(jì)局CPI中房租價(jià)格指數(shù)后,，著實(shí)嚇了一跳，自2002年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來,，房租就未曾跌過,，17年來指數(shù)月平均漲幅高達(dá)3.32%。自2011年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來,，70城房價(jià)指數(shù)月平均上漲3.54%,，略高于房租上漲。不過,，考慮到2002-2010年房價(jià)相對平穩(wěn),，2002年以來租金漲幅超過房價(jià)漲幅。

房租為何上漲,？過去,，我們可以說進(jìn)城的人多了，租房的人多了,，舊城改造了,，房價(jià)上漲了，追求美好生活等,。但現(xiàn)在,，“炒房租”是新現(xiàn)象。國家倡導(dǎo)“購租并舉”,，需求端老百姓還未轉(zhuǎn)變過來,，買房的訴求仍強(qiáng)烈，但供應(yīng)端卻無比積極,。長租公寓向資本方闡述盈利模式時(shí)表示,，只有不斷變大才能在市場獲得主動(dòng)權(quán),、定價(jià)權(quán)、利益權(quán),。第一輪融資,，搶奪市場房源，爭奪紅利增長潛力小區(qū),，搶奪定價(jià)權(quán),；第二輪融資，行業(yè)洗牌,；第三輪融資,，收獲房租增長紅利。

顯然,，這是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代“風(fēng)投”的打法,，先占領(lǐng)風(fēng)口，再獲得行業(yè)紅利,。于是,，短短3-4年里，全國誕生上千家長租公寓,。下一步就是繼續(xù)“燒錢”,，行業(yè)洗牌,、頭部企業(yè)誕生,。一旦資本選定誰，不斷加注,，讓競爭者倒下,、后來者沒活路。自2017年以來,，長租公寓倒閉潮出現(xiàn),，洗牌開始。A輪不行,、B輪上,，再不行C輪融資啟動(dòng)，投入產(chǎn)出倒掛沒關(guān)系,，資本看的是未來,。

曾經(jīng)，筆者為大街上到處損壞的共享單車可惜,，但金融界的朋友說,，風(fēng)投的眼里，這都不是事兒,！頭部誕生了,，一切都回來了,。別看大城市房子多，配套好的,、位置好的,，就那么多，資本圈住了,，定價(jià)和盈利都被鎖定了,。城市中心區(qū)，單間租金2000元,，100平米的房子打成5間,，就是1萬元?？此?，外表光鮮，但房租上漲了,，居住尊嚴(yán)沒了,，安全隱患更在后面。北京西北五環(huán)外的唐家?guī)X,，曾是有名的蟻?zhàn)寮械?，因居住環(huán)境差備受詬病，但租金只有幾百元??！

現(xiàn)在改造了，外表好看了,、居住舒適了,，但唐家?guī)X55平米一居室，租金4000元,，翻了近10倍,。記住，租房才是真正的剛需,。一線城市,，80%的這部分人群，月收入只有3000元左右,。舊城改造也好,，增加居住體驗(yàn)也好，甚至煤氣“管改罐”也好,，大家都想要,，但得靠租金上漲買單。需要不等于可能,，相比居住更舒適,，多數(shù)人還是希望租金更低,。這樣看，資本進(jìn)來有點(diǎn)殘酷,。

（作者系資深地產(chǎn)研究人士）