一位曾從事過房地產(chǎn)行業(yè)的人士說,，廈門房?jī)r(jià)的這一輪下跌,，就是一個(gè)投資客逐步退出的過程,。而廈門樓市,，也終將回歸理性,。“就像大海的潮水,，有漲有落,，只不過潮退了，就可以看出誰在裸泳了,。”

在一場(chǎng)大雨之后,，立秋之后的北京已經(jīng)有了絲絲涼意。而在廈門,，高溫日比往年幾乎多了一倍,。8月以來，被稱為“夏日魔王”的副熱帶高壓持續(xù)統(tǒng)治著廈門,。而讓廈門處于全國(guó)輿論漩渦的卻并不是它持續(xù)的高溫,，而是關(guān)于房?jī)r(jià)“暴跌”的傳聞。這些天,，島上的人們,，無論是身處鬧市中的星巴克,、麥當(dāng)勞還是在環(huán)島的海濱浴場(chǎng),，都在爭(zhēng)論著廈門房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

8月初,，“廈門樓市崩盤”被市場(chǎng)熱議,，有自媒體報(bào)道稱“廈門地價(jià)相比2016年幾近腰斬，2016年的高價(jià)地有的不敢開盤,，有的只能揮淚虧本甩賣,，相比2017年3月高峰期，島內(nèi)每平米已經(jīng)下降了1萬元-1.5萬元/平方米,，島外下跌6000-1萬元/平方米”,。一些評(píng)論文章更是直言廈門樓市“崩盤”、“神話”破滅,。

林釗是廈門一家房地產(chǎn)自媒體的主編,。他這兩天格外忙,，無數(shù)的外地朋友打電話問他廈門樓市“崩盤”的情況。“廈門的樓市是在調(diào)整,，是在最嚴(yán)格的限購(gòu)限售令下,，廈門樓市的投資客已經(jīng)沒有生存空間。一部分泡沫在破滅,，但絕對(duì)不是崩盤,。對(duì)于崩盤論，我們很氣憤,，準(zhǔn)備寫文章反擊,。”

廈門樓市到底怎么了？北京青年報(bào)記者日前來到廈門,，探訪樓市的真實(shí)情況,。

　中介

　“房?jī)r(jià)比高峰時(shí)每平方米降了約1萬元”

8月9日，廈門思明區(qū)蓮岳路上的一家千千房中介門店經(jīng)理李佳告訴北青報(bào)記者,，廈門房?jī)r(jià)的確降了,，她所在門店主要代理的幾個(gè)小區(qū)比如育秀里、蓮岳里現(xiàn)在均價(jià)在四萬八左右,，比高峰時(shí)期降了大約1萬元每平方米,。蓮岳里一套兩室兩廳66平方米的房子，賣300萬元,，還有議價(jià)空間,，附近有松柏一小這樣的優(yōu)質(zhì)小學(xué)，已經(jīng)掛了好些日子還是無人問津,。“以前都是好幾個(gè)人搶一套房,，門店都擠滿了，現(xiàn)在店里來看房的人很少,，一個(gè)月也難成交幾套房,。”

思明區(qū)麥田房產(chǎn)體育路店的一名業(yè)務(wù)經(jīng)理劉偉則表示，今年小區(qū)的掛牌價(jià)每平方米差不多跌了5000元左右,，跌幅在10%左右,。沒有傳聞中的那么厲害，下跌比較厲害一般是那種過度炒作的“老破小”,，一些品質(zhì)比較好的小區(qū)調(diào)整幅度很小,。“與其說是全面暴跌，不如說廈門樓市開始分化,，房產(chǎn)交易開始趨于理性,。”

廈門湖里區(qū)的一個(gè)中介也表示，島內(nèi)房?jī)r(jià)普遍跌了1萬元每平方米，島外跌了5000元到10000元每平方米左右,。由于議價(jià)空間變大,，二手房掛牌價(jià)和實(shí)際成交的價(jià)差也比較大。“買房的客戶都會(huì)參考2016年底的價(jià)位,，高于2016年底的價(jià)格都很難成交,。如果下跌持續(xù)，去年廈門最猛的一波漲幅將被抹平,。”

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看,，今年1-7月，廈門二手住宅掛牌均價(jià)分別為50908元,、51000元,、51060元、49245元,、 49206元,、49117元及48494元。廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，2018上半年廈門二手房（居住用房,、非居住用房）共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%,。其中,，二手住宅共成交6465套與2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%,；與2017年下半年相比,，環(huán)比下跌25.42%。

北青報(bào)記者注意到,，在廈門的許多資訊網(wǎng)站,，許多業(yè)主直接掛出房源賣房。“大降65萬急售”“一口價(jià),、打八折”“誠(chéng)心買條件還可以談”等字眼頻繁出現(xiàn)在賣房信息中,。一名中介人士稱，目前許多房東急著拋售房子,，買房人多次下調(diào)房?jī)r(jià)或者承諾保稅已經(jīng)非常普遍,。

“但客戶普遍的心理是買漲不買跌”，李佳對(duì)北青報(bào)記者表示,，由于沒有成交量，廈門的好多小的房產(chǎn)中介門店都已經(jīng)沒有了生意,，許多門店的員工都開始轉(zhuǎn)行,，一位做了好多年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的朋友前幾天剛轉(zhuǎn)型去做保險(xiǎn)了。

　買房人

　“再等等，不要當(dāng)最后的接盤俠”

雖然樓市成交慘淡,，廈門卻不乏在觀望中猶豫的買房群體,。姚雯是廈門的一位公務(wù)員，2013年在廈門島外集美區(qū)買了一套房子,，不到五年,，她150萬元左右買的70平方米的兩居室在去年高峰時(shí)期已經(jīng)升值到了近300萬元，由于考慮到孩子上學(xué)的問題,，她一直想把房子置換到島內(nèi),。這兩個(gè)月，她一邊尋找新房,，不斷在島內(nèi)看房,，一邊在著手賣房。

這兩個(gè)月,，姚雯感覺她是陷入了一個(gè)兩難的境地,。一方面是自己的房子掛出去以后無人問津，在跟中介商量之后,，她把價(jià)格降到了260萬元,，來了幾個(gè)看房客，其中有一個(gè)要價(jià)240萬元,，結(jié)果一猶豫,，這位看房人就已經(jīng)在同小區(qū)定了另外一套房，已經(jīng)交完定金了,。另一方面,，島內(nèi)的中介天天給她打電話，推銷特價(jià)房,，打折房,。

姚雯所在小區(qū)出售的房源有二十幾套。她說,，“以前是賣方市場(chǎng),，看中的房源一猶豫就被人搶走了，現(xiàn)在壓力轉(zhuǎn)移到了賣房人身上了,。買賣雙方的心理博弈已經(jīng)悄然發(fā)生了逆轉(zhuǎn),。買房人現(xiàn)在都不著急，慢慢挑,，中介現(xiàn)在都反過來幫著買房人砍價(jià),。”

姚雯說，她的孩子明年幼升小,，還有大約半年多的時(shí)間,，她還可以再觀望觀望,。

在廈門從事教育行業(yè)的王楠也是觀望群體的一員，她原本打算入手一套島內(nèi)的小一居,，但親戚朋友們都勸她再看看,，廈門的樓市過去幾年漲的太多了，現(xiàn)在的下跌可能才剛剛開始,。“我好多朋友都勸我,，寧可再等等，等這一波降價(jià)潮穩(wěn)定下來,，不要當(dāng)最后的接盤俠,。”

開發(fā)商

“在廈門拿地越來越艱難”

廈門翔安區(qū)位于廈門島的北部，按照廈門城市總規(guī)劃,，廈門將構(gòu)建起“一島一帶雙核多中心”的組團(tuán)式海灣城市,，翔安新城將作為廈門城市副中心，承擔(dān)東北部發(fā)展的重任,。一條10分鐘左右車程的隧道連接了廈門島與翔安新城,。過去兩年，這里是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域,，各大開發(fā)商紛紛砸重金在此購(gòu)地,，呈抱團(tuán)之勢(shì)。許多房地產(chǎn)觀察人士將這里的地價(jià)和房?jī)r(jià)的變動(dòng)視為廈門樓市的風(fēng)向標(biāo),。

公開信息顯示,，今年7月2日，翔安X2018P01地塊最終成交總價(jià)達(dá)15.98億元,，樓面價(jià)21182元每平方米,，被海晟奪得。翔安X2018P02地塊,，被特房以總價(jià)17.02億元,、樓面價(jià)19814元每平方米競(jìng)得。這兩宗土地出讓后引起市場(chǎng)熱議,。

因?yàn)?，在不到一年前?016年8月26號(hào)，離此處不遠(yuǎn)的地方,，2016XP06地塊由融創(chuàng)以30.76億元,、樓面價(jià)為37512元每平方米競(jìng)得，溢價(jià)率142%,。翔安2016XP04地塊由廈門融僑以42.18億元的總價(jià)競(jìng)得,，樓面價(jià)38345元每平方米，溢價(jià)率139.66%,。

雖然這兩個(gè)時(shí)期拍賣的地塊區(qū)位屬性并不完全一致,，但廈門地價(jià)“腰斬”的傳聞即由此而來,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認(rèn)為,，2016年地塊和2018年新出讓地塊相比,，一個(gè)位于地鐵環(huán)繞的熱點(diǎn)新城，一個(gè)直線距離在2.4公里至2.8公里的非熱點(diǎn)區(qū)域,。但廈門地價(jià)的下跌在廈門房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來已是不爭(zhēng)的事實(shí),。

廈門克而瑞機(jī)構(gòu)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近兩年廈門土地樓面價(jià)確實(shí)直線下滑,，2018年最新的全市平均樓面價(jià)為21879元每平方米,，相比2017年下降近兩成，與2016年的頂峰時(shí)期相比,，則下降約三成,。

多名廈門開發(fā)商人士告訴北青報(bào)記者，廈門地價(jià)的下降主要受土地拍賣政策的影響,。7月2日,，廈門出臺(tái)“一次性銷售”土拍限制，10萬平方米以下住宅用地必須一次性銷售,。這對(duì)開發(fā)商傳統(tǒng)的售樓方式起了顛覆作用,。以前開發(fā)商都是一塊地分多次銷售，可以根據(jù)行情的變化調(diào)節(jié)銷售量和價(jià)格,，以后就要一次性開盤,，統(tǒng)一入市，開發(fā)商面臨的不確定性一下提升了很多,。尤其是現(xiàn)在地價(jià)高企,、樓市不穩(wěn)的時(shí)期，開發(fā)商會(huì)非常被動(dòng),。

“開發(fā)商捂盤惜售的空間被堵死了,。這是一個(gè)針對(duì)性很強(qiáng)的調(diào)控措施。”多名廈門房地產(chǎn)人士坦言,。

廈門一名房地產(chǎn)開發(fā)商表示,，他們對(duì)目前的廈門樓市已經(jīng)感覺到了危險(xiǎn)，多數(shù)中小開發(fā)商都已經(jīng)不敢在廈門拿地了,。“在廈門拿地越來越艱難,，不確定性也大，我現(xiàn)在已經(jīng)放棄了廈門市場(chǎng),，轉(zhuǎn)戰(zhàn)鄭州?，F(xiàn)在好多原來在廈門的開發(fā)商都轉(zhuǎn)戰(zhàn)鄭州、合肥這樣的中部城市,。”

售樓處營(yíng)銷人員

“開發(fā)商是在虧錢賣房”

8月8日,，北青報(bào)記者來到翔安新城,，經(jīng)過過去兩年開發(fā)商的拿地潮，這里樓盤林立,，云集了融創(chuàng),、世茂、融僑等知名開發(fā)商,，據(jù)某地產(chǎn)網(wǎng)站不完全統(tǒng)計(jì),，這里有20多個(gè)樓盤正在開盤或者是等待開盤。寬闊的馬路上并沒有多少行人,，只有建筑工人在工地上頂著酷暑在施工作業(yè),。

北青報(bào)記者以看房客的身份走訪了融創(chuàng)東南府（2016XP06地塊）和附近的世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安。在這兩個(gè)售樓處,，北青報(bào)記者剛一停車,，營(yíng)銷人員就過來打傘，非常熱情,。

世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安售樓處營(yíng)銷人員隨即介紹起樓盤的情況：“我們這個(gè)樓盤位于翔安南部新城,，緊鄰具有‘海綿功能’的鼓鑼公園，小區(qū)不遠(yuǎn)處有在建的兩條地鐵,，距離正在建設(shè)中的廈門新機(jī)場(chǎng)只有10公里左右,，離海岸線只有幾百米，從廈門島穿過翔安隧道一出來拐幾個(gè)彎就到了小區(qū),，未來升值潛力大”,。

該營(yíng)銷人員介紹，小區(qū)的樓盤分為兩大部分,，兩棟高層和十棟疊墅,，高層目前正在銷售中，疊墅有5棟已經(jīng)售罄,，一棟正在熱銷,，另外4棟暫時(shí)還沒有開盤。由于政府房地產(chǎn)調(diào)控之后的限價(jià),，高層的均價(jià)就在3.6萬到3.8萬元每平方米之間,，帶精裝修。而這個(gè)地塊是37512元每平方米的拿地樓面價(jià),，非常便宜,。而疊墅的產(chǎn)權(quán)面積在110-150平方米，總價(jià)大約在500萬元到800萬元每套,。“開發(fā)商是在虧錢賣房,，只當(dāng)作是向客戶讓利了。”

北青報(bào)記者觀察發(fā)現(xiàn),，前來看房的客戶寥寥無幾,，一個(gè)小時(shí)之內(nèi)都沒看到有其它看房客前來,，售樓處工作營(yíng)銷人員大都在閑聊或者刷手機(jī)。

北青報(bào)記者了解到,，由于附近樓盤眾多,，開發(fā)商面臨的競(jìng)爭(zhēng)激烈，再加上樓市觀望情緒濃厚,，開發(fā)商采取了贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)面積等促銷手段,，部分開發(fā)商還對(duì)后期開盤的項(xiàng)目進(jìn)行了降價(jià),。8月8日,，北青報(bào)記者詢問融創(chuàng)東南府和世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安的營(yíng)銷人員前期售罄樓盤的價(jià)格等銷售信息，營(yíng)銷人員均三緘其口,，并表示這些信息上頭已經(jīng)收走,，目前沒法調(diào)閱。

新景祥廈門市場(chǎng)研究中心一份報(bào)告顯示,，廈門樓市下半年有多個(gè)新項(xiàng)目將入市,，且部分地塊要求一次性取得預(yù)售許可證，商品住宅供應(yīng)量有望迎來小高峰,。新房銷售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈,。

炒房客

“這輩子最失敗的生意就是去廈門炒房”

廈門樓市的這一輪調(diào)整，很多炒房客被深度套牢,。他們中的多數(shù)人,，沒有想到調(diào)整會(huì)來得這么快。

2016年,，廈門的樓市還異?；鸨｝垘r,、漳平,、泉州許多企業(yè)家都抱團(tuán)前往廈門炒房。作為一個(gè)常年生活在閩西小山村的農(nóng)民,，鐘明從未想過自己有一天會(huì)在廈門買房,，他更沒有想到的是，這只是他噩夢(mèng)的開始,。

鐘明是福建龍巖人,，做了多年的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易，后來和人合伙成立了一家農(nóng)業(yè)公司,，承包經(jīng)營(yíng)近百畝土地種植煙草和經(jīng)營(yíng)果樹,、仙草等，公司一年大概能給他帶來30多萬元的利潤(rùn),。

2017年年初,，他用廈門親戚的購(gòu)房資格在廈門同安投資了一套房產(chǎn),。他全款購(gòu)買的這套房子花了180多萬元。其中100萬元是他多年經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的積蓄,，30萬元是金融公司的借款,，還有50萬元的民間高利貸。鐘明說,，他當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)購(gòu)入的房產(chǎn)至少還能漲50%,，要是能翻倍的話就抵得上辛辛苦苦干農(nóng)業(yè)很多年。

剛開始,，他買入的房子還在漲價(jià),，市值達(dá)到了200多萬。隨著廈門樓市的火爆,，廈門的房地產(chǎn)調(diào)控措施也步步趨緊,。在2016年出臺(tái)的限購(gòu)基礎(chǔ)上，廈門陸續(xù)出臺(tái)政策加碼調(diào)控,，一次比一次嚴(yán)厲,，2017年3月25日起，廈門新購(gòu)買的住房,，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易,。廈門也成為全國(guó)范圍內(nèi)首個(gè)對(duì)居民購(gòu)房出臺(tái)“限售”政策的城市。

鐘明說,，樓市的調(diào)整剛開始征兆并不明顯,。直到幾個(gè)月前，賣房的越來越多,，價(jià)格也一路下行,。鐘明在同安購(gòu)入的房產(chǎn)也跌回了成本價(jià)，除去稅費(fèi),，現(xiàn)在賣出肯定虧本,，而他目前光利息已經(jīng)支付了30多萬元。由于競(jìng)爭(zhēng)的激烈,，鐘明的農(nóng)業(yè)公司今年盈利大幅下降,。這些利潤(rùn)現(xiàn)在全部用來支付貸款的利息。他不但全部資產(chǎn)被房產(chǎn)套住,，他每年還要支付的利息超過15萬元,。

農(nóng)民企業(yè)家鐘明已經(jīng)被廈門樓市深度套牢。他說,，“這輩子最失敗的生意就是去廈門炒房”,。

前地產(chǎn)人士何斌告訴北青報(bào)記者，像鐘明這樣的例子在廈門很多，并且不算極端,。在過去幾年樓市的高峰期,，眾籌炒房、集資炒房在廈門是個(gè)非常普遍的現(xiàn)象,。“我當(dāng)時(shí)勸住了好多人,，但最鬧心的是自己的妹妹沒有勸住，現(xiàn)在也被套牢了,。”

何斌說,，前幾年，廈門樓市火爆的時(shí)候,，民間的金融借貸非常發(fā)達(dá),，做民間借貸的公司非常多，隨著樓市的降溫,，這些公司現(xiàn)在銷聲匿跡了,，都改行做其它項(xiàng)目了。

廈門思明區(qū)體育路附近的某房產(chǎn)中介門店一名經(jīng)理告訴北青報(bào)記者,，就在前兩個(gè)月，藍(lán)灣國(guó)際的一名業(yè)主,，1000多萬元的房子直降100多萬元甩賣,。雖然房子賣了近900萬元，但后來知道這名業(yè)主光網(wǎng)貸就欠了800多萬元,，已經(jīng)扛不住了,。

這名經(jīng)理說，他平常能接觸到很多這樣的例子,，去年進(jìn)入的那些炒房客,，現(xiàn)在普遍大套要虧100萬才能出手，小套也要虧50萬元左右,。

何斌說,，廈門房?jī)r(jià)的這一輪下跌，就是一個(gè)投資客逐步退出的過程,。而廈門樓市,，也終將回歸理性。他指了指不遠(yuǎn)處的海岸線說：“就像大海的潮水,，有漲有落,，只不過潮退了，就可以看出誰在裸泳了,。”

（文中所涉人名皆為化名）

本版文并攝/本報(bào)記者 朱開云

　記者手記

　廈門樓市不是崩盤而是分化

福建是我的家鄉(xiāng),，在廈門有很多朋友和同學(xué)，相比網(wǎng)絡(luò)媒體特別是自媒體對(duì)廈門樓市“暴跌”狂歡式的報(bào)道,，這些真實(shí)生活在廈門的朋友們反而顯得平靜,。正如文中何斌所說的,，廈門房?jī)r(jià)的這一輪下跌，就是一個(gè)投資客逐步退出的過程,。而且廈門樓市的調(diào)整也并不是全面的,、崩盤式的，其實(shí)更多是樓市的分化,。前期那些被過度炒作的,，尤其是那些“老破小”，的確下降幅度很大,，但很多品質(zhì)比較好的樓市,，價(jià)格依然比較堅(jiān)挺。

當(dāng)“房住不炒”已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心邏輯,。泡沫的破滅就是一個(gè)必然的過程,。廈門樓市有沒有泡沫？無論房?jī)r(jià)以后會(huì)怎么走,，但就目前而言這是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),。大量炒房團(tuán)的存在就是最好的例子。據(jù)易居研究院,、CRIC等所統(tǒng)計(jì)的80個(gè)城市中,，廈門高房?jī)r(jià)與實(shí)際收入的偏離度達(dá)到41%，位居首位,。

來自福建龍巖的互聯(lián)網(wǎng)精英,，美團(tuán)點(diǎn)評(píng)CEO王興近期曾在其“飯否”朋友圈對(duì)房地產(chǎn)有一個(gè)精彩的點(diǎn)評(píng)：“房地產(chǎn)泡沫對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的巨大傷害實(shí)際上并不在于泡沫破滅以后房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格的巨大縮水，而是在于泡沫破滅之前房?jī)r(jià)虛高導(dǎo)致的社會(huì)資源的巨大錯(cuò)配,。”

房?jī)r(jià)高企其實(shí)是不利于一個(gè)城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的,。比如人才的流失，這次在廈門,，多位采訪對(duì)象提到在廈門奮斗多年最終苦于高房?jī)r(jià)而逃離廈門的例子,。今年7月，廈門出臺(tái)“廈門人才新政45條”,，給予符合條件的人群以購(gòu)房資助,。同時(shí)，控房?jī)r(jià)方面也走在全國(guó)的前列,，并收到了實(shí)效,。但單純靠行政手段控房?jī)r(jià)并不是長(zhǎng)久之計(jì)，房地產(chǎn)調(diào)控的核心在于建立長(zhǎng)效機(jī)制,，最終實(shí)現(xiàn)“住有所居”,。