近日，中共中央政治局召開會議,，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢,，部署下半年經(jīng)濟工作。

此次會議要求,，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題,，堅持因城施策，促進供求平衡,，合理引導(dǎo)預(yù)期,，整治市場秩序,，堅決遏制房價上漲,。會議指出，要加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制,。

與之呼應(yīng)的是,，會議召開的同一天，深圳和蘇州兩城相繼出臺調(diào)控政策,。

深圳市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡稱“深四條”）,，“深四條”規(guī)定：暫停公司買房；公寓限售5年,，新供應(yīng)土地上公寓只租不售,；住宅限售3年，不追溯,；對離婚2年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的購房者,，首付款比例不低于70%,。

同時，蘇州市中行,、農(nóng)行,、工行、建行四大行表示,，自8月1日起,，客戶若在5年內(nèi)提前還款，將被收取違約金,。

　　“靶向治療”：投資客投資難

針對此次深圳的調(diào)控加碼,，諸葛找房數(shù)據(jù)研究院指出，主要是從供應(yīng)端調(diào)控入手,，包括嚴(yán)控企業(yè)購房需求,、打擊商辦炒作，完善差別化住房信貸政策,。重點在于通過控制供應(yīng),，精準(zhǔn)抑制炒作行為，力求達到供需平衡下的市場穩(wěn)定,。同時還通過控制房地產(chǎn)市場的交易來減緩其流動性,，包括新建商品房限售3年。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為,，在之前的調(diào)控高壓下,，深圳市場已經(jīng)在穩(wěn)定中運行。此次調(diào)控加碼,，是打消人們對于市場回暖樂觀的預(yù)期,，圍繞“住房不炒”，鞏固調(diào)控成果,。

而對于蘇州新的房貸政策,，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，此類政策對于辦理貸款的購房者沒有影響,，而對于一些要置換或者拋售房產(chǎn)的群體會有一定對沖或利空作用,，同樣是限制投資客炒房的一個重要手段。

對此,，中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁使用了一個醫(yī)學(xué)詞匯——“靶向治療”來形容本次調(diào)控,。他表示，新政是針對2016年以來調(diào)控政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)的漏洞進行修復(fù),，針對性很強,，非常精準(zhǔn)，直接封殺漏洞,。

宋丁表示,，由于這兩年來,，市場上的需求已經(jīng)是真正的剛需和改善型占主導(dǎo)，而新政是針對投機客的,，是修復(fù)性的,。因此真正受影響的，一是擁有大量商務(wù)公寓的開發(fā)商,，二是短炒的投機客,，三是剛剛假離婚、準(zhǔn)備買房的人,。

　　下半年,，樓市何去何從？

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院指出,，2017年召開的中央經(jīng)濟工作會議,，確定了調(diào)控主基調(diào)為抑制房地產(chǎn)泡沫，防止大起大落,。因此在政策制定上,，從住建部到地方相關(guān)部門均以維穩(wěn)為主,，調(diào)控政策小幅度逐漸加碼,，且調(diào)控蔓延至三四線城市,。

但從日前國家統(tǒng)計局發(fā)布的“6月70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況”數(shù)據(jù)來看，新建商品房環(huán)比上漲城市還在不斷增多,。尤其是二三線城市，整體仍然處于較熱狀態(tài),。

值得注意的是，全國主要城市地價監(jiān)測報告顯示,，人才引進政策,、棚改貨幣化安置和非熱點城市調(diào)控力度寬松刺激了各類需求，使得部分城市出現(xiàn)了相對明顯的升溫,。其中，二三線城市住宅地價環(huán)比,、同比增速均超過全國主要城市及一線城市平均水平,，處于高位運行狀態(tài),。

“此次中央政治局會議正式在此背景下展開的,，由于市場分化而必須因城施策,。上半年房價略有抬頭的情況使得遏制房價上漲變成了接下來調(diào)控的核心方向。”嚴(yán)躍進指出,，此次中央政治局會議重點強調(diào)“下決心”、“堅決遏制”,，充分說明了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，即調(diào)控常抓不懈,。

對此，有專家預(yù)計,，未來各地仍會密集出臺調(diào)控政策,，房價上漲幅度將得到抑制，樓市已步入“嚴(yán)打模式”,。與此同時，銀行等機構(gòu)仍會扎緊涉及樓市的“錢袋子”,，持續(xù)的“缺錢”狀態(tài)也將繼續(xù)為樓市降溫助力,。

來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月,，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已超過180次，累計有73個城市進行了調(diào)控,，出臺了135條限購政策。“7月上半月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過30次,，刷新了最近兩年的樓市調(diào)控同期紀(jì)錄,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為,，今年下半年樓市的調(diào)控力度會全面超過上半年,。

與此同時,，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也持同樣態(tài)度,，他對《國際金融報》記者表示,，下半年房價在調(diào)控高壓下,，必定進一步下行,，站在購房者的角度,，將是一個十分有利的購房時機,。

而嚴(yán)躍進則認(rèn)為,，降房價的調(diào)控趨勢將主要針對三四線城市,。對于一線城市和強二線城市來說,，過去政策一直比較嚴(yán)厲,，所以也談不上要繼續(xù)降溫態(tài)勢,，還是要以穩(wěn)為主,，推盤節(jié)奏上升，市場反而容易反彈,。

“因此,，下半年的樓市調(diào)控對于一線和強二線城市的購房群體而言,，影響不大；而對于三四線城市,，由于目前房價上漲過快的現(xiàn)象仍然存在，對于購房者何時入市,，還需要審慎對待。”嚴(yán)躍進表示,。

　　房企該如何應(yīng)對,？

事實上,，除了購房者之外，受本輪調(diào)控政策影響最深的,，便是眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此類調(diào)整對于房企來說十分不利,，由于企業(yè)融資成本不斷增大,，而房地產(chǎn)行業(yè)的持有成本又非常高，因此開發(fā)商下半年資金壓力將加大,，必然會適當(dāng)放緩節(jié)奏,。同時還要警惕各類新的風(fēng)險。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示,，近期房地產(chǎn)企業(yè)的市場化融資渠道融資成本較高,，普遍在5.5%-7.5%。其中,，成本最高的是陽光城于2018年6月7日發(fā)行的10億元2018年度第一期中期票據(jù)（永續(xù)中票）,，利率為8%。

此外,，房企的外幣融資絕對值,、占比均已連續(xù)兩個月呈大幅度下降趨勢,。企業(yè)外債的重大改革限制了境外發(fā)債投資境內(nèi)房地產(chǎn)，房企尋求境外融資難度系數(shù)繼續(xù)攀升,。

因此，同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為,，房企融資渠道緊縮,，監(jiān)管趨嚴(yán)，融資情況不容樂觀,。

“下半年房企的主要出路還是要加快新盤銷售速度,，尤其在三四線城市,，進一步降價銷售有時也是十分必要的。”張宏偉表示,。

不過，針對一二線城市,，嚴(yán)躍進認(rèn)為，為了防止房價反彈,，政策上不可能允許企業(yè)推盤過快,。但對于三四線城市則恰恰相反,，房企首先要警惕的便是市場透支風(fēng)險,。

嚴(yán)躍進分析稱,，由于三四線城市人口凈流入規(guī)模不大,，加上棚改的政策紅利也在削弱,，因此未來部分樓盤去化或許就沒有現(xiàn)在這么快,，市場也更容易疲軟,。此外,，三四線城市的租賃市場并不發(fā)達，最終或會使得部分項目的持有成本很大,。