廈門樓市在最近幾天頻上熱搜：“地價腰斬”,、“房價跌上萬元”,，與此同時，一些“廈門樓市開始崩盤”的言論也開始流傳,，不過，這些文章和言論真實性卻遭到不少業(yè)內(nèi)外人士的質(zhì)疑,。

廈門大學(xué)教授戴亦一則公開駁斥“崩盤論”,，他表示廈門房價在2016年至2017年因素一度漲幅過大，因此自2017年以來二手房價格有20%的回調(diào),，最近也開始企穩(wěn)放量,。廈門政府地產(chǎn)限購政策至今不敢有紋絲放松。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示,，廈門市場變化幅度和北京差不多,，已經(jīng)調(diào)整半年了。

為了進一步了解廈門樓市真相,，《證券日報》記者實地走訪廈門樓市進行調(diào)查,。

　買賣雙方觀望情緒濃厚

按照閩南地區(qū)傳統(tǒng)的習(xí)俗，農(nóng)歷的7月份不宜買賣房屋,，這也是廈門地產(chǎn)人士熟知的“潛規(guī)則”,，這段時間只能靠“熬”。

小張在位于廈門集美區(qū)橋頭片區(qū)的一家中介上班,，近半年來由于成交的訂單太少,，離職的同事不少。“我們這行底薪比較低,，就是靠賣房拿提成,，沒有成交就只能’吃土’了,。”小張無奈的調(diào)侃，“前一段熱賣廈漳泉片區(qū)（廈門周邊）的均價都是從大幾千到1萬多左右的房源,，現(xiàn)在這些片區(qū)的樓盤價格也下跌了,，不好賣了。”

記者了解到,，在小張所處的杏林東路這片區(qū)域,，最近一年關(guān)張的中介店就有好幾家，目前只剩下了幾家大的連鎖店,。

家在杏林片區(qū)的詩敏正在計劃換房搬到島內(nèi)住,，她在5月初就把自家房子在中介掛牌。“一開始的心里預(yù)期是成交底價480萬元,，幾個月過去了我也開始面對現(xiàn)實,，如果460萬元能成交就不等了。”詩敏在開始的兩個月里,，一邊尋找新房,，不斷在島內(nèi)看房，一邊尋找合適的接盤人（價格）,。買賣雙方的心理如何博弈,，詩敏深有感觸，“最近一個意向強烈的購房者開價466萬元,，我計劃對方要是還價到460萬元就直接成交,，沒想到對方就此作罷。后來從中介聽說這名購房者也是要換房,，最后也是花了460萬元買了該片區(qū)另外一套,。”

“460萬是底價，如果再低我很難在島內(nèi)買到中意的房源,，現(xiàn)在已經(jīng)是在計劃用我的大套換小套了,。”詩敏告訴記者，目前她所居住的片區(qū)二手房的價格普遍在3.7萬元/平方米至3.8萬元/平方米（2010年之后建的新房）,，而此前2016年至2017年高位時,，這邊價格一度達到了4萬元/平方米。

　　二手房價格回調(diào)

按照廈門克而瑞機構(gòu)向《證券日報》提供的數(shù)據(jù)顯示,，目前島內(nèi)在售的新房僅剩下5個尾盤,。以其中一樓盤華爾頓為例，均價在6.7萬元/平方米,。新房價格依然堅挺,。

詩敏告訴記者，她在島內(nèi)看房時確實也看到了一些報價3.9萬元/平方米的二手房源，但這些都多少有些“問題”,，有的是安置房需要補交土地金等,，有的房子太老舊或者周邊是加油站高壓電站等等。

記者通過走訪了解到,，目前廈門二手房市場確實出現(xiàn)了價格回調(diào)現(xiàn)象,，且觀望氣氛濃厚，但新房價格仍較為堅挺,。

來自廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù),，2018上半年廈門二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套,，與2017年下半年相比下跌28.63%,。其中,，二手住宅共成交6465套與2017年上半年20012套相比,，同比下跌55.3%；與2017年下半年相比,，環(huán)比下跌25.42%,。

此外，來自廈門官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2018年上半年房結(jié)果下調(diào)14%,，新建住宅沒跌，最近幾個月一直上行,。根據(jù)中原地產(chǎn)整理數(shù)據(jù)顯示,，新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指數(shù)分152.9、151.6,；二手房分別為138.2,、152.2。

　　樓面價下行

按照公開信息所示,，2018年7月2日,，廈門出讓五幅商住地塊（其中位于翔安新城有兩幅地塊），起拍價降至1.7萬元/平方米至1.8萬元/平方米,，而一個月前,，海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬元/平方米創(chuàng)出新低，沒想到僅僅一個月,，地價又降了30%,。而與2016年廈門翔安地塊融僑鉑樾府地塊38345元/平方米等相比，無異于“腰斬”,。

對此,，廈門克而瑞機構(gòu)分析師胡慧榮告訴《證券日報》記者，“從我們長期的跟蹤監(jiān)測來看，近兩年廈門土地樓面價確實直線下滑,，2018年最新的全市平均樓面價為21879元/平方米,，相比2017年下降近兩成，與2016年的頂峰時期相比,，則下降約三成,。”

胡慧榮表示，值得注意的是,，7月2日拍賣的翔安南部新城2幅地塊區(qū)位優(yōu)勢不如2016年融僑地塊,，且2016年地塊容積率較低，體量較大可分批出售,，并在樓市樂觀預(yù)期下,。對比之下7月2日出讓地塊不僅體量小，需一次性對外出售,，且受“限價”制約,。

而張大偉則認為，2016年地塊和2018年新出讓地塊相比,，一個位于地鐵環(huán)繞的熱點新城,，一個直線距離在2.4公里至2.8公里的非熱點區(qū)域。

“這距離是什么概念,？基本就是北京國貿(mào)到四惠的距離,，差一環(huán)。”廈門中原地產(chǎn)進一步分析認為,，本次土拍地塊位置相對較差,，且處于房企年中貸款償還節(jié)點，開發(fā)商資金壓力較大,，土拍參與相對謹慎,，土地市場更多的是回歸理性。

胡慧榮進一步分析認為,，行業(yè)內(nèi)一般用“地樓比”來分析城市地產(chǎn)投資價值,，地樓比越小，則意味著未來可能的利潤空間越大,，土地投資價值越高,。2016年是廈門一級市場高峰，地樓比高達134%,，即“面粉比面包貴”,，但地價與房價的倒掛，本身就是不合理的市場規(guī)律,，一旦房價的增速跟不上地價的漲幅,，市場的風(fēng)險就會暴露,。盡管2017、2018年的地樓比逐漸回落,，但仍高達81%,、61%，也處于較高水平,。從這角度來看,，聳人聽聞的樓面價“腰斬”的背后，“其實是地價的合理回歸,，是市場在政府的政策調(diào)控下回歸正常和穩(wěn)定,，也是我們一直提倡的市場有序和健康發(fā)展。”