西安營(yíng)商環(huán)境持續(xù)提升,，社會(huì)創(chuàng)業(yè)激情高漲,。最新數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)西安新登記市場(chǎng)主體超25萬(wàn)戶,，上半年西安市新登記市場(chǎng)主體同比增長(zhǎng)73%。隨著創(chuàng)業(yè)者越來(lái)越多，“寫字樓經(jīng)濟(jì)”正在西安占據(jù)越來(lái)越重要的比重,。

華商報(bào)記者了解到，在人才和企業(yè)流入的背景下,，西安的辦公樓需求正持續(xù)升溫,，但值得注意的是,，與住宅市場(chǎng)的一房難求相比，寫字樓市場(chǎng)空置率卻超過(guò)30%,。背后的原因是什么呢,？

　　西安躋身“雙創(chuàng)”城市第一梯隊(duì)

　　人口遷移帶來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)嬗變

去年以來(lái),，全國(guó)大中城市間掀起了一場(chǎng)引發(fā)全社會(huì)關(guān)注的“人才大戰(zhàn)”,。

繼戶籍準(zhǔn)入條件大幅降低后,，今年年初,，西安啟動(dòng)“百萬(wàn)大學(xué)生留西安就業(yè)創(chuàng)業(yè)5年行動(dòng)計(jì)劃”，計(jì)劃每年留下至少20萬(wàn)大學(xué)生,，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。前6個(gè)月人力資源持續(xù)增加,，共有51.5萬(wàn)人落戶西安,，其中學(xué)歷落戶和人才引進(jìn)占到65.8%,。毫無(wú)疑問(wèn),，人才的引進(jìn)給西安新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)輸送了新鮮血液,，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供可觀的要素紅利。

5月份發(fā)布的《2018年中國(guó)城市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力排行榜》上,，西安位居第六位,，躋身全國(guó)“雙創(chuàng)”城市第一梯隊(duì)。該榜單認(rèn)為,，西安在經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度,、發(fā)明專利申請(qǐng)量和授權(quán)量,、國(guó)家級(jí)雙創(chuàng)平臺(tái),、本科院校數(shù)量等多個(gè)二級(jí)指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)排名靠前,，均位列全國(guó)前十,。

美食,、旅游等人文元素借助互聯(lián)網(wǎng)傳播平臺(tái),，讓西安火遍全國(guó)，而有分析人士認(rèn)為,，依靠豐富的高教資源，在扛起硬科技的大旗之后,，西安在科技創(chuàng)新領(lǐng)域同樣是“網(wǎng)紅”,。

人口遷移帶來(lái)的直接影響是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變,。華商報(bào)記者了解到,，隨著招商引資的政策扶持和高學(xué)歷人才的不斷涌入，如華泰保險(xiǎn),、華夏人壽,、諾基亞,、乾道金融等金融類和科技公司也在加速落戶西安,，新經(jīng)濟(jì)企業(yè)越發(fā)成為西安寫字樓市場(chǎng)的主導(dǎo)需求。

有業(yè)內(nèi)人士表示,，西安現(xiàn)在開始打造新經(jīng)濟(jì)之都,，自然對(duì)產(chǎn)業(yè)的需求會(huì)更加多元化和包容性,，尤其是數(shù)字經(jīng)濟(jì)、云計(jì)算,、互聯(lián)網(wǎng)、車聯(lián)網(wǎng),、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、綠色經(jīng)濟(jì)將成為未來(lái)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向,，再加上諸多人才的助力,，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始發(fā)生了新變化。

陜西城市經(jīng)濟(jì)文化研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)張寶通表示,，西安正處在發(fā)展建設(shè)的機(jī)遇疊加期,，比以往任何時(shí)候都更需要人才,、渴望人才,。引進(jìn)人才的同時(shí)作用于產(chǎn)業(yè)前沿,，有利于引領(lǐng)和推動(dòng)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,，而這些變化也會(huì)體現(xiàn)在寫字樓等現(xiàn)代辦公物業(yè)上。

　　今年西安新開“公司”超25萬(wàn)戶

　　內(nèi)資租戶改寫市場(chǎng)格局

人才凈流入的增加,，為西安創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新注入活力,。隨之而來(lái)的新成立和新落戶企業(yè),，也讓今年西安寫字樓市場(chǎng)的需求升溫。這部分需求到底有多可觀呢,？

7月21日上午,，西安市工商局向今年全西安市新登記的第25萬(wàn)戶市場(chǎng)主體——陜西空天動(dòng)力研究院有限公司、第25萬(wàn)零1戶新登記市場(chǎng)主體——西安科奧科技創(chuàng)新研究院有限公司等頒發(fā)了“營(yíng)商環(huán)境共建使者紀(jì)念牌”和營(yíng)業(yè)執(zhí)照,。

最新數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年西安市新登記市場(chǎng)主體同比增長(zhǎng)73%,，市場(chǎng)主體增速名列全國(guó)前茅,，新登記市場(chǎng)主體數(shù)量占全省新增市場(chǎng)主體的55.97%,，西安市市場(chǎng)主體持續(xù)保持井噴式增長(zhǎng)，使全省新增市場(chǎng)主體總量首次進(jìn)入全國(guó)前十,。全市各區(qū)縣市場(chǎng)主體增長(zhǎng)活躍程度排在前五位的單位依次為浐灞生態(tài)區(qū),、航空基地、經(jīng)開區(qū)、航天基地和國(guó)際港務(wù)區(qū),。

“新成立公司的需求在上半年表現(xiàn)搶眼,。”仲量聯(lián)行華西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)暨工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李健表示，除了創(chuàng)業(yè)型公司的數(shù)量迅速增加,，不少全國(guó)性企業(yè)也開始在西安設(shè)立區(qū)域總部,。他說(shuō)，今年上半年,，新成立公司所產(chǎn)生的辦公需求,，占到西安寫字樓市場(chǎng)的38%，其次是企業(yè)升級(jí),，占32%。其他推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)需求增加的因素還有企業(yè)擴(kuò)張和搬遷等,。

值得注意的是,，內(nèi)資企業(yè)租戶正在改寫西安寫字樓市場(chǎng)的格局。從西安甲級(jí)辦公市場(chǎng)的租戶來(lái)源看,，有36%出自本地,，有60%為陜西省以外的內(nèi)資企業(yè),，還有4%屬于外資企業(yè),。

內(nèi)資企業(yè)需求擴(kuò)張,，疊加的是金融業(yè)租戶的旺盛需求,。數(shù)據(jù)顯示，保險(xiǎn)及資產(chǎn)管理類企業(yè)已成為西安甲級(jí)辦公樓最大類租客,，占到市場(chǎng)的38%。此外,，隨著西安招商引資的力度加大,，房地產(chǎn)、建筑行業(yè)也因此受益,，此類企業(yè)的需求達(dá)到17%,，僅次于金融服務(wù)業(yè),。

有行業(yè)人士介紹,，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下，越來(lái)越多的金融機(jī)構(gòu)正處在高速發(fā)展的大好時(shí)期,，例如一些保險(xiǎn)公司,，動(dòng)輒租下數(shù)千平米；還有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也處在快速擴(kuò)張時(shí)代,，例如：近幾年阿里巴巴,、京東等紛紛將區(qū)域總部落戶西安，優(yōu)信集團(tuán)等甚至計(jì)劃將全國(guó)總部遷來(lái)西安,，而這一切都建立在經(jīng)濟(jì)前景足以支撐企業(yè)健康發(fā)展的前提之上,。

　　對(duì)標(biāo)成都,，西安“還在路上”

　　寫字樓空置率高出14.2%

甲級(jí)寫字樓,，是辦公室空間里的頂級(jí)產(chǎn)品，也被視為寫字樓市場(chǎng)的標(biāo)尺之一,。長(zhǎng)期以來(lái),，國(guó)內(nèi)甲級(jí)寫字樓主要在傳統(tǒng)一線城市，即：北上廣深,。不過(guò),，近年來(lái)隨著“新一線”城市的崛起，這些地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資源吸附能力不斷增強(qiáng),，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)已然不可小覷,。

綜合五大行的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，國(guó)內(nèi)主要“新一線”城市的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總量已占到全國(guó)的三分之一左右,，今年寫字樓新增供應(yīng)面積也主要集中于此,，西安、成都等地都位列其中,。

同為西部中心級(jí)城市,，成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在不少指標(biāo)上表現(xiàn)搶眼。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)全市總存量約320萬(wàn)㎡。旺盛的租賃需求,，也推動(dòng)當(dāng)?shù)丶准?jí)寫字樓市場(chǎng)吸納量創(chuàng)下歷史半年新高,，達(dá)27.4萬(wàn)㎡，同比上漲38%,。上半年,，成都市場(chǎng)空置率降至24.7%。租金方面,，上半年成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金報(bào)101.2元/㎡/月,，環(huán)比上漲2.8%創(chuàng)下近六年新高。

西安市場(chǎng)方面,，今年上半年,，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)出現(xiàn)放量,，共計(jì)有：西安國(guó)壽金融中心、禾盛京廣B座,、萬(wàn)眾國(guó)際A座及藍(lán)海風(fēng)中心4棟甲級(jí)寫字樓,、20多萬(wàn)㎡入市，推動(dòng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量至156萬(wàn)㎡,。上半年,，西安市場(chǎng)凈吸納量接近9.5萬(wàn)㎡，同比增加86%,。值得注意的是,，空置率環(huán)比升2.4個(gè)百分點(diǎn)至38.9%。受部分業(yè)主降租吸引租戶的影響,，市場(chǎng)凈有效租金環(huán)比微降0.5%,，為102.6元/㎡/月。

以上對(duì)比可以看出,，在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量方面,，西安不足成都的一半，市場(chǎng)吸納量不足四成,，但空置率卻比成都高出14.2%,。各項(xiàng)指標(biāo)中，僅有寫字樓租金,，西安略高于成都,。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn),，在某種程度上,，可以看作一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，西安在去年GDP首次超過(guò)7000億元,，而成都早已突破萬(wàn)億規(guī)模,，從經(jīng)濟(jì)規(guī)模和企業(yè)需求看，的確存在一定差距,。但也要看到,，西安市場(chǎng)正處在新增供應(yīng)集中放量期，空置率增加也屬于比較正常的現(xiàn)象,。事實(shí)上,，在甲級(jí)寫字樓吸納量的同比增幅方面，西安要超過(guò)成都,。

商業(yè)地產(chǎn)評(píng)論人士王建紅指出,，空置率偏高也可能是空間與時(shí)間的暫時(shí)錯(cuò)位。相對(duì)而言,，西安還處在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期,，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)弱?。煌瑫r(shí)由于行業(yè)特殊性,，寫字樓市場(chǎng)除了新設(shè)企業(yè)外,，主要由存量企業(yè)拉動(dòng)，如：升級(jí)辦公環(huán)境,，而面對(duì)大幅增長(zhǎng)的供給,，后起的西安市場(chǎng)存量需求調(diào)整還需要時(shí)間。

　　聯(lián)合辦公搶占西安寫字樓市場(chǎng)需解決成長(zhǎng)性等問(wèn)題

在資本與互聯(lián)網(wǎng)作用下,，聯(lián)合辦公和服務(wù)式辦公品牌在包括西安在內(nèi)的城市呈現(xiàn)扁平化擴(kuò)張,，并迅速搶占寫字樓市場(chǎng)份額。華商報(bào)記者了解到,，包括優(yōu)客工場(chǎng),、俠客島,、WEPLUS,、雷格斯、MFG 等多個(gè)聯(lián)合辦公品牌已入駐西安多個(gè)寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目,，有的還與政府合作,，為大數(shù)據(jù)、人工智能,、新零售及科技金融服務(wù)等類型企業(yè)提供投資獎(jiǎng)補(bǔ)等利好政策,。

仲量聯(lián)行指出，除了優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓,，有些聯(lián)合辦公品牌還另辟蹊徑,，將目光鎖定在西安一些經(jīng)營(yíng)情況一般的購(gòu)物中心，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園或地理位置優(yōu)越,，物業(yè)情況較好的乙級(jí)寫字樓以擴(kuò)大其分布范圍及降低租金成本,。

華商報(bào)記者在小寨西路一家購(gòu)物中心里，就找到了一處運(yùn)營(yíng)不久的聯(lián)合辦公空間,。事實(shí)上,，這家購(gòu)物中心前不久也經(jīng)歷過(guò)招商重啟，而在業(yè)態(tài)調(diào)整之前,，人氣和客流都并不算突出,。而這家新近運(yùn)營(yíng)的聯(lián)合辦公場(chǎng)所，則占據(jù)了該購(gòu)物中心不小的場(chǎng)地,。據(jù)這里的工作人員介紹,，他們主要面向創(chuàng)業(yè)公司和工作室等，根據(jù)辦公場(chǎng)地的大小租金有所不同,。最小的可容納5個(gè)工位的辦公室,，月租金為3000元,，包含了電費(fèi)、小型會(huì)議室和公共空間的使用費(fèi)用,。

“國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公,，也被稱為眾創(chuàng)空間，是學(xué)習(xí)美國(guó)眾創(chuàng)空間的商業(yè)模式,。”王建紅介紹,，這是一種以降低辦公租賃成本為基本初衷，以構(gòu)建豐富商業(yè)生態(tài)為目的,，為創(chuàng)業(yè)及成長(zhǎng)階段公司,、企業(yè)和個(gè)人提供聯(lián)合辦公環(huán)境的業(yè)態(tài)，不僅提供硬件辦公場(chǎng)所,，也解決從商業(yè)生態(tài)構(gòu)建到企業(yè)事務(wù)性工作的軟性服務(wù),。

不過(guò)，他同時(shí)認(rèn)為,，聯(lián)合辦公模式雖然是辦公市場(chǎng)的細(xì)分補(bǔ)充,，但隨著市場(chǎng)需求的變化，也面臨著問(wèn)題和挑戰(zhàn),，并不能取代和挑戰(zhàn)傳統(tǒng)辦公模式,。一方面，聯(lián)合辦公模式的成長(zhǎng)性有待商榷,，如果創(chuàng)業(yè)公司發(fā)展壯大,，辦公場(chǎng)所的功能性可能就跟不上了；另一方面,，聯(lián)合辦公模式最重要的是能否為企業(yè)聚合資源,，比如找到投資人、提供咨詢服務(wù)等,，這方面有些平臺(tái)做得還不夠,。

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