近年來，嘉興樓市火爆。然而，盛宴背后，亂象叢生,，加10萬“號費”買房在嘉興更是屢見不鮮。“號費”現(xiàn)象究竟因何而起？開發(fā)商及中介在其中扮演了什么角色,？近日，《國際金融報》記者實地暗訪相關(guān)利益方,，試圖還原嘉興樓市“號費”現(xiàn)象的原貌,。　　

“哎,，都是這樣的,。”盧文（化名）一聲嘆氣，帶著無奈,，帶著不解,，帶著一種習以為常的認命之態(tài)。

在《國際金融報》記者面前唉聲嘆氣的盧文,，將至而立之年,，正在四處尋覓著一個屬于自己的棲身之地，然后“先有房再立家”,。

不過,，心儀的房子真難買！

“看中的幾乎都是熱門樓盤,，尤其是品質(zhì)好一點的學區(qū)房,，認籌的人多,，僧多粥少，日光盤都不稀奇了,，之前開盤搖號都是秒光,。全款付清的都不一定買得到房，更不要說我們這種還想貸款的了,。”盧文邊說邊搖頭,。

2016年，當浙江嘉興本地人還篤定房價不會上漲時,，外地分銷商早就“暗嗅芬芳”,。多輛“滬”牌大巴一字排開，一時間嘉興各樓盤的銷售部門庭若市,。

彼時,，嘉興本地人，或冷眼旁觀,、或半信半疑,，但在新房均價從七八千被拉至萬元之后，不少嘉興本地人也坐不住了,，紛紛加入“搶房大軍”,，而這結(jié)成的果便是認籌長龍和開盤后的“秒清”。

然而,，盛宴背后,，亂象叢生。

像盧文這樣的前因觀望,、后因搖號難導致至今仍未買房的嘉興人不在少數(shù),。這時候，打著“有內(nèi)部資源可幫助購房者提前鎖定房源”旗號的中介出現(xiàn)了,。

　　10萬起的號費

“你自己去買,，全款都不一定買得到。我們有渠道,，可以幫你去內(nèi)部拿房,，但是你需要交個十幾萬的‘號費’。”近日,，嘉興某樓盤開始認籌,，記者以購房者身份前往該樓盤周邊的中介處咨詢，一位來自A中介公司的房產(chǎn)中介王麗（化名）對記者表示,，只有通過他才能拿到該樓盤的房源并鎖定心儀的樓層,。

王麗口中的“號費”就是業(yè)內(nèi)臭名昭著的“茶水費”，即購房者通過第三方（大部分為中介）提前認購房源所需支付的費用,。

通過這幾天在嘉興的實地暗訪,，《國際金融報》記者了解到,，“號費”在嘉興不僅是常態(tài)，金額還因樓盤火熱程度的不同而增加,。

另一位來自B中介公司的房產(chǎn)中介李峰（化名）對《國際金融報》記者表示,，“到目前為止，嘉興今年上半年的一手房大部分都是帶著‘號費’賣掉的,。”

據(jù)李峰介紹,，“號費”一般由兩部分組成，一部分是中介上線給出的成本“底價”,，即上線要求的固定收益,；另一部分是中介公司的收入，由中介公司在“底價”基礎(chǔ)上增加,。

“這個樓盤的‘號費’不算貴,，之前有一個樓盤要25萬元。我們同行之間‘號費’要價都是一樣的,，且是根據(jù)市場行情定價,。”在一家小中介公司C供職的張超（化名）對記者說。

據(jù)上述多位中介描述,，購房者需在開盤搖號前,，看好戶型并選定一個樓層范圍，然后向其支付一部分“號費”定金并簽訂“號費”協(xié)議,。剩余一部分“號費”則等到購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后支付,。如中介最終未拿到房源，則“號費”全數(shù)退款,。一般來說，如果“號費”為13萬元,，前期先需支付10萬元左右,。

此外，另一家D中介公司的工作人員趙雪（化名）向《國際金融報》記者透露,，即便付了“號費”,，開發(fā)商還是要“擇優(yōu)錄取”，“競價”高者以及全款購房者優(yōu)先,，貸款購房者想要選到好樓層或有難度,。

顯然，“號費”買的僅是一個優(yōu)先購房及選房資格,，并未附加其他“特殊便利”,。

　　大中介“剎車”

雖然《國際金融報》記者暗訪的所有中介都表示其有房源，但并不是所有中介目前都還參與其中,。

李峰所在B中介公司規(guī)模較大,，在嘉興也有數(shù)十家門店,。他明確對《國際金融報》記者表示，目前有關(guān)部門已經(jīng)開始嚴查了,。“公司確實有資源能拿到房,，但不想‘撿了芝麻，丟了西瓜’,，為了賺三五萬塊錢而砸了公司的招牌”,。

“一般開一家中介公司啟動資金50萬元就夠了，一些小的中介由于客源少,，今天口碑砸了,，明天就可以換個牌子和地點‘從頭再來’。現(xiàn)在,，越大越有資質(zhì)的中介越不會冒這個風險,，越小的中介則靠‘號費’養(yǎng)活。”李峰提醒道,，由于“號費”走的是私賬,，“號費”還存在被賴賬等風險。

但有風險就有收益,。多名中介均向記者表示,，付“號費”之后，購房者還是要去搖號現(xiàn)場,，當然只是“做做樣子而已”,。

　　開發(fā)商與中介的博弈

那么，中介何以如此“神通廣大”,，單憑“號費”就能跨過“搖號系統(tǒng)”,，打入內(nèi)部提前鎖定指定房源？

“這個錢不是我們收的,，是開發(fā)商收的,。出現(xiàn)這種費用的根本原因是客源多、房源少,，市場供不應(yīng)求,。然而，現(xiàn)在房子限價,，備案價低,，開發(fā)商賺得少，因此只好借我們中介的名頭來實現(xiàn)利益最大化,，我們只是幫忙跑個腿,。”張超對《國際金融報》記者說。

在暗訪過程中，多數(shù)中介人員均對記者表示,，“號費”大部分或全數(shù)金額都是交給開發(fā)商,，而他們自己僅留2%-3%的部分。也因如此,，有中介對記者表示,，除“號費”以外，買賣成交后,，中介商還要收取正常的交易傭金,，大約為房產(chǎn)總價的1.5%。

那么,，中介是否僅是開發(fā)商私下收費的渠道,？

《國際金融報》記者隨即以購房者身份走訪了中介口中房源相對緊俏的樓盤售樓處，但是,，當問及交“號費”是否確保有房等問題時,，銷售人員不僅一口否決參與其中，還對記者表示,，如果購房者由于輕信第三方營銷渠道并支付“號費”,，那么任何經(jīng)濟損失將由購房者自行承擔。

另一樓盤的銷售人員丁華（化名）則表示,，“我們是上市公司,，總公司都要下來查的，絕對不會出現(xiàn)這種問題,。中介是因為要賺錢,，所以才會這么說，你不要相信,。”

顯然,，那邊中介雖然把開發(fā)商當成“一家血脈”，但開發(fā)商這邊卻毫無“稱兄道弟”之意,。

事實上,，“號費”并不計入總房款或購房合同內(nèi)，雖然中介和開發(fā)商各執(zhí)一詞,，但從明面來看，中介與開發(fā)商并無直接聯(lián)系,。

　　占用資金,？

值得注意的是，還與中介說辭矛盾的是,，丁華表示,，“如果你貸款的話，我推薦你們買這個130平方米的戶型,，搖到的問題應(yīng)該不大,。”

丁華的說辭聽似善解人意,，但記者注意到，他賣的這個樓盤正處于認籌階段,，現(xiàn)場購房者卻屈指可數(shù),，人氣并不旺。

雖然丁華極力想讓記者盡快繳納認籌金,，并表示記者不會“白忙活一場”,，但是，對此中介則另有話說,。

“很多人對搖號還有憧憬,，售樓處一般會讓他們付個幾十萬的認籌意向金，如搖不到號則退還認籌金,，但是,，如果開發(fā)商搪塞拖延，退款時間將會加長,。對開發(fā)商來說,，他們實際上是零利息占用了你的資金。”李峰說,。

記者從丁華處了解到,，如購房者沒有搖到號，因公司內(nèi)部需走流程,，退款時間大約在20個工作日左右,。

“前段時間開的一個盤，銷售人員告訴一期沒搖到號的購房者,，他們可將認籌金質(zhì)押在開發(fā)商這邊,，等待二期開盤。”王麗對記者表示,，如此一來,，購房者的資金流動性將會變差，開發(fā)商在這期間亦可無息“占用”購房者的認籌金,。

值得注意的是,，2018年6月25日發(fā)布的《嘉興市建委等9部門關(guān)于進一步加強市區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房銷售行為的通知》（下稱《通知》）明確，建設(shè)部門將查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自截留挪用購房人預(yù)購房款或者不將購房人預(yù)購房款存入資金賬戶等行為,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，由于認籌金額較少、退還款時間也較短,，開發(fā)商一般不會將該筆資金另作他用,。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉持相似觀點。他表示，由于各個項目,、城市的操作手法不同,，所以不能一概而論房企會挪用認籌金。

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則認為,，不排除房企會有挪用資金的可能,。 “一次幾千萬數(shù)額的認籌金如做7天理財，其收益就十分可觀”,。

　　中介的上線

實際上,，據(jù)《國際金融報》記者暗訪的幾家嘉興中介和地產(chǎn)相關(guān)人士透露，“號費”的實際收取方,，即中介上線,，不僅有開發(fā)商，還有個人,。

“嘉興有個傳奇的人物,，他能拿到所有樓盤的名額，是所有中介的上線,。但誰都不知道他是誰,。”嘉興某資深地產(chǎn)人士徐迪（化名）對記者表示。

李峰說,，“在開盤前,，開發(fā)商有時會將部分房源分給一些人，內(nèi)外部人員都有,。這些人就會找中介,，加上‘號費’再行出售。低買高賣產(chǎn)生的差價就落入這些人的口袋里了,，而不是給開發(fā)商,。”

徐迪認為，無論開發(fā)商選擇內(nèi)銷還是外銷,，“號費”是否落入開發(fā)商口袋,，開發(fā)商總能做個順水人情，以便于未來的利益轉(zhuǎn)換,。

針對上線的具體信息,，記者暗訪的這些中介人員多數(shù)吞吞吐吐。

有中介僅是傳遞其有“房源”這條訊息,，但在問及具體操作和上線對接人時,，一些中介人員表示要問“老板”或“同行”。換言之,，一些“基層”中介人員在這條“號費”利益鏈條中所扮演的角色或僅限于“營銷”和“傳播”,，而非定價者或直接中間人。

　　搖號 “透不透明”

無論開發(fā)商與中介參與與否,，開盤前就已“泄露在外”的房源才是“號費”存在的前提要素,。

搖號是否公正公平？為什么交了“號費”就可以開“綠色通道”,？這是許多購房者的疑問,。

上述幾家中介面對這個問題時，都不約而同地發(fā)出一聲輕笑,，而后反問記者,，“這不是心知肚明、默認的嗎,？”

目前,，嘉興還未強制性要求全程公證銷售搖號過程?！锻ㄖ分赋?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理安排開盤時間和銷售方式，意向購房人數(shù)多于準售房源的,，宜采取搖號等方式公開銷售,，也可邀請公證機構(gòu)全程監(jiān)督。

同時,，《通知》強調(diào),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)按商品房預(yù)售方案備案價格對外銷售，不得收取備案價格之外的其他任何價款或費用,，不得以附加條件等限定方式,，使購房人接受商品或者服務(wù)價格。

《國際金融報》記者暗訪的中介均表示,，嘉興的樓盤銷售基本用的是開發(fā)商的搖號軟件,，而這就給予開發(fā)商、中介或關(guān)系人士“渾水摸魚”,、變相牟利的操作空間,。

徐迪對記者表示，“整個買房過程表面上都是公平公正的,，不過從技術(shù)上可以設(shè)定,，只有交了‘號費’的人，手機搖號時才能點到想要的房源,。沒付‘號費’的人運氣好點或許也能搖到,，但是，搖到的房基本都是‘頂天立地’,、不受購房者歡迎的樓層,。”

李峰也表示,，在支付“號費”之后，開發(fā)商就會將購房者的名字提前在搖號系統(tǒng)中備案,。

事實上，合肥,、武漢,、上海等熱點城市此前都相繼被曝出“號費”亂象。為了進一步落實“房住不炒”,，防止搖號“潛規(guī)則”,，不少城市已陸續(xù)實施搖號全程公證制度。

上海在2017年7月18日發(fā)布的《關(guān)于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關(guān)問題的實施意見》明確指出,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品住房項目開盤選購房屋的搖號排序應(yīng)使用公證機構(gòu)提供的電腦搖號軟件,，并由公證機構(gòu)進行全程現(xiàn)場監(jiān)督公證，搖號排序結(jié)果應(yīng)當場公示,。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在弄虛作假等違反該規(guī)定的,，一經(jīng)查實，一律暫停網(wǎng)簽,，降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),，并列入全市信用管理“黑名單”。

7月19日,，重慶市國土房管局對涉嫌違規(guī)的18個房地產(chǎn)項目采取了暫停網(wǎng)簽,、暫緩預(yù)售許可辦理的行政限制措施，其中包括變相拒絕公積金貸款,、收取選房費,、售后包租等違規(guī)行為。

顯然,，對于“號費”等房地產(chǎn)潛規(guī)則行為的打擊力度正在不斷加大,。

值得注意的是，在《國際金融報》記者暗訪過程中,，無論是中介還是購房者,，其形容此等暗箱操作行為時，都普遍認為該交易是由市場環(huán)境形成的商業(yè)行為,，且已經(jīng)習以為常,。

也有受訪者對《國際金融報》記者表示，因近日嘉興房地產(chǎn)市場有所降溫,，供需結(jié)構(gòu)有所調(diào)整,，“號費”現(xiàn)象也隨之減少。