我國的住房市場正在經(jīng)歷著一場深刻的變革,，過去以住宅銷售為主的單一模式在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下正面臨重大調(diào)整,。租購并舉,、全面發(fā)展住房租賃市場，業(yè)已成為建立新型住房體系的重要組成部分,。

租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品紛紛發(fā)行

自2017年以來,，長租公寓運營主體頻繁發(fā)行住房租賃相關的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，如保利,、陽光城,、碧桂園、招商局蛇口,、越秀,、旭輝等房企，或者魔方,、鏈家自如,、新派等長租品牌,，均通過CMBS、ABS,、類REITs等不同模式實施了租賃產(chǎn)品證券化,，獲得了重要的金融支持。

2018年7月5日,，“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”通過發(fā)審會,，產(chǎn)品規(guī)模高達100億元，將于上交所發(fā)行,。同策房地產(chǎn)研究院院長助理張宏偉分析表示,，“受到發(fā)債變緩影響，時隔兩個月恒大租賃住房ABS終于成功獲批,，這是恒大集團首單住房租賃ABS產(chǎn)品,。在國家推進住房租賃的大背景下，拓寬ABS融資渠道對于恒大地產(chǎn)具有十分重要的意義,。”

此外,，7月6日，“世茂-華能-開源住房租賃信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃”于上交所發(fā)行,，發(fā)行總額50億元,，儲架規(guī)模10億元，首期發(fā)行5億元,。7月4日，“國信-春耕保理-碧桂園供應鏈金融資產(chǎn)支持專項計劃”于深交所發(fā)行,，發(fā)行規(guī)模3.12億元,。7月3日，“國信證券-鏈融科技萬科供應鏈金融1號（第一期）資產(chǎn)支持專項計劃”于深交所發(fā)行,，發(fā)行規(guī)模6.97億元,。

業(yè)內(nèi)人士認為，作為創(chuàng)新金融工具和長效商業(yè)模式,，住房租賃的資產(chǎn)證券化既有助于租賃住房企業(yè)的規(guī)?；⒓s化和專業(yè)化,，還有助于盤活存量,、為住房租賃市場注入活力，從而促進住房租賃市場的良性健康發(fā)展,。

第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東表示：“2017年是長租市場快速發(fā)展的一年,，在政策的鼓勵下，國內(nèi)住房租賃市場迎來全面發(fā)展的重大機遇,。2018年稱得上是住房租賃資產(chǎn)證券化的元年,，在政府鼓勵‘租售并舉’的背景下,，國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有望在以租賃住房，尤其是長租公寓為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品中率先取得突破,。”

　住房租賃面臨政策利好

業(yè)內(nèi)普遍認為,，我國的住房市場正在經(jīng)歷變革，過去以住宅銷售為主的單一模式在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下正面臨重大調(diào)整,。租購并舉,、全面發(fā)展住房租賃市場，業(yè)已成為建立新型住房體系的重要組成部分,。

事實上,，自2014年起，利好于住房租賃市場的各項政策不斷出臺,，“租購同權”,、“租售并舉”等新型住房制度在政策的支持下，正加速推進落實中,。特別是近期,，國家金融監(jiān)管機構密集出臺支持住房租賃發(fā)展的相關政策，大大利好企業(yè)多渠道融資,，更是加速住房租賃制度建設的催化劑,。

與此同時，大力發(fā)展住房租賃市場被視為房地產(chǎn)市場長效機制建設的重要一環(huán),。當前,，各地紛紛出臺政策，大力發(fā)展租購并舉的房地產(chǎn)市場,。以一線城市為例,，北上廣深四個城市紛紛出臺了支持住房租賃市場發(fā)展的重要政策。

自2016年起,，北京土地市場在招拍掛住宅地塊時加入企業(yè)“競自持面積”的附加條件,，保障租賃住房的土地供應。據(jù)不完全統(tǒng)計,，2016-2017年間,，已成交住宅地塊中，共有28宗住宅地塊含有自持面積,，可提供約143萬平方米的租賃住房面積,。

另外，根據(jù)北京市國土資源局發(fā)布的《北京2017-2021年住宅用地供應計劃》,，未來五年,，北京將繼續(xù)加大租賃住房供應，計劃供地約1300公頃用作租賃住宅的建設用地,，提供租賃住房合計約50萬套,。

深圳市也提出,，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售,，租售價為市場價的60%左右,；安居型商品房可租可售、以售為主,，租售價為市場價的50%左右,。公共租賃住房租金為市場價的30%左右，擬進一步擴大保障的覆蓋面,，將公交司機,、地鐵司機、環(huán)衛(wèi)工人等為社會提供基本公共服務的從業(yè)人員和先進制造業(yè)藍領產(chǎn)業(yè)工人等群體納入公共租賃住房保障范圍,。

來自不同領域的主體紛紛布局長租公寓,，通過品牌化、專業(yè)化,、機構化,、金融化等相結合的發(fā)展模式打造專屬的長租產(chǎn)品線。第一太平戴維斯近日發(fā)布的一項研究報告預計,，“未來長租市場將孕育出一批具備多渠道融資,、極強運營能力、高品質(zhì)服務及鮮明品牌特色的長租公寓機構,，引領這個潛力巨大的藍海市場,、成為行業(yè)內(nèi)的服務標桿”。

　租賃公共服務平臺已見雛形

隨著多個城市租賃政策密集落地,，各地租賃平臺也陸續(xù)試運行,。2018年3月31日，上海市住房租賃公共服務平臺上線試運行,。據(jù)介紹，該平臺未來將逐步實現(xiàn)租賃合同網(wǎng)簽,、備案一體化,，同時為規(guī)模化,、機構化,、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)提供集中備案便利。

目前,，平臺已經(jīng)初見雛形,。功能上，平臺已經(jīng)實現(xiàn)實名認證,、房源發(fā)布,、合同網(wǎng)簽等基本功能,，并提供公積金支付房租申請、居住繳費,、維修申報等線上便民服務,。房源上，平臺目前每日提供房源接近4萬套,，房源類型主要有經(jīng)紀機構房源,、代理經(jīng)租房源和個人發(fā)布房源。未來,，國企的新建轉(zhuǎn)化的20萬套租賃住宅也將納入平臺的房源體系,。

值得關注的是，對于規(guī)模大,、信譽好,、具備信息化等條件的租賃企業(yè)，政府允許其跳過房源審核環(huán)節(jié),，直接通過數(shù)據(jù)接口方式批量上傳房源信息,，即時對外發(fā)布。

“平臺的實質(zhì)功能是規(guī)范租賃市場,，解決目前市場中權利糾紛,、虛假信息、租金哄抬三大問題,。”克而瑞地產(chǎn)研究中心一位分析師指出,，“中介平臺未來將受沖擊，租賃公共服務平臺或成為租戶首要入口,。”

該人士認為,，雖然目前政府設立的租賃公共服務平臺對行業(yè)的影響力有限，對整個市場的規(guī)范作用尚不明顯,，但未來影響力會不斷加強,。“平臺中房源成交數(shù)量決定了平臺的影響力，一旦未來大規(guī)模國企房源入市時,，平臺將真正具備話語權,。屆時，其他中介網(wǎng)站或受到?jīng)_擊,，住房租賃公共服務平臺很有可能會成為租戶的首要入口,，政府可以平臺化管理整個租賃市場”。

談及未來住宅租賃市場面臨的挑戰(zhàn),，第一太平戴維斯北京項目及開發(fā)顧問部負責人熊志坤表示,，“長租公寓市場投資者和運營方需要在“短”和“長”兩方面做出改進：短期需要快速樹立品牌和拓寬市場；長期需要可持續(xù)的盈利能力,。因此產(chǎn)品,、服務,、金融等諸多方面的創(chuàng)新能力將是應對挑戰(zhàn)的關鍵。”