上半年樓市成交冷淡,。

備案價下調(diào)成為目前東莞樓市常見現(xiàn)象,。自從5月9日起東莞“限價”政策升級,，房價備案價只能降不能升,，東莞樓市促銷現(xiàn)象增加,，樓盤紛紛調(diào)低備案價格,。與此同時,，東莞樓市出現(xiàn)“五大轉(zhuǎn)變”，定價,、拍地,、開發(fā)周期、購房主體等都發(fā)生了較大變化,。

　　定價：備案價從上調(diào)變到下調(diào)

自東莞“限價”政策升級以來,，樓盤價格備案也進入少量備案階段，備案項目和樓棟較少,，新增供應量不多,，這種情況進入下半年也并沒有得到改變。

在定價方面,，從東莞市發(fā)改局官方網(wǎng)站公布的信息顯示,，受到“限價”政策影響，樓盤備案價只能下調(diào)不能上升,，因此也不斷出現(xiàn)有樓盤下調(diào)備案價的現(xiàn)象,。從備案價格情況來看，樓盤首次備案價格與之前基本持平,，如石龍樓盤備案價維持在1.8萬~2萬元/平方米之間,，而東南臨深片區(qū)如塘廈鎮(zhèn)樓盤備案價在2.3萬~2.5萬元/平方米左右，黃江樓盤備案價在2萬元/平方米左右,，而高埗等樓市發(fā)展較慢的區(qū)域,，樓盤備案價則在1.5萬元/平方米左右。

業(yè)內(nèi)人士介紹,，受到政策影響,，樓盤備案價“只能降不能升”，導致有個別樓盤首次備案價或會偏高,，但是后期市場冷淡的情況下,，樓盤會通過打折促銷的方式來推動成交，實際成交價格普遍低于備案價格,；甚至不少樓盤通過下調(diào)備案價的方式來進行降價,。因此目前備案價格僅作為樓盤銷售最高價格的參考，實際成交價會略低,。

從備案價實際情況來看,，不少樓盤下調(diào)備案價格。如樟木頭的錦多寶吉祥龍近期有3套房源下調(diào)備案價,，下調(diào)幅度達20%以上,；清溪的融創(chuàng)清溪壹號29套房源下調(diào)備案價，備案均價為17000元/平方米,，下調(diào)幅度約15%,。寮步鼎峰尚境有15套房源調(diào)整備案價,，備案均價約為1.9萬元/平方米，約下調(diào)5%~31%,。塘廈卓越蔚藍花園13套房源調(diào)整備案價,，備案均價22677~23157元/平方米，下調(diào)幅度約7%~16%,。常平的綠地大都會有9套房源調(diào)整備案價,，備案均價約為1.69萬元/平方米，較前一次備案下調(diào)了約3%~20%,。

開發(fā)周期：“快周轉(zhuǎn)”變“慢周轉(zhuǎn)”

東莞樓市由火熱變?yōu)槔涞€表現(xiàn)在開發(fā)周期變長上,。資金實力強的品牌房企通過“快周轉(zhuǎn)”方式來獲得利潤，往年項目拍地后在一年甚至半年時間內(nèi)快速進入市場,，以快速回籠資金,；今年市場冷淡期，“快周轉(zhuǎn)”變“慢周轉(zhuǎn)”,，多宗去年拍下的地塊最快要到2019年才能上市,，項目開發(fā)周期由一年拖至兩年甚至更長時間。

與此同時,，市場冷淡期競爭激烈,，資金實力不強的本土房企紛紛退至二線，將舞臺讓給了外來品牌房企,。今年上半年,，東莞招拍掛市場上的商住地均被一線品牌房企收入囊中，東莞本土房企被迫退出東莞房地產(chǎn)主流市場,。但是,，原本具有“快周轉(zhuǎn)”優(yōu)勢的一線品牌房企開發(fā)周期也在放慢。在去年至今拍賣成交的商住地當中,，除2017年1月成交鳳崗商住地中海項目已入市外,，其他進入報規(guī)和開工階段，但大部分將在明年甚至后年才能上市,。據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，除碧桂園依然維持高周轉(zhuǎn)模式，萬科,、保利,、招商等其他房企項目相比以往開發(fā)速度有所放慢。

優(yōu)房超·瑞城搜認為,，一方面是目前東莞樓市市場行情較為低迷,，短期升溫可能性很低；另一方面項目大部分有自持面積和年限,，房企盈利和開發(fā)模式都將有所改變,，大部分商住地最快也要到2019年才能進入到上市階段,。如果市場持續(xù)冷淡，一些地價較高的項目不排除繼續(xù)推遲上市時間的可能,。

　　拍地方式：自持面積大條件變嚴格

在優(yōu)房超·瑞城搜監(jiān)測到的14宗2017年至今招拍掛市場成交商住地當中,，有11宗部分面積需自持,，其中最高的自持面積比例達到45%,，還有部分地塊商業(yè)部分需全自持。另外,，樟木頭,、東坑等小宗商住地因未達到最高限價而沒有觸發(fā)“競自持”。盡管優(yōu)質(zhì)地塊入市吸引房企關注,，但是房企拍地顯得更為理性,。

受到樓市調(diào)控政策日益收緊影響，東莞推地節(jié)奏放慢,，條件嚴苛,，以此來達到限制“高地價、高房價”的目的,。從去年至今年上半年土地交易市場情況來看,，招拍掛地塊基本采用了“限價+競自持”的拍地模式，優(yōu)房超·瑞城搜分析認為,，一方面可以保證東莞土地市場“降溫”,另一方面后市自持地塊的陸續(xù)入市也能讓東莞樓市維持“房住不炒”的定調(diào),，達到調(diào)控目的。受到市場和政策影響,，今年上半年出現(xiàn)小宗商住地競價未達到最高限價的情況,，房企不再盲目拍地推高地價，市場恢復理性,。

隨著招拍掛市場難度加大,，看好東莞市場的外來品牌房企也改變拿地模式，“曲線拿地”進入東莞,。據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜介紹,，首次進入東莞市場的房企多采取如收購、三舊改造等方式,，而土拍市場則成為深耕東莞的品牌房企擴大規(guī)模的主要方式,，多是熟悉東莞市場的外來品牌房企參與拍地。

　　購房群體：本地客占比變大

2015年,，深圳客買走東莞七成房,；2016年，東莞九成區(qū)域出現(xiàn)深圳客身影,；2017年,，東莞限購,，深圳客開始撤退；2018年上半年,，深圳客比例由九成變?yōu)橐怀啥啵?8%的商品房成交客戶回歸為東莞本地購房者,。

在優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計的數(shù)據(jù)當中，今年上半年東莞購房者置業(yè)目的總體以自住為主,，其中住宅產(chǎn)品以剛需自住為主,，商業(yè)公寓則是以投資為主。各片區(qū)客戶群以本地客戶為主,，臨深片區(qū)存在少量深圳客,，投資自住比例相當；而城區(qū)片區(qū)供應稀缺,，本地客戶開始向周邊區(qū)域擴散,，水鄉(xiāng)新城片區(qū)和松山湖片區(qū)受益。

沒有了深圳客外溢,，但隨著中心城區(qū)房價仍然較高,，城區(qū)購房者向周邊鎮(zhèn)區(qū)外溢明顯。據(jù)介紹,，今年上半年東莞住宅成交當中以東莞本地剛需客為主,，其中城區(qū)客戶跨區(qū)域置業(yè)明顯，城區(qū)本地客主要外溢至水鄉(xiāng)新城片區(qū),、松山湖片區(qū),；松山湖片區(qū)購房者則外溢至東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)；另外,，東南臨深片區(qū)仍然有少量深圳客外溢現(xiàn)象,，一些大面積商業(yè)公寓因為不受限購政策限制，總價低,，吸引深圳客購房自住,。

　　樓盤去化率：有些變低至兩成多

除個別樓盤仍然保持著較好的銷售率外，與前兩年相比,，今年上半年大部分樓盤的銷售效果并不理想,。東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年,，東莞實際市場開盤量同比去年同期大增34%,，但開盤去化率同比下降了6%，主要是個別樓盤定價仍然較高,，認籌量少造成開盤去化率低,。

記者從優(yōu)房超·瑞城搜監(jiān)測數(shù)據(jù)中看到，如常平某樓盤定價偏高,，開盤去化率僅兩成多,，而黃江某樓盤定價較低,，開盤去化率達到9成左右，定價理性決定樓盤去化效果,。由于去化率相對不理想,，房企也通過少量加推方式來試探市場。

記者發(fā)現(xiàn),，上半年樓盤推貨量較少,，個盤推貨量基本在一兩百套以內(nèi)，推售套數(shù)在500套以上的,，推貨量大,，性價比不夠高，銷售速度較慢,，去化率基本維持在四五成左右。

優(yōu)房超·瑞城搜認為,，相對旺季而言,，目前的開盤去化量仍然較低，購房者觀望,，市場信心不足,。

　　后市預測

　　下半年房價平穩(wěn)

另外，優(yōu)房超·瑞城搜認為,，下半年樓市危機與機會并存,，住宅成交量將持續(xù)低位運行，下半年成交預計在373萬平方米左右浮動,。而在供應量方面,，2018年下半年預計供應總量約為373萬平方米，與 2012年水平相當,，或創(chuàng)近7年下半年推貨量新低,，房企推貨信心不足，對成交拉動效應減弱,。

優(yōu)房超·瑞城搜介紹,，購房者觀望心態(tài)濃厚，下半年住宅市場走貨愈加艱難,，購房門檻提高,，買房人群再一次被篩選，整體基數(shù)減少,，樓市交投氛圍將持續(xù)冷清,。

從區(qū)域來看，松山湖片區(qū)將是成交貢獻的主力區(qū),。住宅市場舉步維艱,，但對于商業(yè)公寓與商鋪以及寫字樓等非住宅產(chǎn)品可以趁機尋求突破,，下半年城區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)將是非住宅產(chǎn)品的主戰(zhàn)場。在價格方面,，高價區(qū)域滯漲或讓利促銷,，低價區(qū)域尚存上漲空間。下半年限價,、限外,、限簽政策將嚴格執(zhí)行，網(wǎng)簽價格走勢將繼續(xù)平穩(wěn),；東莞限價政策加碼,，對開發(fā)商的利潤、營銷及資金回籠帶來壓力,，房企讓利促銷力度有望加大,。