時(shí)至7月中旬，三伏天剛剛拉開帷幕,，而伴隨著最熱時(shí)節(jié)同時(shí)到來的,，還有半年樓市最熱盤點(diǎn),。上半年因?yàn)楣┬枋Ш?，西安一度處?ldquo;房荒”的狀態(tài),，而自6·24新政后,，積壓已久的54個(gè)樓盤,、3190套房源日前已經(jīng)公示,，這些樓盤預(yù)計(jì)將在此后的半個(gè)月內(nèi)開盤。

說起上半年西安熱度最高的區(qū)域,，無論是大牌房企的占比數(shù)量,、區(qū)域綜合發(fā)展?jié)摿Γ€是土拍成交的活躍度,，臨潼,、灃東、高陵是當(dāng)仁不讓的“網(wǎng)紅”焦點(diǎn),。它們?cè)诮肽甑陌l(fā)展,，可以說是整個(gè)西安房地產(chǎn)市場的先鋒區(qū)域。

業(yè)內(nèi)人士分析,，下半年西安樓市,，伴隨最嚴(yán)調(diào)控政策的持續(xù)，大批量房源的入市,，供需將趨于平衡,，整體市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的局面。

最熱房源引圍觀

　　3190套房源已公示

自從西安市購房搖號(hào)細(xì)則公布之后,，已有54個(gè)項(xiàng)目在房管局意向購房平臺(tái)進(jìn)行意向登記,，而華商報(bào)記者從西安市物價(jià)局網(wǎng)站上查詢到，7月6日與7月13日共有兩批次房源的公示價(jià)格面市,，共計(jì)3190套房源,，購房者將有更多選擇空間。從近期公示的項(xiàng)目來看,，主要集中在城北和浐灞,，例如城北的華遠(yuǎn)·辰悅、旭輝·大明宮,、保利中央公園,，浐灞的碧桂園鳳凰城、中國鐵建青秀城,。

從裝修情況來看,，毛坯項(xiàng)目有兩個(gè)，分別為名流印象和華遠(yuǎn)·辰悅,；精裝項(xiàng)目有4個(gè),，分別為保利中央公園、旭輝·大明宮、碧桂園·鳳凰城以及中國鐵建青秀城,。其中,，保利中央公園位于城北張家堡片區(qū)，面積區(qū)間在98—147㎡,，總套數(shù)為272套,，價(jià)格區(qū)間在14712—17667元/㎡；同樣位于城北的旭輝·大明宮,，面積區(qū)間在78—143㎡,，總套數(shù)為460套，價(jià)格區(qū)間在14136—16327元/㎡,，該項(xiàng)目為旭輝牽手榮華進(jìn)入西安市場以來推出的首個(gè)住宅項(xiàng)目,。該區(qū)域內(nèi)龍湖、萬科,、綠地,、中海、萬達(dá),、中建,、華遠(yuǎn)等品牌都在此落地，周邊配套已相當(dāng)成熟,。

位于浐灞的碧桂園鳳凰城,，先后在7月6日和7月13日公示兩批次房源。7月6日公示小高層產(chǎn)品,，面積區(qū)間在144—156㎡,，套數(shù)為171套，價(jià)格區(qū)間為14200—23585元/㎡,；7月13日公示的碧桂園·鳳凰城三期的5,、6、7,、8,、9、11,、12號(hào)樓，面積區(qū)間在125—280㎡,，共284套房源,，價(jià)格區(qū)間在14136—24620元/㎡，其中5,、7,、10號(hào)為洋房產(chǎn)品，共計(jì)36套,。而同樣位于浐灞區(qū)域的中國鐵建青秀城公示了兩棟高層,，共計(jì)326套房源,，面積區(qū)間在98—130㎡，價(jià)格區(qū)間在8600—11700元/㎡,，作為精裝房源,，其價(jià)格在市場上占有一定的優(yōu)勢。

從面積區(qū)間看,，在剛改和改善房源集中的時(shí)期,，出現(xiàn)了78—90㎡左右的兩室戶型，適合有小面積需求的剛需家庭,，兩室房源主要集中在城北的華遠(yuǎn)辰悅和曲江的名流印象（即曲江美好時(shí)光）,。

在此提醒意向購房者，按照以往的流程,，一般項(xiàng)目在價(jià)格公示過后,，預(yù)計(jì)10天左右會(huì)拿到預(yù)售證，而后開盤,。有購房意向的市民可及時(shí)關(guān)注西安市房管局的意向樓盤登記信息,，了解項(xiàng)目信息，選擇自己中意的樓盤,，及早進(jìn)行意向登記,，以便在項(xiàng)目預(yù)售證下發(fā)之后參與開盤。

“網(wǎng)紅”區(qū)域誕生

　　臨潼,、灃東,、高陵成熱點(diǎn)

2017年1月份，備受關(guān)注的西安地鐵臨潼線（9號(hào)線）宣布全線開工,，各車站陸續(xù)進(jìn)場圍擋,。意味著四年后，從西安到臨潼將實(shí)現(xiàn)地鐵公交化,。很多大的品牌商也是看到了這里的發(fā)展前景,，紛紛在這里拿地。特別是在驪山腳下,，除了早期進(jìn)駐的綠地,、高新外，融創(chuàng),、中海,、新城、藍(lán)光這四大房企的項(xiàng)目均選擇在2018年上半年亮相,。

從這些大牌房企開發(fā)的項(xiàng)目來看,，產(chǎn)品均是偏向高端住宅。高新地產(chǎn)的驪山下的院子，主打洋房,、多層,、四合院產(chǎn)品，目前一期產(chǎn)品已經(jīng)售罄,。位于臨潼老城區(qū)北側(cè)的德杰地產(chǎn)開發(fā)的德裕天下項(xiàng)目,，主打小高層、高層產(chǎn)品,，目前在售房源面積為137㎡,、143㎡，參考價(jià)為8850元/㎡,。藍(lán)光長島國際社區(qū)在售房源面積為106—143㎡,，參考價(jià)在8000—8500元/ 。

2018年初開始,，短短半年的時(shí)間,，灃東的發(fā)展超過了過去10年的總和。華僑城歡樂谷的落戶,、綠地501的超高層寫字樓,、昆明池等利好消息讓灃東新城一舉成為超熱點(diǎn)區(qū)域。目前,，灃東新城已先后積聚了綠地中國,、奧園、陽光城,、華潤,、中建、中海,、恒大,、藍(lán)光、新城控股,、萬科,、保利、經(jīng)發(fā),、灃東,、當(dāng)代、國潤等多家全國性品牌和陜西本土國有和民營實(shí)力房企,，陣容頗為龐大,。

從區(qū)域價(jià)格上來看，該區(qū)域參考價(jià)格在13000/㎡元左右,，其中陽光城壹號(hào)目前在售，銷售面積為90—185㎡，均價(jià)13000元/㎡,；中建昆明瀾庭目前主推二期別墅,，房源面積280㎡聯(lián)排別墅，參考均價(jià)21000—22000元/㎡,；而之前剛剛搖號(hào)的綠地新里城也將在8月份再推新房源,，開盤時(shí)間待定。

在大西安發(fā)展帶動(dòng)之下,，高陵地區(qū)也獲益匪淺,。7月3日，高陵板塊拍賣的8宗土地溢價(jià)率均超200%,，更是受到各方關(guān)注,。目前進(jìn)入高陵的房企有恒大、中南置地,、綠城,、當(dāng)代置業(yè)、新城控股等一線品牌房企,。而該片區(qū)目前的均價(jià)在7000元/㎡以上,。

從這些“網(wǎng)紅”區(qū)域可以看出，作為國際化大都市的西安,，目前已經(jīng)成為各大品牌房企爭先恐后搶奪的“戰(zhàn)場”,。而主城區(qū)一地難求，城市,、地產(chǎn)發(fā)展方向開始向外圍轉(zhuǎn)移,。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前,，臨潼,、高陵均為不限購區(qū)域，未來購房者的購買欲望會(huì)只增不減,。

　下半年供需趨于合理

　　但供需矛盾依然存在

上半年出現(xiàn)的多個(gè)熱點(diǎn),，皆取決于嚴(yán)格的調(diào)控政策以及失衡的供需關(guān)系，伴隨6·24新政的進(jìn)一步嚴(yán)格調(diào)控,，下半年樓市走勢何去何從,？

獨(dú)立財(cái)經(jīng)評(píng)論人朱文分析，影響下半年樓市發(fā)展的因素主要有：第一,，房企的融資能力,。今年央行已經(jīng)進(jìn)行了多次降準(zhǔn)，對(duì)市場釋放了一定的流動(dòng)性,。但房地產(chǎn)市場卻是個(gè)例外,，對(duì)房企融資環(huán)境還是處于收緊狀態(tài),。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，三季度是房企償債的高峰期,，房企資產(chǎn)負(fù)債率又節(jié)節(jié)高升,，債務(wù)違約事件也是頻頻曝出；第二,，樓市的調(diào)控政策,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已超過180次,，部分城市實(shí)行了人才引進(jìn)政策,，加劇了住房的供需矛盾，跟風(fēng)炒房現(xiàn)象更是愈演愈烈,。眼下“房住不炒”戰(zhàn)略已經(jīng)步入關(guān)鍵時(shí)期,，國家在30個(gè)城市開展治理市場亂象行動(dòng)就可見一斑。

對(duì)于下半年樓市的市場預(yù)期：首先,，資金狀況趨緊,。短期針對(duì)房企的信貸政策不會(huì)放松，也會(huì)嚴(yán)格限制居民買房過度加杠桿,，房貸利率繼續(xù)處于上升的趨勢,，棚改貨幣化政策出現(xiàn)較大調(diào)整。其次,，限購政策加碼,。對(duì)熱點(diǎn)城市的管控不會(huì)放松，更多城市會(huì)禁止企業(yè)購房,，人才引進(jìn)政策也將和購房資格脫鉤,，或購房需要繳納社保一年，離婚三年內(nèi)或限制購房,，房企在三四線城市拿地的熱情會(huì)有所降低,。預(yù)計(jì)一二線城市下半年樓市仍將保持平穩(wěn)增長，三四線城市新房成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)較大幅度的回落,。

易居中國企業(yè)集團(tuán)西北區(qū)域克而瑞總經(jīng)理朱郁認(rèn)為,，下半年，商品房市場在新政的作用下,，維護(hù)市場秩序,，供需關(guān)系將趨于合理，但供需矛盾依然存在,。

供給側(cè),，目前已獲預(yù)售未開盤項(xiàng)目較多，加之新政對(duì)捂盤預(yù)期的影響,，下半年商品住宅將會(huì)階段性井噴式入市,。需求側(cè),，受上半年供應(yīng)及新政策影響，需求側(cè)目前仍存在較大缺口,，但市場秩序在政策刺激下向好,。同時(shí)，購房者在購房資格受限的前提下,，會(huì)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有更高要求，房地產(chǎn)的行業(yè)競爭將更多存在于品牌,、產(chǎn)品力及產(chǎn)品品質(zhì)方面,。此外，在租售并舉及人才落戶政策推行下,，長租公寓需求將逐步體現(xiàn),，但目前西安市長租公寓項(xiàng)目較少，西安市長租公寓的發(fā)展需要一定周期,。