時(shí)至7月中旬,，三伏天剛剛拉開(kāi)帷幕，而伴隨著最熱時(shí)節(jié)同時(shí)到來(lái)的,，還有半年樓市最熱盤(pán)點(diǎn)。上半年因?yàn)楣┬枋Ш?，西安一度處?ldquo;房荒”的狀態(tài),，而自6·24新政后，積壓已久的54個(gè)樓盤(pán),、3190套房源日前已經(jīng)公示,，這些樓盤(pán)預(yù)計(jì)將在此后的半個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤(pán)。

說(shuō)起上半年西安熱度最高的區(qū)域，無(wú)論是大牌房企的占比數(shù)量,、區(qū)域綜合發(fā)展?jié)摿?，還是土拍成交的活躍度，臨潼,、灃東,、高陵是當(dāng)仁不讓的“網(wǎng)紅”焦點(diǎn)。它們?cè)诮肽甑陌l(fā)展,，可以說(shuō)是整個(gè)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的先鋒區(qū)域,。

業(yè)內(nèi)人士分析，下半年西安樓市,，伴隨最嚴(yán)調(diào)控政策的持續(xù),，大批量房源的入市，供需將趨于平衡,，整體市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的局面,。

最熱房源引圍觀

　　3190套房源已公示

自從西安市購(gòu)房搖號(hào)細(xì)則公布之后，已有54個(gè)項(xiàng)目在房管局意向購(gòu)房平臺(tái)進(jìn)行意向登記,，而華商報(bào)記者從西安市物價(jià)局網(wǎng)站上查詢(xún)到,，7月6日與7月13日共有兩批次房源的公示價(jià)格面市，共計(jì)3190套房源,，購(gòu)房者將有更多選擇空間,。從近期公示的項(xiàng)目來(lái)看，主要集中在城北和浐灞,，例如城北的華遠(yuǎn)·辰悅,、旭輝·大明宮、保利中央公園,，浐灞的碧桂園鳳凰城,、中國(guó)鐵建青秀城。

從裝修情況來(lái)看,，毛坯項(xiàng)目有兩個(gè),，分別為名流印象和華遠(yuǎn)·辰悅；精裝項(xiàng)目有4個(gè),，分別為保利中央公園,、旭輝·大明宮、碧桂園·鳳凰城以及中國(guó)鐵建青秀城,。其中,，保利中央公園位于城北張家堡片區(qū)，面積區(qū)間在98—147㎡,，總套數(shù)為272套,，價(jià)格區(qū)間在14712—17667元/㎡；同樣位于城北的旭輝·大明宮，面積區(qū)間在78—143㎡,，總套數(shù)為460套,，價(jià)格區(qū)間在14136—16327元/㎡，該項(xiàng)目為旭輝牽手榮華進(jìn)入西安市場(chǎng)以來(lái)推出的首個(gè)住宅項(xiàng)目,。該區(qū)域內(nèi)龍湖,、萬(wàn)科、綠地,、中海,、萬(wàn)達(dá)、中建,、華遠(yuǎn)等品牌都在此落地,，周邊配套已相當(dāng)成熟,。

位于浐灞的碧桂園鳳凰城,，先后在7月6日和7月13日公示兩批次房源。7月6日公示小高層產(chǎn)品,，面積區(qū)間在144—156㎡,，套數(shù)為171套，價(jià)格區(qū)間為14200—23585元/㎡,；7月13日公示的碧桂園·鳳凰城三期的5,、6、7,、8,、9、11,、12號(hào)樓,，面積區(qū)間在125—280㎡，共284套房源,，價(jià)格區(qū)間在14136—24620元/㎡,，其中5、7,、10號(hào)為洋房產(chǎn)品,，共計(jì)36套。而同樣位于浐灞區(qū)域的中國(guó)鐵建青秀城公示了兩棟高層,，共計(jì)326套房源,，面積區(qū)間在98—130㎡，價(jià)格區(qū)間在8600—11700元/㎡,，作為精裝房源,，其價(jià)格在市場(chǎng)上占有一定的優(yōu)勢(shì)。

從面積區(qū)間看，在剛改和改善房源集中的時(shí)期,，出現(xiàn)了78—90㎡左右的兩室戶(hù)型,，適合有小面積需求的剛需家庭，兩室房源主要集中在城北的華遠(yuǎn)辰悅和曲江的名流印象（即曲江美好時(shí)光）,。

在此提醒意向購(gòu)房者,，按照以往的流程，一般項(xiàng)目在價(jià)格公示過(guò)后,，預(yù)計(jì)10天左右會(huì)拿到預(yù)售證,，而后開(kāi)盤(pán)。有購(gòu)房意向的市民可及時(shí)關(guān)注西安市房管局的意向樓盤(pán)登記信息,，了解項(xiàng)目信息,，選擇自己中意的樓盤(pán)，及早進(jìn)行意向登記,，以便在項(xiàng)目預(yù)售證下發(fā)之后參與開(kāi)盤(pán),。

“網(wǎng)紅”區(qū)域誕生

　　臨潼、灃東,、高陵成熱點(diǎn)

2017年1月份,，備受關(guān)注的西安地鐵臨潼線(xiàn)（9號(hào)線(xiàn)）宣布全線(xiàn)開(kāi)工，各車(chē)站陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)圍擋,。意味著四年后,，從西安到臨潼將實(shí)現(xiàn)地鐵公交化。很多大的品牌商也是看到了這里的發(fā)展前景,，紛紛在這里拿地,。特別是在驪山腳下，除了早期進(jìn)駐的綠地,、高新外,，融創(chuàng)、中海,、新城,、藍(lán)光這四大房企的項(xiàng)目均選擇在2018年上半年亮相。

從這些大牌房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目來(lái)看,，產(chǎn)品均是偏向高端住宅,。高新地產(chǎn)的驪山下的院子，主打洋房,、多層,、四合院產(chǎn)品，目前一期產(chǎn)品已經(jīng)售罄,。位于臨潼老城區(qū)北側(cè)的德杰地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的德裕天下項(xiàng)目,，主打小高層,、高層產(chǎn)品，目前在售房源面積為137㎡,、143㎡,，參考價(jià)為8850元/㎡。藍(lán)光長(zhǎng)島國(guó)際社區(qū)在售房源面積為106—143㎡,，參考價(jià)在8000—8500元/ ,。

2018年初開(kāi)始，短短半年的時(shí)間,，灃東的發(fā)展超過(guò)了過(guò)去10年的總和,。華僑城歡樂(lè)谷的落戶(hù)、綠地501的超高層寫(xiě)字樓,、昆明池等利好消息讓灃東新城一舉成為超熱點(diǎn)區(qū)域,。目前，灃東新城已先后積聚了綠地中國(guó),、奧園,、陽(yáng)光城、華潤(rùn),、中建,、中海,、恒大,、藍(lán)光、新城控股,、萬(wàn)科,、保利、經(jīng)發(fā),、灃東,、當(dāng)代、國(guó)潤(rùn)等多家全國(guó)性品牌和陜西本土國(guó)有和民營(yíng)實(shí)力房企,，陣容頗為龐大,。

從區(qū)域價(jià)格上來(lái)看，該區(qū)域參考價(jià)格在13000/㎡元左右,，其中陽(yáng)光城壹號(hào)目前在售,，銷(xiāo)售面積為90—185㎡，均價(jià)13000元/㎡,；中建昆明瀾庭目前主推二期別墅,，房源面積280㎡聯(lián)排別墅，參考均價(jià)21000—22000元/㎡,；而之前剛剛搖號(hào)的綠地新里城也將在8月份再推新房源,，開(kāi)盤(pán)時(shí)間待定,。

在大西安發(fā)展帶動(dòng)之下，高陵地區(qū)也獲益匪淺,。7月3日,，高陵板塊拍賣(mài)的8宗土地溢價(jià)率均超200%，更是受到各方關(guān)注,。目前進(jìn)入高陵的房企有恒大,、中南置地、綠城,、當(dāng)代置業(yè),、新城控股等一線(xiàn)品牌房企。而該片區(qū)目前的均價(jià)在7000元/㎡以上,。

從這些“網(wǎng)紅”區(qū)域可以看出,，作為國(guó)際化大都市的西安，目前已經(jīng)成為各大品牌房企爭(zhēng)先恐后搶奪的“戰(zhàn)場(chǎng)”,。而主城區(qū)一地難求,，城市、地產(chǎn)發(fā)展方向開(kāi)始向外圍轉(zhuǎn)移,。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，目前，臨潼,、高陵均為不限購(gòu)區(qū)域,，未來(lái)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望會(huì)只增不減。

　下半年供需趨于合理

　　但供需矛盾依然存在

上半年出現(xiàn)的多個(gè)熱點(diǎn),，皆取決于嚴(yán)格的調(diào)控政策以及失衡的供需關(guān)系,，伴隨6·24新政的進(jìn)一步嚴(yán)格調(diào)控，下半年樓市走勢(shì)何去何從,？

獨(dú)立財(cái)經(jīng)評(píng)論人朱文分析,，影響下半年樓市發(fā)展的因素主要有：第一，房企的融資能力,。今年央行已經(jīng)進(jìn)行了多次降準(zhǔn),，對(duì)市場(chǎng)釋放了一定的流動(dòng)性。但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是個(gè)例外,，對(duì)房企融資環(huán)境還是處于收緊狀態(tài),。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，三季度是房企償債的高峰期,，房企資產(chǎn)負(fù)債率又節(jié)節(jié)高升,，債務(wù)違約事件也是頻頻曝出；第二,，樓市的調(diào)控政策,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，年內(nèi)各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已超過(guò)180次，部分城市實(shí)行了人才引進(jìn)政策,，加劇了住房的供需矛盾,，跟風(fēng)炒房現(xiàn)象更是愈演愈烈。眼下“房住不炒”戰(zhàn)略已經(jīng)步入關(guān)鍵時(shí)期,，國(guó)家在30個(gè)城市開(kāi)展治理市場(chǎng)亂象行動(dòng)就可見(jiàn)一斑,。

對(duì)于下半年樓市的市場(chǎng)預(yù)期：首先，資金狀況趨緊,。短期針對(duì)房企的信貸政策不會(huì)放松,，也會(huì)嚴(yán)格限制居民買(mǎi)房過(guò)度加杠桿，房貸利率繼續(xù)處于上升的趨勢(shì),，棚改貨幣化政策出現(xiàn)較大調(diào)整,。其次，限購(gòu)政策加碼,。對(duì)熱點(diǎn)城市的管控不會(huì)放松,，更多城市會(huì)禁止企業(yè)購(gòu)房，人才引進(jìn)政策也將和購(gòu)房資格脫鉤,，或購(gòu)房需要繳納社保一年,，離婚三年內(nèi)或限制購(gòu)房，房企在三四線(xiàn)城市拿地的熱情會(huì)有所降低,。預(yù)計(jì)一二線(xiàn)城市下半年樓市仍將保持平穩(wěn)增長(zhǎng),，三四線(xiàn)城市新房成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)較大幅度的回落。

易居中國(guó)企業(yè)集團(tuán)西北區(qū)域克而瑞總經(jīng)理朱郁認(rèn)為,，下半年,，商品房市場(chǎng)在新政的作用下,，維護(hù)市場(chǎng)秩序,，供需關(guān)系將趨于合理，但供需矛盾依然存在,。

供給側(cè),，目前已獲預(yù)售未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較多，加之新政對(duì)捂盤(pán)預(yù)期的影響,，下半年商品住宅將會(huì)階段性井噴式入市,。需求側(cè)，受上半年供應(yīng)及新政策影響,，需求側(cè)目前仍存在較大缺口,，但市場(chǎng)秩序在政策刺激下向好。同時(shí),，購(gòu)房者在購(gòu)房資格受限的前提下,，會(huì)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有更高要求,，房地產(chǎn)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更多存在于品牌、產(chǎn)品力及產(chǎn)品品質(zhì)方面,。此外,，在租售并舉及人才落戶(hù)政策推行下，長(zhǎng)租公寓需求將逐步體現(xiàn),，但目前西安市長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目較少,，西安市長(zhǎng)租公寓的發(fā)展需要一定周期。