俯瞰海華花園?！〔叹S帥　攝

位于打浦路上的海華花園,，4幢31層樓房略顯老舊,，以今天的眼光看起來毫不起眼；但20多年前,，海華花園在上海卻是赫赫有名的樓盤,。1992年，原盧灣區(qū)充分抓住土地制度改革的機(jī)遇,，積極探索運用土地批租形式改造舊區(qū),，開辟了利用外資加速舊區(qū)改造的新途徑。海華花園以及周邊所在的“斜三基地”便是上海舊區(qū)改造中的第一塊土地批租項目,。

“斜三基地”緊鄰日暉港,，位于打浦橋以西、瑞金南路以東,、盧灣中學(xué)以北的區(qū)域,。這里曾是一片棚戶區(qū)，狹弄窄道曲折支離,，居民沒有廚衛(wèi)設(shè)施,，還有20多間工廠與居民區(qū)犬牙交錯存在。

由于歷史原因,，上海在解放后仍存有大批危棚簡屋及二級以下舊里,。上世紀(jì)90年代前，上海舊區(qū)改造的速度推進(jìn)得比較慢,。1981到1990年,，全市每年只能拆除危棚簡屋和二級以下舊里15萬平方米,；但上世紀(jì)90年代初，上海的危棚簡屋尚有365萬平方米,。“造成當(dāng)時上海舊改未有根本性改觀的主要原因,，就是資金短缺。”原盧灣區(qū)住宅建設(shè)辦公室主任高寶泉說,。

被市政府列為“七五”期間（1986到1990年）舊區(qū)改造基地之一的“斜三基地”,，就遇到了資金瓶頸。“僅以安置一戶居民一套商品住宅10萬元計算,，動遷費就要1億元左右,。除了1000多戶居民要動遷安置，還有20多家工廠和商店要搬遷,，周圍的環(huán)境要改造,、臭水浜要填埋、道路要拓寬,，這一切都需要錢,。”

單靠地區(qū)財力，短期內(nèi)根本不可能實施改造,。有資料顯示,，當(dāng)時全市全部改造舊區(qū)專款為4億元,；盤算原盧灣區(qū)的家底,，1984年全年的財政收入是1.6億多元。

1988年,，市政府的一個決定,，讓原盧灣區(qū)看到了改造“斜三基地”的希望。當(dāng)時上海已經(jīng)有了“僑匯房”的形式,，就是專門賣給歸國華僑,、要以外幣購買的房子；但市面上的“僑匯房”有限,，華僑買不到好的房子,。市政府決定，各區(qū)縣可以從實際情況出發(fā),，建造若干僑匯商品房。經(jīng)過尋找,、接洽,、談判，最終在1992年1月,，由香港中國海外發(fā)展有限公司,、上海市盧灣區(qū)房屋建設(shè)開發(fā)總公司和上海華?？萍紝崢I(yè)公司合資組建的上海海華房產(chǎn)有限公司，出資2300萬美元,，受讓了該地塊,，計劃在其上建造商品房。

資金落實了,，動遷工作推進(jìn)順利,。“知道能從擁擠、環(huán)境差的棚戶區(qū),，搬到一房一廳,、兩房一廳的新公房，我們都激動得睡不著覺,。”居民孔秀珍25歲時嫁人搬進(jìn)“斜三基地”,，一住十來年，“做夢都想著能動遷”,。

動遷僅用半年多就基本完成,，1992年9月，上海第一塊毛地批租土地交到了開發(fā)商的手中,。當(dāng)年10月,，海華花園開工，1994年底基本竣工,。區(qū)政府利用出讓金在安置居民和工廠企業(yè)的同時,，將斜土路上的棚戶“孤島”改造為街心花園，拓寬了徐家匯路,，極大地改善了城市交通和環(huán)境,。

土地批租和改造舊區(qū)相結(jié)合，讓上海擺脫了多年來由于缺少建設(shè)資金邁不開改造舊區(qū)步子的困擾,。在“斜三基地”后,，土地批租在上海全面展開，如黃浦區(qū)北京東路71號街坊,、普陀區(qū)長壽路,、原閘北區(qū)天目西路、靜安區(qū)永源浜等危棚簡屋集中地塊均通過土地批租進(jìn)行改造,，而且大部分地塊都實現(xiàn)了當(dāng)年批租,、當(dāng)年動遷、當(dāng)年開工,。