資料圖：福州一處商品房在建中,。 中新社記者 呂明 攝

近期，房地產(chǎn)調(diào)控政策邁入了一個新的階段,。一方面政策普遍強(qiáng)調(diào)繼續(xù)抑制非理性需求,，另一方面重點(diǎn)調(diào)節(jié)供給市場,。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，樓市將進(jìn)入增加“有效供給”新時期,，在未來的政策變化趨勢中,，不僅僅只是限購、限售,、限貸這些限制性措施,，很多城市將進(jìn)入補(bǔ)庫存、增供給的新時期,。

政策傾向“增加有效供給”

5月初,，住建部就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題約談了成都、太原兩市政府負(fù)責(zé)人,，強(qiáng)調(diào)要堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖,、力度不放松,，認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房價、穩(wěn)租金的調(diào)控目標(biāo),，有針對性地增加有效供給,，大力發(fā)展中小套型普通住房，遏制投機(jī)炒作,，支持和滿足群眾剛性居住需求,。

5月下旬，住建部印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》,，再度重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖,、力度不放松。

隨后,，多個城市出臺了與房地產(chǎn)市場相關(guān)的中長期規(guī)劃,。其中，北京市推出未來5年的住宅用地供地計劃,；提出將限價房中可售住房銷售限價與評估價比值不高于85%的,，收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，從供給端增加共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)模,。上海發(fā)布上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃,，大幅增加住房土地供應(yīng)規(guī)模，增加政策性支持住房及租賃住宅的土地供應(yīng),。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,，一線城市的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)已經(jīng)非常明顯了。“目前北京,、上海,、深圳的住房供應(yīng)基本體現(xiàn)為4：4：2的三分結(jié)構(gòu)。這個結(jié)構(gòu)最主要的特點(diǎn)就是擴(kuò)大了政策性支持住房的比重以及租賃住房的比重,。這種結(jié)構(gòu)上的變化,，使能夠滿足中低端住房需求的房源大大擴(kuò)充”。

該人士分析指出,，“這是很重要的變化,，有效供給的概念會滲透到以后各個城市的住房供給側(cè)改革當(dāng)中去。從企業(yè)的層面來看,，要開始關(guān)注增加有效供給后會給以后的市場業(yè)務(wù)帶來哪些變化和影響,。企業(yè)對機(jī)遇的把握應(yīng)適時轉(zhuǎn)移到對住房供給側(cè)改革的關(guān)注。”

6月12日,，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新“百城住宅庫存數(shù)據(jù)”顯示,，截至2018年5月底，受監(jiān)測的全國100個城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為4482萬平方米，環(huán)比增長7.2%,，同比增長15.1%,。

“從庫存規(guī)模看,，目前很多省會城市的庫存規(guī)模都出現(xiàn)了比較明顯的同比下跌,，這也是此類城市近期政策調(diào)控中，明確提出積極增加供地補(bǔ)庫存的原因所在”,。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,，總體上看，5月份房企推盤節(jié)奏有所加快,，這有助于購房者獲得更多的選房機(jī)會,。

市場供給“結(jié)構(gòu)性匹配”

中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，6月份開始,，北京商品房住宅市場供應(yīng)開始明顯增加,。新入市的10個項目中有4個限價房項目，包括瀛海府,、金樾和著,、旭輝城、熙悅林語等,。

“整體來看,，6月份以內(nèi)，新入市的10個項目有望增加3000套的市場供給,，這一數(shù)據(jù)也有望刷新最近數(shù)月的供應(yīng)紀(jì)錄”,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，限價房政策明確后,，這部分項目有望加快入市,，增加市場供應(yīng)量。預(yù)計從6月開始,，將出現(xiàn)市場供應(yīng)量的井噴，短期入市房源有望超過2萬套,。

“高端有市場,、中端有支持、低端有保障的住房供應(yīng)制度提出已有多年”,。上述中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,，這一輪住房供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性變化最重要的一點(diǎn)就是注重踐行“有效供給”與“結(jié)構(gòu)匹配”。

在北京,，高端別墅作為稀缺型的產(chǎn)品形態(tài),，歷來是北京住宅市場的重要組成部分。近期，北京莊園,、萬科觀承別墅等一批別墅型產(chǎn)品陸續(xù)入市,，將高端住宅市場拉伸了一個新的高度。

其中,，北京莊園的嚴(yán)格預(yù)約制參觀引發(fā)了業(yè)內(nèi)的持續(xù)關(guān)注,。有分析人士稱，北京莊園嚴(yán)苛的參觀門檻背后,，實(shí)則是頂豪別墅和高端收入階層群體兩者之間互為對標(biāo)的一個產(chǎn)物,。

近年來，隨著高端收入階層的日益發(fā)展壯大和人們對豪宅產(chǎn)品理解層次的不斷加深,，這一階層開始對生活品質(zhì)提出了更高要求,，并嘗試從普通別墅中走出來，不斷尋找對標(biāo)世界頂級豪宅的墅居生活,，以滿足不斷向上的人生狀態(tài),。

區(qū)域優(yōu)勢成就增長型別墅區(qū)

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，相對一季度嚴(yán)厲的預(yù)售證管控,，目前部分城市確實(shí)出現(xiàn)了“開閘放水”的供應(yīng)策略,。另外很多房企從半年度銷售目標(biāo)的角度出發(fā)，也會適當(dāng)增加項目入市的機(jī)會,。

他認(rèn)為,，在這樣的背景下，二季度市場供應(yīng)將更有保障,，產(chǎn)品形態(tài)也將更加多樣,。“針對高端住宅市場而言，產(chǎn)品的分化也會進(jìn)一步加劇”,。尤其是在北,、上、廣,、深等城市,，占比較多的別墅等高端住宅產(chǎn)品將迎來集中入市的機(jī)會。

6月初,，萬科觀承別墅東方十二境園林示范區(qū)及新品觀承別墅·大家首次面世,。萬科方面介紹，這是在此前觀承別墅“桃花源記”主題示范區(qū)上的延續(xù)迭代,。自2013年北京萬科將首個別墅項目“觀承別墅”落地在了順義高麗營,，2017年北京萬科再次選擇高麗營地塊。

之所以選擇高麗營板塊,，首要原因是因為這里屬于中央別墅區(qū)輻射范圍之內(nèi),。在歷經(jīng)20多年發(fā)展之后,，過去傳統(tǒng)意義上所指“中央別墅區(qū)”已完成了含義的外延與地理上的擴(kuò)展，而高麗營板塊則成了受益者之一,。

高麗營依托溫榆河水域,，擁有“三園一湖”的優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境，又共享著中央別墅區(qū)成熟的社區(qū)配套及教育資源,。北京萬科營銷中心總經(jīng)理孫然介紹說,，觀承別墅區(qū)還依托“未來科學(xué)城”這一重要經(jīng)濟(jì)增長極。“北京提出未來科技創(chuàng)新中心,，與政治文化國際交往中心并列,。而在三城一區(qū)的規(guī)劃中，無論從發(fā)展?jié)摿€是區(qū)位屬性來看,，未來科學(xué)城都將是未來15-20年驅(qū)動北京成為科技創(chuàng)新中心的增長極,。”

北京萬科北一片區(qū)營銷總監(jiān)周楚說，“未來科學(xué)城的增長驅(qū)動,、望京商務(wù)區(qū)向北延伸,、中央別墅區(qū)最后的機(jī)會，三股合力催生的觀承別墅區(qū),，它的形成似乎是巧合,，但巧合背后恰恰是時代的選擇和經(jīng)濟(jì)要素的強(qiáng)大支撐。”