“3·26”政策實施之后,，北京商辦市場遭受重?fù)?，甚至一度出現(xiàn)零成交的斷崖式下滑現(xiàn)象。然而從近期數(shù)據(jù)來看,，沉寂一年多的商辦市場正悄然生變,。

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月,，北京商業(yè)產(chǎn)品成交均價34485元/平方米,，同比上漲21%；成交金額40.3億元,，同比下降58%,；目前存量18341套，同比持平,。

“雖整體商辦市場仍在低位運行,，但或得益于租賃政策的利好影響,，5月份，北京市商業(yè)地產(chǎn)銷售額環(huán)比小幅上漲7%,。”諸葛找房數(shù)據(jù)院首席分析師陳雷向《證券日報》記者表示,，不過未來商業(yè)地產(chǎn)是否能持續(xù)回暖還有待觀察。

另有房企管理層表示,，經(jīng)過一年多的調(diào)整,，開發(fā)商已經(jīng)找到突圍之路。二季度以來,，資產(chǎn)配置,、持有運營和自用需求開始在商辦市場發(fā)力，甚至出現(xiàn)個別項目月均銷售額高達(dá)1億元的現(xiàn)象,。

部分商辦項目突圍

事實上,，2017年底，北京商業(yè)市場就出現(xiàn)了回暖跡象,。在2017年“3·26”調(diào)控政策實施幾個月后,，商辦市場告別了“零成交”。不過,，這些成交量來自于真正的商業(yè)辦公產(chǎn)品,，而整體市場一年以來都在低位運行。

有房企管理層表示,，對于已經(jīng)拿到商業(yè)地塊的開發(fā)商來說,，無非兩條路。一條是賣掉,，找商辦類機構(gòu)整售,，但這也意味著每平方米能賣3萬元的資產(chǎn)要降價到2萬元才能達(dá)成交易，損失很大,；另一條是轉(zhuǎn)為自持，可以做聯(lián)合辦公,，但資金沉淀量大,。

據(jù)《證券日報》記者觀察，在商辦市場重新洗牌的混沌中,，依照地段,、配套和總價邏輯，有兩類銷售型商辦資產(chǎn)是目前散售市場中的“爆品”,。第一種是總價在500萬元以下的核心地段商辦資產(chǎn),，尤其是“TOD”模式接駁地鐵的商辦項目；第二種則是在政策利好的區(qū)域中心,，且有shopping mall和辦公集群等配套落地,，總價3000萬元左右的商辦項目,。此外，在整售市場,，總部辦公需求量仍很大,，比如位處北京規(guī)劃的科技創(chuàng)新帶上的科技園區(qū)等。

以今年前5個月商業(yè)銷售排行榜TOP30中位列第19位的龍湖西宸廣場為例,，該項目位處西三環(huán),，目前每平方米均價約為5萬元，2018年以來,，連續(xù)數(shù)月散售月度意向成交30套以上,。此外，該榜銷冠項目龍湖長安天街,，位于長安街西延線門頭溝區(qū)域內(nèi),，受新首鋼、AI科技園和醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)集群拉動辦公需求,，據(jù)項目相關(guān)人士介紹,，其總價3000萬元戶型比總價300萬元戶型好賣。截至目前,，該項目成交69套,，金額達(dá)3.09億元。

據(jù)龍湖方面向本報記者介紹,，今年將在房山新區(qū)推出20萬平主題商業(yè)綜合體熙悅天街,。作為龍湖在北京的第五座天街，亦是龍湖商業(yè)在“空間即服務(wù)”（SaaS）新理念下的首個天街,，在產(chǎn)品打造及銷售邏輯上都將翻開新的一頁,，鎖定更優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)客戶。在整售市場,，還將在海淀區(qū)緊鄰華為總部區(qū)域推出滿足總部辦公需求的商辦項目,。

龍湖2018年多個商辦項目齊發(fā)，商業(yè)邏輯與傳統(tǒng)有何不同,？

脫手賺錢轉(zhuǎn)向持有自用

值得注意的是,，以往北京散售商辦市場是投資客的地盤，從國貿(mào)到望京,，1000萬元買入2000萬元賣出,，低買高賣是典型打法。但在國內(nèi)資金難以出海,、理財收益降低,、炒股風(fēng)險大，住宅新項目供量小,，互聯(lián)網(wǎng)投資燒錢等多種背景下,，再加上國內(nèi)租賃市場租金收益持續(xù)走高,，高端客群已經(jīng)意識到，從資產(chǎn)配置,、自用和持有租賃新邏輯來看,，商辦業(yè)態(tài)仍具有保值和穩(wěn)定回報的資產(chǎn)屬性。

據(jù)龍湖內(nèi)部人士稱,，如今出手全款購房的商辦業(yè)主,，已不是借助杠桿高位套現(xiàn)的那一批客戶。一方面,，購房者對于商辦產(chǎn)品的預(yù)期已經(jīng)從“投機”轉(zhuǎn)向“合理資產(chǎn)配置”,，“穩(wěn)定”、“保值”是商辦當(dāng)下的新身份,，城市核心或區(qū)域核心稀缺資產(chǎn)是首選,。另一方面，在 “空間即服務(wù)”理念下,，深度參與城市空間和服務(wù)重構(gòu)的開發(fā)商,，都在不斷升級商辦空間運營解決方案，用更適合的產(chǎn)品和服務(wù),，撬動了商辦產(chǎn)品的自用邏輯,。

與傳統(tǒng)商辦市場認(rèn)知大相徑庭的是，據(jù)龍湖方面透露,，目前在購買龍湖長安天街的客戶中,，自用需求客戶占比高達(dá)60%，其中寫字樓自用客戶高達(dá)80%,。西宸廣場項目目前自用客戶集中為小自用與多套連買自用,，占項目整體認(rèn)購（成交）比例達(dá)67%以上。

據(jù)龍湖方面介紹,，長安天街業(yè)主陳先生在購買項目時曾表示,，“我認(rèn)為這里將是京西版塊核心，辦公性價比高,，持有自用的長遠(yuǎn)價值將大于短期租賃的價值,。” 西宸廣場業(yè)主王女士也稱，“總價300萬元,，能在北京三環(huán)的位置買到一處辦公現(xiàn)房，還是地鐵上蓋,，真的特別不容易,，這樣的寫字樓在三環(huán)很難找到了。”

不難看出,，困境之下,，找到破局點需要新邏輯,，而讓商辦類項目“回歸商業(yè)、辦公屬性”政策,，倒逼開發(fā)商重新定位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的運營路徑和銷售邏輯,，催生了商辦市場突圍新路徑。