樓市多年來(lái)“冰火”兩重天的格局正悄然逆轉(zhuǎn)：一線城市波瀾不驚,，三四線城市則持續(xù)升溫,。在去庫(kù)存取得積極進(jìn)展的同時(shí),，不少中小城市的房?jī)r(jià)逐步攀升,，紛紛邁過(guò)萬(wàn)元門(mén)檻,，部分地方為此出臺(tái)限購(gòu)、限售等調(diào)控政策,。專家分析指出,，城鎮(zhèn)化步伐加快、一二線城市購(gòu)房需求溢出,、棚改安置等因素共同作用,，使三四線城市樓市迎來(lái)了短期需求的集中釋放。但長(zhǎng)期來(lái)看,，供求關(guān)系是三四線樓市的決定性因素,，“房住不炒”同樣針對(duì)三四線城市。

三四線城市房?jī)r(jià)走強(qiáng)

“這兩年房?jī)r(jià)漲的挺厲害的,，新開(kāi)樓盤(pán)限制售價(jià),，單價(jià)這才沒(méi)有過(guò)萬(wàn),。”湖南省常德市的丁雪前年買(mǎi)了現(xiàn)在居住的房子,，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是每平方米5900元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到8000元左右,。“還有附近的岳陽(yáng),、益陽(yáng),，這幾個(gè)地市房?jī)r(jià)都漲的挺厲害。”丁雪說(shuō),。

“蕪湖房?jī)r(jià)也過(guò)萬(wàn)了,，看來(lái)要趁早買(mǎi)一套，再晚說(shuō)不定買(mǎi)不起了,。”老家蕪湖,、現(xiàn)在北京工作的徐先生說(shuō)。前兩年合肥房?jī)r(jià)快速上升,，他就有些看不懂,，沒(méi)想到在自己眼中屬于三線城市的蕪湖如今房?jī)r(jià)也躥了起來(lái)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年4月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格,，北京,、天津、上海,、南京等15個(gè)熱點(diǎn)城市前4月房?jī)r(jià)環(huán)比下降或持平,，同比僅有微小漲幅。而三四線城市房?jī)r(jià)不論是同比還是環(huán)比,，都有明顯增長(zhǎng),，其中丹東環(huán)比漲幅最高，為2%,；北海同比漲幅最高,，超過(guò)10%。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組對(duì)141個(gè)樣本城市的對(duì)比顯示,，2018年4月,，西雙版納、咸陽(yáng),、南充,、樂(lè)山等城市進(jìn)入房?jī)r(jià)環(huán)比漲速前10位，前20位中還有北海,、泰州,、綿陽(yáng)、宿遷,、淄博,、泰安、包頭,、黃石等地,，環(huán)比漲幅均超過(guò)1.2%。同期房?jī)r(jià)中位數(shù)過(guò)萬(wàn)的55城中,，包括佛山,、泉州,、金華、昆山,、漳州,、南通、張家港,、中山,、滄州、泰州,、衢州,、保定等傳統(tǒng)意義上的三四線城市。

交易量也在擴(kuò)大,。來(lái)自上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示,，今年年初至5月15日，一線和二線城市累計(jì)成交面積同比下降41%和6%,，三四線城市累計(jì)成交面積則同比上升13%,。

這在房企的銷(xiāo)售中也有體現(xiàn)。以碧桂園為例,，2017年,，該企業(yè)共實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售約5508億元，同比增長(zhǎng)78.34%,。據(jù)其財(cái)報(bào)披露,，公司近58%的銷(xiāo)售來(lái)源于三四線城市。更多的品牌房企開(kāi)始大量布局三四線城市,。保利2017年新進(jìn)入的24個(gè)城市中,，超過(guò)90%在三四線地區(qū)。

短期需求集中釋放

從去年底以來(lái),，同在深圳工作且擁有深圳戶籍的李恒夫婦一直在看房,，最終，他們選擇了一套東莞的三居室新房,，單價(jià)大概2萬(wàn)元出頭,。“深圳的房?jī)r(jià)畢竟太高了，東莞離深圳就一個(gè)多小時(shí)的車(chē)程,，高速收費(fèi)單趟只要4塊錢(qián),，算是比較方便。”李恒說(shuō),，身邊許多同事也像他們一樣選擇在深圳周邊買(mǎi)房,，臨近的東莞、中山、惠州樓市都火了起來(lái),。

這或許為許多三四線地區(qū)樓市的表現(xiàn)提供了一種解釋,。“當(dāng)前三四線城市房?jī)r(jià)的確有普遍上漲趨勢(shì),，有的還出現(xiàn)較大漲幅,，其中一些城市與前期熱點(diǎn)一二線城市在地理上較為接近。”中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華向本報(bào)記者分析,，一二線城市限購(gòu)嚴(yán)格,，房?jī)r(jià)也高，部分購(gòu)房需求就溢出到三四線城市,，返鄉(xiāng)置業(yè)基本上屬于這種類(lèi)型,。同時(shí)，城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn),，一部分購(gòu)房需求從縣城,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)向附近的中小城市，這在人口比較密集的地區(qū)表現(xiàn)得尤為突出,。

棚戶區(qū)改造也是推動(dòng)三四線城市房?jī)r(jià)快速上漲的原因之一,。丁雪注意到，這幾年當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)改造,，買(mǎi)房的人一下多了起來(lái),，“好幾個(gè)之前賣(mài)不出去的樓盤(pán)現(xiàn)在都售空了，好點(diǎn)的樓盤(pán)花錢(qián)都很難買(mǎi)到,。”今年政府工作報(bào)告明確提出,，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開(kāi)工580萬(wàn)套,。不少地方同步提高棚改貨幣化安置比例,。據(jù)國(guó)開(kāi)行消息，一季度,，國(guó)開(kāi)行以棚改融資與租賃住房建設(shè)融資為重點(diǎn),，發(fā)放棚改貸款2575億元，貸款余額2.9萬(wàn)億元,。因城施策發(fā)放棚改貨幣化安置貸款,，在改善百姓居住條件的同時(shí)消化盤(pán)活房地產(chǎn)庫(kù)存。鄒琳華分析,，隨著棚改特別是貨幣化棚改深入到三四線城市,，三四線樓市迎來(lái)了相對(duì)集中的拆遷安置需求。這些地方房地產(chǎn)容量小,，集中涌現(xiàn)的本地需求疊加城鎮(zhèn)化帶來(lái)的外來(lái)需求,，短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲就表現(xiàn)得較為突出。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松認(rèn)為,，當(dāng)前三四線樓市需求的集中釋放有著大背景,。一是當(dāng)前住房貸款利率仍處于歷史低位,，這意味著購(gòu)房者支付能力的提升。二是一些地方前期推行了去庫(kù)存的舉措,，從政策上利于樓市,。三是居民有改善住房的愿望，提升房屋品質(zhì)有很大的空間,，這也是市場(chǎng)的正常需求,。“在這些因素的作用下，有的城市會(huì)從以往供過(guò)于求變?yōu)楣┣笃胶馍踔凉┎粦?yīng)求,，在這個(gè)階段房?jī)r(jià)的漲幅就會(huì)大一些,。”當(dāng)然，這其中也存在一些投機(jī)性需求,，需要格外關(guān)注,。

供求影響長(zhǎng)期走勢(shì)

三四線樓市還能火多久？

6月初,，湖北宜昌下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)工作的通知》,，明確在城區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，自網(wǎng)簽合同之日起,，2年內(nèi)不得上市交易,；對(duì)商品住房申報(bào)價(jià)格過(guò)高且不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，一律暫緩辦理預(yù)售許可,、合同網(wǎng)簽備案,、現(xiàn)房銷(xiāo)售備案。

限售,、限購(gòu)這種此前在一二線城市常用的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段正逐步投入到三四線城市中,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年5月份,，全國(guó)有超過(guò)40個(gè)城市發(fā)布50多次的調(diào)控政策,，相當(dāng)一部分針對(duì)的是房?jī)r(jià)快速上漲的三四線城市。

鄒琳華認(rèn)為,，調(diào)控有其必要性,，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，購(gòu)房者要對(duì)三四線樓市有理性認(rèn)識(shí),。“需求和供給是動(dòng)態(tài)變化的?，F(xiàn)在有的中小城市出現(xiàn)暫時(shí)的供給緊張，但這些地方土地供應(yīng)的潛力大,，未來(lái)會(huì)有土地逐漸入市,。”鄒琳華預(yù)計(jì)，三四線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)在一段時(shí)間慣性上漲，但漲勢(shì)趨緩,，畢竟供求關(guān)系擺在那里,。

鄧郁松也認(rèn)為，看樓市還是要分清楚總量上的供求關(guān)系和階段性特征,。據(jù)其測(cè)算,，“十二五”中后期，中國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房已超過(guò)1.0套,，這意味著總體上是不缺房子的,。“當(dāng)然需求始終會(huì)有,，老房子拆除,、新人口流入、家庭變小,，這都是正常的,。但是，中小城市像近兩年這樣需求集中釋放,、銷(xiāo)售火爆的情況是不可能長(zhǎng)期持續(xù)的,。短期之內(nèi)需求釋放的多，比如有的家庭將購(gòu)房提前了,，后續(xù)需求就會(huì)受到影響,。”

專家分析指出，目前部分三四線城市房?jī)r(jià)快速上漲有投機(jī)炒房的因素存在,，對(duì)此要有針對(duì)性地予以調(diào)控,，強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，防止“泡沫化”,。房住不炒”的原則不僅適用于一二線城市,，三四線城市也不是例外?？傮w判斷,，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)總量不足的矛盾已基本解決，但結(jié)構(gòu)性,、區(qū)域性矛盾仍比較突出,，今后房地產(chǎn)相關(guān)政策不僅要針對(duì)庫(kù)存下降等短期形勢(shì)，還要重視研究出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制,，如建立貸款利率和首付反向調(diào)節(jié)機(jī)制,、進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制等等，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展,。