4月份房地產(chǎn)成交延續(xù)了兩年以來的增速下行態(tài)勢，但房價(jià)卻環(huán)比上升加快,，主要源于二線城市和三線城市房價(jià)的較快上漲，預(yù)計(jì),，5月份在城市層面將迎來密集的調(diào)控潮。4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資顯示出較強(qiáng)的韌勁,，增速僅小幅下滑,。然而三項(xiàng)主要前瞻指標(biāo)均呈增速放緩態(tài)勢，后續(xù)開發(fā)投資增速可能走弱,。

一,、成交增速繼續(xù)下行，但房價(jià)環(huán)比上升加快

1月份-4月份,，商品房銷售面積42192萬平方米,，同比增長1.3%，增速比上期回落2.3個(gè)百分點(diǎn),；商品房銷售額36222億元,，增長9.0%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn),。持續(xù)調(diào)控之下房地產(chǎn)成交延續(xù)了兩年以來的增速下行態(tài)勢，但房價(jià)增速卻仍有提升,。4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)平均環(huán)比為0.57%,，增速較上月加快。這主要是源于二線城市和三線城市房價(jià)上漲加快,，其增幅分別擴(kuò)大了0.14個(gè)百分點(diǎn)和0.18個(gè)百分點(diǎn),。一線城市房價(jià)環(huán)比增幅則有所收窄。

“五一”前后,，住建部約談了12個(gè)城市負(fù)責(zé)人,，多為房價(jià)上漲較快的二線省會(huì)城市以及個(gè)別三線城市，如被約談的海口,、三亞,、西安、太原,、哈爾濱,、貴陽等均位列4月份房價(jià)環(huán)比漲幅榜Top10。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控“目標(biāo)不動(dòng)搖,、力度不放松”被再次強(qiáng)調(diào),，可見中央對于落實(shí)“房住不炒”、抑制房價(jià)過快上漲的態(tài)度堅(jiān)決,。預(yù)計(jì)5月份將迎來城市層面更為密集的調(diào)控潮,，范圍涉及“五限”、按揭利率調(diào)整,、違規(guī)行為整頓等多個(gè)方面,。

二、前瞻指標(biāo)“三緩”,，投資增速可能走弱

2018年1月份-4月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30592億元，同比名義增長10.3%,，增速比1月份-3月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn),。在本月全國投資數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資一枝獨(dú)秀,，增速僅較上月小幅下滑,，整體仍處在高位，在住房雙軌制框架下顯示出了較強(qiáng)的韌勁,。然而,，三項(xiàng)主要領(lǐng)先指標(biāo)均呈增速放緩態(tài)勢，后續(xù)開發(fā)投資增速可能走弱,。

新開工從加速復(fù)工中回復(fù)平穩(wěn),。1月份-4月份房屋新開工面積51779萬平方米，增長7.3%,，增速回落2.4個(gè)百分點(diǎn),。上個(gè)冬天的采暖季，京津冀,、濟(jì)南等多地實(shí)施了“最嚴(yán)停工令”,，時(shí)間跨度約為2017年11月中旬到2018年3月中旬，疊加春節(jié)效應(yīng),，年初新開工情況低迷,。在春節(jié)后復(fù)工疊加采暖季結(jié)束的影響下,，3月份房屋新開工面積增速明顯大幅反彈，這種趕工效應(yīng)進(jìn)入4月份后恢復(fù)平靜,。

拿地放緩,，土地成交面積同比轉(zhuǎn)負(fù)。1月份-4月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5412萬平方米,，同比下降2.1%,，上期為增長0.5%；土地成交價(jià)款2391億元,，增長13.6%,，增速回落6.7個(gè)百分點(diǎn)。盡管房企存在補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的需求,，但在行業(yè)調(diào)控和金融監(jiān)管的雙重壓力下,，拿地將不可避免地受到資金來源收緊約束。

資金來源繼續(xù)收緊,，增速創(chuàng)兩年來新低,。1月份-4月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48192億元，同比增長2.1%,，增速回落1個(gè)百分點(diǎn),。分項(xiàng)來看，國內(nèi)貸款8637億元,，同比下降1.6%,；利用外資17億元，下降77.6%,；自籌資金14894億元,，增長4.8%；定金及預(yù)收款14987億元,，增長8.3%,；個(gè)人按揭貸款7148億元，下降6.7%,。其中兩項(xiàng)貸款增速值得注意：銀行對開發(fā)企業(yè)的貸款增速為兩年余以來的首次轉(zhuǎn)負(fù),，對個(gè)人的按揭貸款在利率上行和額度嚴(yán)控之下延續(xù)去年四季度以來的負(fù)增長，體現(xiàn)了去年以來對企業(yè)部門和居民部門去杠桿的要求,。

（作者系交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員 夏 丹）