因為土地出讓時就被“鎖定”房價,，明顯低于市場價的限房價樓盤備受期待,。昨天，市住建委針對《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》向社會征求意見,。

征求意見稿顯示,，本市將對這類項目市場價進行評估,，如果評估價與土地出讓時限定的銷售均價之間的價差較大,，則將由市保障房中心收購并轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房,，公開搖號配售；但如果價差較小,，房源性質(zhì)仍為商品房,，取得不動產(chǎn)證或契稅完稅憑證5年后才可上市銷售,。

劍指炒房

　　牟利空間大項目將被收購

2016年春節(jié)后,，北京樓市“高燒”不退,，“9·30新政”應(yīng)聲出臺。其中就包含開發(fā)商按“限房價,、控地價”方式競得土地的開發(fā)建設(shè)項目——房價從一開始就已經(jīng)敲定了上限,，明顯低于市場行情。這就是很多市民常提起的“限競房”,。

歷時一年多,，北京大批宅地以此規(guī)則成交，首批項目也即將入市,。根據(jù)征求意見稿,，這些限房價項目除了在土地出讓時“鎖定”的銷售均價外，還將設(shè)“評估價”,。這些項目辦了施工許可證后,，就將對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價,。

實際上,，銷售限價與評估價之間往往是有價差的。“‘限房價,、控地價’是為了防止出現(xiàn)‘地王’,，適當(dāng)壓低住房銷售限價，也引導(dǎo)周邊新房,、二手房房主理性定價,。”北京房協(xié)副會長、秘書長陳志說,，但在個別核心區(qū)域,，或因市場環(huán)境變化產(chǎn)生的新的熱點區(qū)域，部分限房價項目與周邊新建商品住宅相比,，仍然存在較大價差,。

這個“評估價”決定著“限競房”未來的銷售方式。限房價項目在土地出讓時確定的銷售均價限價,，將與評估價形成一個比值,。如果與周邊樓盤價差不大，比值高于85%,，這些房源就是商品房,，開發(fā)商面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房,，但取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易,；如果與周邊樓盤價格較大，比值低于85%， 那這些房源就不再是商品房,，而是由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房,。

舉例而言，如果某限房價項目在土地出讓時所限定的銷售均價為5萬元/平方米,、之后的評估價為5.5萬元/平方米,，那么該項目比值為90.1%，高于85%,，這些房源就是商品房,，具備本市購房資格的都可購買；但如果評估價為7萬元,，那么比值為71.4%,，低于85%，就會變成共有產(chǎn)權(quán)房,。“由此來看,，這種轉(zhuǎn)化只針對價差較大的一些‘熱點’項目。”中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長尹飛說,。

配售細則

　　轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房后將搖號

“房價限得很低,，牟利空間就大，會吸引很多購房人,，部分樓盤就會變相加價,，在購房款之外再加一筆高昂的排號費。”一位代理新房銷售多年的業(yè)內(nèi)人士透露,，開發(fā)商借政策紅利獲利,，購房人利益卻受到侵害。

其實,，新出爐的銷售規(guī)則,，正是沖著壓縮牟利空間而來。由于銷售限價是土地出讓時敲定的,，而評估價是接近銷售時的市場價,，因此銷售限價與評估價的比值越低，就意味著樓盤的漲幅大,、牟利空間大,。“如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了投資投機客炒房牟利的工具,。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為,，轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房，即使再上市也只面向符合條件的家庭,，投資客,、炒房者也就降低了購買的動力,，申請購買的也將主要是自住的剛需家庭。

此前市場盛傳“限房價項目將搖號購買”,。但依據(jù)征求意見稿,，并非所有的項目都將搖號配售。如果項目比值高于85%,，那么仍為商品房，并未規(guī)定需要搖號,。

如果比值低于85%,、被收轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，那就需要根據(jù)去年開始執(zhí)行的共有產(chǎn)權(quán)房配售政策——公開搖號配售,。

誰能購買這些收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房,？征求意見稿顯示，購買人須具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格,；搖號配售時,，項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售,。

根據(jù)征求意見稿,，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額,。也就是說,，如果銷售限價為3萬、評估價為5萬,，那么購房人的產(chǎn)權(quán)份額就是60%,，剩余40%為政府產(chǎn)權(quán)份額。

市場反應(yīng)

　　預(yù)計8成項目不會被收購

對于為何設(shè)定85%這一比例,，北京房協(xié)副會長陳志認為,，如果設(shè)定比例過高，收購項目過多,，會對全市普通商品住房供應(yīng)造成影響,，不利于商品住房市場的穩(wěn)定；如果設(shè)定比例過低,，則不僅會存在較大的牟利空間,，而且政府持有比例較高，也會影響剛需家庭的購房積極性,，畢竟這種轉(zhuǎn)化而來的房源比直接推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的價格要高,。

“總的看，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過綜合考量和測算的,，按這個比例,，目前已推出的限房價地塊,，經(jīng)初步測算80%左右的項目應(yīng)該不會被收購，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售,。”陳志說,。

記者也注意到，征求意見稿中的設(shè)定比例只是暫定為85%,，在實施過程中可根據(jù)市場變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整,。

值得一提的是，“限競房”如果具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的,，就可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售,。其中，建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售,。

“這種做法,，反映了對改善性家庭住房需求的兼顧。”樓建波認為,。