北京近郊驚現(xiàn)“以租代售”,？

商住房以長租房為名銷售

北京樓市的調(diào)控政策仍在繼續(xù),，長租房成了樓市的新寵,。然而，這個原本意在促進樓市健康發(fā)展的長效機制,，如今卻在一些地方有些變味兒：北京晨報記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在北京近郊就出現(xiàn)了以“長租房”為名銷售商住房樓盤的情況。

是租是售？

既不是租賃合同也不是購房合同

“這是長租房項目,，是商住房產(chǎn)權,，直接租50年。”在距離首都機場附近的一處樓盤里,，銷售小哥正在推薦即將在明年交房的樓盤,，在他看來，這里除了距離機場,、六環(huán)路,、空港經(jīng)濟區(qū)都不遠的地理優(yōu)勢以外,，最大的好處就是不占用北京購房指標,，但效果跟買一套房子“一個意思”。

根據(jù)銷售人員的介紹,，這些商住房的產(chǎn)權為50年,，業(yè)主的長租也是50年。而房款可以全款,、分期也可以通過銀行的貸款,，但是要在明年收房前將“租金”付清。50年的產(chǎn)權到期后,，該銷售人員表示,，“產(chǎn)權自動續(xù)期房子一樣續(xù)期還是你的，遇到拆遷等政策補償款也是你的”,。銷售人員并沒有用租金的方式介紹價格,，而是直截了當，算下來平均每平方米2萬元,。

不過,，合同卻跟租房或是購房毫無關系：成交所簽署的合同既不是購房合同，也不是租房合同,，而是一份“會籍合同”,。銷售人員直言，租房合同的確就只有20年有效,，所以項目會簽署一份會籍合同,，這份合同有效期就可以持續(xù)到租期結束。

根據(jù)《合同法》針對房屋租賃合同期限的規(guī)定,，定期租賃和不定期租賃合同的租賃期限均不得超過20年,。租賃期限超過20年的，超過部分無效,。

但北京晨報記者并未拿到相關“會籍合同”,，無法確認合同中如何寫明房屋租賃與產(chǎn)權之間的關系。

違規(guī)還是創(chuàng)新？

商住房換思路的擦邊球

業(yè)內(nèi)人士直言,，上述情況的樓盤并不止一個,，不少商住房、商鋪,、小產(chǎn)權房等地塊都在做類似的銷售方式,。“在北京周邊地區(qū)，前幾年審批下來的商住房用地不少,，但由于去年樓市調(diào)控將商住房用地限售限購后,，已批的地塊用途和產(chǎn)權期限無法變更，不少開發(fā)商不得不換個思路來收回款項,。”

不過,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點并沒有這么客氣，他認為這并非是商住房盤活資金的創(chuàng)新模式,，只是披著“長租房”外衣的違規(guī)行為,，“這與長租房根本沒關系，這么長的周期就不是租賃,。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為,，這種房產(chǎn)交易實際上問題很多，因為造成了一種模棱兩可的房產(chǎn)交易的方式,，像租賃又不像租賃,。

“正是因為沒有真正的房產(chǎn)證或不動產(chǎn)權證，那么風險是非常高的,。”嚴躍進表示,，首先未來租賃市場的租售同權概念，一定是要走備案制的,，上述租賃交易無法走此流程,，顯然是有問題的。其次如果后續(xù)租客不想租了,，那么轉(zhuǎn)讓可就是很麻煩的,，因為沒人愿意來接手。

此外,，嚴躍進還表示,，如果為了租房，建議租三年就可以,。如果是為了購房,，那么寧可讓房價漲一波，因為這種做法容易被套,。