王崢/攝影

編者按：“3·17”新政已經(jīng)過去一年有余,，2017年4月份之后,，北京二手住宅月網(wǎng)簽量從未超過1.5萬(wàn)套，但今年4月份網(wǎng)簽量卻達(dá)到了將近1.4萬(wàn)套，創(chuàng)下一年新高，這背后意味著什么？今日,，本報(bào)聚焦北京二手住宅市場(chǎng)小幅回溫，向讀者揭示真實(shí)的北京二手房市場(chǎng),。

距離史上最嚴(yán)的“3.17”調(diào)控已過去一年多的時(shí)間,，北京的住宅市場(chǎng)也在慢慢消化相關(guān)政策帶來(lái)的影響。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解,，雖然新房市場(chǎng)仍處于低迷狀態(tài),，但北京的二手房成交已有復(fù)蘇跡象，有望走出谷底。

不過,，近期北京多家商業(yè)銀行將首套房貸款利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍,，趨緊的信貸政策也給剛剛出現(xiàn)復(fù)蘇跡象的二手房市場(chǎng)蒙上了一層陰影。

有業(yè)內(nèi)人士表示,，3月份及4月份的成交量相比此前雖有提升,，但和調(diào)控前相比仍有較大差距，加之《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知(征求意見稿)》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)的出臺(tái),，新房供應(yīng)量有望加速恢復(fù),，分流二手房市場(chǎng)的客源。因此,，二手房市場(chǎng)能否真正回暖仍需觀察,。

新房持續(xù)低迷

數(shù)據(jù)顯示,，4月份北京新建住宅簽約1161套,，連續(xù)4個(gè)月新建住宅簽約量低于1200套，而這是有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后,，第一次出現(xiàn)這種情況,。

對(duì)此，分析人士指出,，北京新房成交持續(xù)低迷,，主要是短期內(nèi)供應(yīng)不足，例如4月份北京商品房?jī)H新增供應(yīng)187套,，創(chuàng)下近年來(lái)新低,；同時(shí)，大量持幣客群仍在等待更多共有產(chǎn)權(quán)房及限價(jià)房的上市,。

根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)顯示,，今年前4個(gè)月北京共審批通過22個(gè)住宅項(xiàng)目的預(yù)售證，較去年同期新建住宅的預(yù)售證獲批率下降27%,，其中4月份僅永豐嘉園一個(gè)住宅項(xiàng)目獲批銷售,。“北京大量的新建限價(jià)住宅，因?yàn)殇N售政策未明確而未能入市,，只有銷售政策盡快明確,，才能有效增加市場(chǎng)供應(yīng)量。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,。

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理郭毅也表示,，只有限價(jià)房供應(yīng)開閘放水后，大量持幣客群的消費(fèi)動(dòng)力才能被激發(fā),，讓北京新房市場(chǎng)真正迎來(lái)銷量的復(fù)蘇,。“目前，剛需客群多在等待較便宜的限價(jià)房和更多共有產(chǎn)權(quán)房的上市”。

而在這種背景下,，雖然新房整體成交低迷,，但改善型需求在近期的新房成交中成為交易主力。4月份,，北京別墅及90平方米以上的住宅產(chǎn)品共成交933套,，占比達(dá)80%。

二手房走出最低谷

由于新房供應(yīng)不足,，更多的購(gòu)房人群將目光投向了二手房市場(chǎng),。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，4月份北京二手房共成交量13673套,，雖然同比仍下滑了19%,，但已經(jīng)是近一年來(lái)單月成交量最高的月份。

《證券日?qǐng)?bào)》記者在走訪二手房市場(chǎng)時(shí)也了解到,，3月份以來(lái),，北京各大中介的看房客戶明顯增加，部分小區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌反彈的跡象,。“最近我們每天的成交量相比最慘淡的那幾個(gè)月,，多了好幾倍。”某大型中介門店員工向記者表示,。

同時(shí),，記者在這家中介的手機(jī)客戶端上看到，位于北三環(huán)海淀區(qū)的某小區(qū),，5月4日上架了一套1058萬(wàn)元的三居室,，單價(jià)10.4萬(wàn)元/平方米，掛牌第二天便賣出下架,。APP上的帶看記錄顯示,，該房源掛牌僅一天時(shí)間，便被不同的經(jīng)紀(jì)人帶看了98次,。而該小區(qū)同戶型住宅去年曾成交2套,，總價(jià)均低于1058萬(wàn)元。

“這套房子其實(shí)不算便宜,，對(duì)口小學(xué)海淀民族雖然是百年老校,，可在海淀也算不上頂尖的。而單日帶看98次雖然是個(gè)別現(xiàn)象,，但還是能看出整體市場(chǎng)的回暖,，畢竟這在前一段時(shí)間是不能想象的。”有資深購(gòu)房人士稱,。

張大偉也表示,，“對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),，經(jīng)過了2017年的一系列調(diào)控政策后，最近幾個(gè)月政策平穩(wěn),，市場(chǎng)成交量筑底,，部分剛需逐漸入市，成交量有所恢復(fù),，雖然整體價(jià)格依然下行,，但下行趨勢(shì)逐漸放緩，且主要集中在二手房市場(chǎng)”,。

不過,，張大偉也指出，“每年5月份北京的小學(xué)會(huì)開啟入學(xué)信息采集工作,，因此3月份至4月份,，都是學(xué)區(qū)房最重要的交易時(shí)間。因此這段時(shí)間的市場(chǎng)活躍度有所提高,，但影響市場(chǎng)的最主要政策依然是信貸等政策,，而其寬松的可能性并不大”。

同時(shí),，上述資深購(gòu)房人士指出,，雖然受多重因素影響，二手房整體市場(chǎng)的走勢(shì)尚不明朗,，但北京高端二手房的行情肯定不會(huì)太差，“北京目前住宅市場(chǎng)最大的客群并不是剛需,，而是剛改,，這里面也包含了很多高端改善型客戶。由于供應(yīng)不足,，加之限價(jià),，高端新房不是誰(shuí)都能買到的，所以很多人只能去看高端二手房,。而優(yōu)質(zhì)高端的二手房,，本身保有量也少，大家換房最后肯定也是往好的去換,，供需間的不平衡,，會(huì)讓這類房子的價(jià)格更為堅(jiān)挺一些。”

信貸再度收緊

實(shí)際上,，從目前的趨勢(shì)上看,，信貸政策未來(lái)仍有收緊的可能，并進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn),。

本周,，包括建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、招商銀行,、北京銀行在內(nèi)的10家商業(yè)銀行相繼表示,，將把首套房貸款的利率，提升至不低于人民銀行基準(zhǔn)利率的1.1倍,。二套房貸款利率政策不變,，仍為基準(zhǔn)利率的1.2倍。

“按照北京上海的剛需房?jī)r(jià)簡(jiǎn)單測(cè)算,，貸款25年的剛需從過去的85折優(yōu)惠利率到現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率甚至上浮,，房?jī)r(jià)即使降低8%左右，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō),，利率上漲已經(jīng)抵消了這部分降價(jià)節(jié)省的資金,。”張大偉表示，“從歷史上看,，除了2009年與2015年之后的一段時(shí)間,，大部分時(shí)期首套房的執(zhí)行利率都在6%左右，所以后續(xù)房貸利率或還有上升的空間,。而在信貸收緊延續(xù)的周期內(nèi),，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)持續(xù)降溫”。

此外,，與貸款利率調(diào)整一起影響市場(chǎng)走勢(shì)的,，還有上述《通知》的出臺(tái)。隨著相關(guān)政策的制定接近尾聲,，未來(lái)一段時(shí)間,，將有大量的限價(jià)房及共有產(chǎn)權(quán)房入市，進(jìn)而提升新房市場(chǎng)的成交量,。

根據(jù)《通知》規(guī)定,，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售,；比值不高于85%的,，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

對(duì)此,，北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng),、秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，“總的看,，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過綜合考量和測(cè)算的,，按這個(gè)比例，目前已推出的限房?jī)r(jià)地塊,，經(jīng)初步測(cè)算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購(gòu),，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售,，因此對(duì)這類項(xiàng)目總體影響不大”。

張大偉也表示,，未來(lái)有可能產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)變化的,，只有五環(huán)內(nèi)最核心位置的部分房源。

“總體來(lái)說(shuō),，這份《通知》有助于北京住宅市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定,，壓縮限價(jià)房牟利空間的同時(shí)，也可以對(duì)周邊房產(chǎn)定價(jià)產(chǎn)生更積極的引導(dǎo),。”有分析人士稱,。

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