商業(yè)地產(chǎn)迎來重要行業(yè)“拐點(diǎn)”

近兩年，隨著國家對住房市場調(diào)控力度不斷加大,，以及線上商業(yè)流量增長不斷放緩,，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過一系列并購重組和轉(zhuǎn)型升級,，正在漸漸走出低谷,，迎來重要的行業(yè)“拐點(diǎn)”,，前所未有的風(fēng)口與機(jī)遇就在眼前

機(jī)遇和挑戰(zhàn)就像一個天平的兩端,，總在此起彼伏中搖擺。近日,，在由全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)研究會主辦的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2018年會上,，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，近兩年隨著國家對住房市場調(diào)控力度不斷加大,，以及線上商業(yè)流量增長不斷放緩,，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過一系列并購重組和轉(zhuǎn)型升級，正在漸漸走出低谷,，迎來重要的行業(yè)“拐點(diǎn)”,，前所未有的風(fēng)口與機(jī)遇就在眼前。

商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入“黃金時代”

“我的判斷是住房市場進(jìn)入了白銀時代,，但是我們的樓宇經(jīng)濟(jì)正處在黃金時代,，因?yàn)樾聲r代需要我們新的商業(yè)地產(chǎn)，才能讓生活更美好,。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌的一句話道出了會場一眾商業(yè)地產(chǎn)人的心聲,。要知道，在去年初舉行的年會上,，業(yè)內(nèi)人士還一致認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的“挑戰(zhàn)大于機(jī)遇”,。

顧云昌表示，在消費(fèi)升級的形勢下,，我們的商業(yè)地產(chǎn)不是太過剩了,，而是能滿足廣大人民群眾美好生活需求的商業(yè)地產(chǎn)太匱乏了。我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)緊扣消費(fèi)升級的新形勢,，在文化,、教育,、娛樂,、健康、養(yǎng)老和旅游等方面開發(fā)更多產(chǎn)品,，購物中心應(yīng)該向生活中心,、消費(fèi)中心轉(zhuǎn)型，滿足人們的美好生活需要,。

來自匯納科技的數(shù)據(jù)顯示,，2016年，全國商場客流呈負(fù)增長,，2017年同比上升2.3個百分點(diǎn),，線下商城的客流整體回暖。從各個城市來看,，一線城市商場客流在2015年,、2016年持續(xù)下降，2017年迎來了回升，三線城市近幾年持續(xù)上升,。與此同時,，2017年商場顧客的平均游逛時長達(dá)到1.26個小時，并呈上升趨勢,。從這3組數(shù)據(jù)里面可以看出,，隨著線上流量增長的放緩，線下流量紅利正在回歸,。

技術(shù)和消費(fèi)的變化正驅(qū)動整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走向“拐點(diǎn)”,。與上半場相比，下半場的邏輯和規(guī)則將發(fā)生根本性的改變,。“如何構(gòu)建共生,、互生和再生的商業(yè)生態(tài)，用積累的物理和數(shù)字化的零售基礎(chǔ)能力,，賦能于未來線上和線下的零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新,，是一個重要課題和重大商機(jī)。”京東集團(tuán)首席戰(zhàn)略官廖建文說,。

在全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)研究會會長王永平看來,，現(xiàn)在商業(yè)設(shè)施很多，競爭壓力較大,，需要以商業(yè)為引擎,，以“商業(yè)+”打造綜合體。“過去的購物中心全是純商業(yè),，現(xiàn)在需要以商業(yè)為基礎(chǔ)不斷疊加,，比如，商業(yè)+醫(yī)療,、商業(yè)+文化,、商業(yè)+旅游等。過于簡單的商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)無法適應(yīng)消費(fèi)需求的變化,，商業(yè)地產(chǎn)要從過去重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營,、重內(nèi)容。”王永平表示,。

優(yōu)化配置樓宇資源

廣義的商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是樓宇經(jīng)濟(jì),。從資產(chǎn)的角度來說，樓宇經(jīng)濟(jì)要高質(zhì)量發(fā)展歸根結(jié)底就是提質(zhì)增效,。顧云昌認(rèn)為,，首先要優(yōu)化配置樓宇資源，土地是資源的最大要素,，把合適的產(chǎn)業(yè)放在合適的土地上,。以產(chǎn)業(yè)和市場為導(dǎo)向，合理配置樓宇資源，糾正資源錯配,。

當(dāng)前,，很多城市熱衷于蓋大型商場，導(dǎo)致嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭,，造成商業(yè)地產(chǎn)的空置率較高,。要破解這一困局，關(guān)鍵還是要因地制宜,，合理配置資源,，進(jìn)行差異化競爭。文化,、旅游,、健康、體育,、養(yǎng)老等產(chǎn)品是商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的方向,。

在與醫(yī)療健康結(jié)合方面，天億集團(tuán)開展了有益的探索,。“在未來的商業(yè)綜合體當(dāng)中,，健康消費(fèi)一定會占據(jù)一席之地。原來在醫(yī)院才能完成的醫(yī)療服務(wù),，未來在商業(yè)綜合體中也可以完成,。”天億集團(tuán)董事長俞熔說，綜合體肯定不適合做大型疑難雜癥治療,，但口腔診所,、醫(yī)美、健康體檢都可能成為重要業(yè)態(tài),。

新技術(shù)也將成為商業(yè)地產(chǎn)突圍的重要“武器”,。“對實(shí)體商業(yè)來說，更多的是要去擁抱科技,，在新科技的基礎(chǔ)上去迭代商業(yè)變化,。”印力集團(tuán)副總裁李楚華表示,，所有科技賦能的一個原點(diǎn)是圍繞客戶服務(wù),，包括租戶和消費(fèi)者。對消費(fèi)者來說,，需要更好的購物環(huán)境,，租戶則希望得到更加精準(zhǔn)的消費(fèi)者。

比如,，印力正在同一家人臉識別公司合作,，以精準(zhǔn)記錄客戶的消費(fèi)偏好、活動軌跡等數(shù)據(jù)，以便第一時間把客戶所希望去的地方和信息推送過去,，并提供更好的服務(wù),。同時，有了精準(zhǔn)的客戶畫像也有利于租戶有針對性地調(diào)整運(yùn)營,，提高業(yè)績,。

在科技賦能以后，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營者會得到海量的數(shù)據(jù),，對這些數(shù)據(jù)作出分析同樣重要,。上海匯納信息科技股份有限公司董事長張宏俊表示，實(shí)體商業(yè)需要建立自己的數(shù)據(jù)資產(chǎn)管理體系,。在實(shí)體商業(yè)里有很多數(shù)據(jù)沒有得到采集,，比如視頻、語音,、能耗等,，采集后可以有更多的科技企業(yè)，通過人工智能或者大數(shù)據(jù)手段加以分析,、挖掘,，創(chuàng)造更多的商業(yè)價值。

讓沉淀的資本活起來

在商業(yè)地產(chǎn)體量快速增長的時期,，企業(yè)更多是踐行開發(fā)商的思路,，融資、拿地,、開發(fā),、回籠資金。進(jìn)入存量時代后,，企業(yè)自持物業(yè)增多,，如何盤活存量資產(chǎn)，就成了商業(yè)地產(chǎn)的重要出路,。

“我們現(xiàn)在做得比較累的原因就是在金融方面考慮太少,。”百年城集團(tuán)有限公司董事長吳云前坦言，未來做商業(yè)地產(chǎn),，一定要站在金融的角度去考慮問題,。第一，一定要有足夠的錢,；第二,，要有足夠便宜的錢；第三,，要有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì),。

實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的有效運(yùn)作,，必須要搞金融創(chuàng)新，讓沉淀的資本活起來,。顧云昌說,，樓宇經(jīng)濟(jì)的融資形式要改變，不能光向銀行貸款,，我們沉淀了那么多有價值的樓宇,，如何通過資本運(yùn)作使其活躍起來，這是樓宇經(jīng)濟(jì)要研究的問題,。

“商業(yè)地產(chǎn)證券化這件事要非常重視,。”浙江佳源商業(yè)集團(tuán)有限公司總裁盧忠認(rèn)為，中國商業(yè)地產(chǎn)的投資邏輯存在問題,，絕大多數(shù)都是因?yàn)橛凶≌鍓K的利潤支撐才去做商業(yè),。正是因?yàn)橐宰≌季S去做商業(yè)地產(chǎn)，所以才在規(guī)劃,、運(yùn)營管理過程中出現(xiàn)一系列問題,。接下來的管理是要以資產(chǎn)管理理念回歸運(yùn)營為本的實(shí)踐，這是實(shí)現(xiàn)證券化的必由之路,，否則想做資產(chǎn)證券化幾乎是不可能的事情,。

值得注意的是，近年來不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都因?yàn)橐恍┫忍斓蔫Υ煤秃筇旃芾砩系膯栴},，導(dǎo)致投資方退出,、交易困難。光大安石資產(chǎn)管理商業(yè)運(yùn)營管理中心總經(jīng)理林寶泰表示,，項(xiàng)目的運(yùn)營需要在前期用金融,、基金管理和退出的思路去做規(guī)劃、籌備,、運(yùn)營管理,，設(shè)計好交易結(jié)構(gòu)，這些都是影響投資的關(guān)鍵,。

“不同的項(xiàng)目產(chǎn)生的收益完全不一樣,，這與整體運(yùn)營能力、城市能級,、項(xiàng)目規(guī)模都有很大關(guān)系,。”北京九宜城商管有限公司華東區(qū)總經(jīng)理陳麗琳同樣認(rèn)為，必須要做到整體商業(yè)運(yùn)營的閉環(huán),，包括規(guī)劃,、設(shè)計,、工程,、招商,、運(yùn)營等。如果不能打通,，資方是永遠(yuǎn)不會青睞的,，核心還是看資產(chǎn)盤活和收益能力。