去年3月下旬，北京發(fā)布了針對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目的調(diào)控政策,，這一政策讓曾經(jīng)火熱的“商住房”徹底熄了火,。如今調(diào)控已經(jīng)過去了一年,，央視財(cái)經(jīng)頻道的記者也走訪了北京多個(gè)商住房小區(qū)，進(jìn)行了一番調(diào)查。

北京商住限購一周年：成交下跌90% 價(jià)格跌三成以上

去年3月北京剛剛發(fā)布商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)控政策時(shí),，業(yè)內(nèi)就預(yù)期：這樣的一個(gè)調(diào)控政策將會(huì)帶來商住市場(chǎng)成交量和成交價(jià)的雙雙下跌,。而如今,，在調(diào)控過去一周年之際，北京的商住市場(chǎng),，價(jià)格出現(xiàn)了30%以上的跌幅,，而成交量跌幅更是高達(dá)90%。

北京亦莊的林肯公園,，曾是北京商住房成交非?；钴S的樓盤。這個(gè)項(xiàng)目緊鄰地鐵,，配套成熟,、環(huán)境優(yōu)美，曾經(jīng)是亦莊區(qū)域成交最活躍的商住項(xiàng)目,。然而，在3.26政策的調(diào)控下,，小區(qū)的房?jī)r(jià)和成交價(jià)都出現(xiàn)了大幅回調(diào),。

麥田房產(chǎn)林肯公園店業(yè)務(wù)經(jīng)理 張江偉說，政策出臺(tái)的前一年,，整個(gè)林肯公園商辦類的房子,，成交量是1022套。從2017年到2018年3月26日,，一共是107套,，成交量下滑了89.5%。

張江偉介紹,，相對(duì)其他商住項(xiàng)目,，林肯公園成交量的跌幅還算小的。數(shù)據(jù)顯示,，2017年3月26日以來,，全北京商住房網(wǎng)簽量?jī)H有3589套，較調(diào)控前一年的67013套,，跌幅達(dá)到94.6%,。整個(gè)市場(chǎng)的成交量出現(xiàn)了“凍結(jié)”，價(jià)格也出現(xiàn)了大幅松動(dòng),。位于北京朝陽區(qū)的北京像素,，同樣是北京知名的商住項(xiàng)目。調(diào)控前,，北京像素的兩層Loft戶型的成交價(jià)最高達(dá)到過65000元/平方米,，而調(diào)控后，成交價(jià)隨即出現(xiàn)斷崖式下跌,，目前同類型房源成交價(jià)普遍在40000元出頭,，而平層的戶型成交價(jià)直接跌穿每平米30000元關(guān)口,。

3.26調(diào)控政策之后，商業(yè)辦公項(xiàng)目的購買被加上了嚴(yán)格的限制,。無論是否為北京戶籍,，購買人必須在北京有連續(xù)60個(gè)月的社保或者納稅記錄,，且不能有包括商業(yè)辦公項(xiàng)目在內(nèi)的任何形式的房產(chǎn),，同時(shí)必須全款購買，不能使用包括消費(fèi)貸在內(nèi)的任何形式的銀行貸款,。在這樣的情形下,，著急變現(xiàn)的業(yè)主大多低價(jià)拋售，而其他業(yè)主選擇繼續(xù)將房屋出租,。而購買群體,，則是有住房需求，但支付能力又不強(qiáng)的剛需群體,。

北京：商住房租金穩(wěn)步上升 調(diào)控下業(yè)主由售轉(zhuǎn)租

由于不限購且相比普通住宅的價(jià)格低,，商業(yè)辦公項(xiàng)目曾經(jīng)吸引了很多投資客。中介機(jī)構(gòu)也表示,，小區(qū)中有至少一半以上是投資客買來出租或等待升值后出售的,。

對(duì)于那些沒能在調(diào)控政策出臺(tái)之前脫手出售的投資客來說，低價(jià)出售或是繼續(xù)出租是他們必須面對(duì)的一個(gè)選擇,。

我愛我家集團(tuán)北京公司亦莊華冠店商圈經(jīng)理 程澤表示,，整體小區(qū)的自住率應(yīng)該不超過20%，像37平米的這種開間,，大概租金在3500-3800之間,，50多平米的一居室，大概在5000-5300之間,。

經(jīng)紀(jì)人介紹說,，很多早年開發(fā)的商住項(xiàng)目，各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)都向普通住宅靠齊,。水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅一致,，大多臨近地鐵，出行,、購物都比較方便,，很多項(xiàng)目的Loft戶型結(jié)構(gòu)也得到租客青睞。因此,，很多商住房的租金基本與周邊的普通住宅一致,，甚至還會(huì)高過部分老舊的住宅小區(qū)。

我愛我家集團(tuán)北京公司北京像素店商圈經(jīng)理 王培賀對(duì)記者說，前期成交量高的時(shí)候,，價(jià)格上升,，業(yè)主有一部分是要拿出來賣的，現(xiàn)在需求量小,，還是維持一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài),，該賣的賣，該租的租,，該自住的自住,。

因此，在二手商住房的價(jià)格出現(xiàn)大幅回調(diào)的時(shí)候,，很多的業(yè)主選擇把房子用來出租,，對(duì)于很多購買較早的業(yè)主來說，目前的租金水平已經(jīng)完全可以覆蓋購房時(shí)的月供,，在沒有現(xiàn)金流壓力的情況下,，長(zhǎng)期出租也是一個(gè)理想的選擇。

業(yè)內(nèi)人士建議：對(duì)于有意向購買二手商住房的購房者來說,，要仔細(xì)考慮各種限制,，不要抱著抄底投資的目的進(jìn)場(chǎng)。

思源地產(chǎn)首席分析師 郭毅表示,，還沒有看到一個(gè)可能放松的跡象，特別是針對(duì)個(gè)人購房者購買商住類產(chǎn)品,，不能再使用杠桿,，必須100%支付購房款的要求來看，在今年這樣一個(gè)相對(duì)緊縮的購房環(huán)境下,，更不可能單獨(dú)對(duì)商辦類的貸款放松,，其實(shí)從購房者角度上來看，購買商辦類產(chǎn)品,，還是要綜合考慮自己的投入產(chǎn)出比的,。