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從四組數(shù)據(jù)看香港樓市

2018-04-02 09:56 來(lái)源:人民網(wǎng)

筆者前幾天經(jīng)過(guò)皇后大道東的一家房屋中介時(shí)看到,,灣仔一處位置很好的29平方米房子,,賣價(jià)叫到890萬(wàn)港元,合每平方米30萬(wàn)港元,。而去年春天這一地區(qū)平均房?jī)r(jià)才19萬(wàn)多港元,。當(dāng)然,這可能是一個(gè)極端的例子,,并不能代表香港整體房?jī)r(jià)走勢(shì),。

上周,香港有四組數(shù)據(jù)出爐,,從中可能看出香港樓市走向的端倪,。首先是反映香港二手樓價(jià)走勢(shì)的兩組數(shù)據(jù)。3月29日,,中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL報(bào)174.94點(diǎn),,再創(chuàng)新高,按周升0.54%,連升兩周共2.4%,。

同日,,香港差晌物業(yè)估價(jià)署編制的整體私人住宅指數(shù)的最新數(shù)據(jù)是364.1點(diǎn),按月升1.6%,,屬于連續(xù)第23個(gè)月上升,,為歷來(lái)最長(zhǎng)升浪。自2016年11月起至今,,該指數(shù)累計(jì)16個(gè)月創(chuàng)歷史新高,,樓價(jià)按年累計(jì)升幅達(dá)16%。也就是說(shuō),,最近這16個(gè)月里,香港樓市每月都在創(chuàng)新高,,每月都有不一樣的價(jià)格,。

具體看,香港大戶型價(jià)格漲得更快,。主要反映豪宅(大戶型)市況的CCL(大型單位)最新報(bào)182.90點(diǎn),,連續(xù)兩周創(chuàng)歷史新高,指數(shù)按周升4.83%,,連升3周共7.34%,,明顯跑贏中小戶型。事實(shí)上,,按最新一輪升市21周來(lái)計(jì)算,,CCL錄15升6跌,其中8次創(chuàng)新高,,累計(jì)上漲16.27%,,明顯高于同期的總體CCL和中小型CCL,前者為累計(jì)上漲10.22%,,后者累計(jì)上漲8.99%,。

從今年第一季度香港房屋價(jià)格走勢(shì)圖可以看出,首季房?jī)r(jià)逐月上升,,中小戶型房屋價(jià)格在3月份升勢(shì)趨緩,,大戶型房屋上升曲線在3月份卻變得陡直,直線上升,。

如果僅僅從香港本地樓市供需的基本因素看,,房?jī)r(jià)走勢(shì)符合其內(nèi)在邏輯。土地供應(yīng)沒(méi)有大的改觀,,二手樓供應(yīng)仍然緊張,,賣方敢于叫價(jià),買家趨之若鶩。再加上政府預(yù)算案里沒(méi)有提到今年要對(duì)樓市出臺(tái)調(diào)控措施,,使市場(chǎng)大為放心,。香港分析師認(rèn)為樓市升浪將持續(xù)。但是,,香港是一個(gè)小而開放的市場(chǎng),,極易受外界因素影響,雖然樓市的供需主體是本地企業(yè)和本地居民,,但是資金價(jià)格不是本地所能夠決定的,。

進(jìn)入3月份,美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息開始啟動(dòng),,拉大兩地利差,,必然帶動(dòng)香港資金利率上升,這就意味著樓市按揭貸款利率的上升,。如果全球金融市場(chǎng)波動(dòng)加大,,大量資金從香港外流,本地利率上升速度可能加快,。而重要的是,,對(duì)香港樓市影響最大的單個(gè)因素就是按揭貸款利率。

上周,,還有兩組數(shù)字可以引證利率對(duì)香港樓市潛在的影響,。一個(gè)數(shù)據(jù)是,與樓市按揭相關(guān)的一個(gè)月同業(yè)拆息連續(xù)第五日上揚(yáng),,上周三更是升穿1厘水平,,雖然其中有季節(jié)因素,但是趨勢(shì)引人關(guān)注,。另一個(gè)數(shù)據(jù)是,,金管局在上周三發(fā)布的《貨幣與金融穩(wěn)定情況半年度報(bào)告》提出,香港家庭負(fù)債占本地GDP的比率于去年第四季度升至70.2%,,創(chuàng)下新高,。報(bào)告認(rèn)為,隨著樓價(jià)上升,,置業(yè)負(fù)擔(dān)進(jìn)一步趨緊,,樓價(jià)與收入比率及收入杠桿比率也同步上升。樓價(jià)收入比率由2016年第四季度的15.9,,升至去年同期的16.4,,高于1997年的高峰值14.6,收入杠桿比率也升至74.1%,,遠(yuǎn)高于50%的長(zhǎng)期平均值,。

綜合這四組數(shù)據(jù)可以看出,,目前香港樓市出現(xiàn)了樓價(jià)上升、住房按揭利率上升和家庭負(fù)債上升三者并存的現(xiàn)象,,而從趨勢(shì)看,,這三者的關(guān)系是互為惡化的“緊運(yùn)行”關(guān)系,緊張而又脆弱,。一旦國(guó)際金融市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng),,使資金利率以較快速度上升,后果顯然并不樂(lè)觀,。就像香港金管局所說(shuō),,目前香港住宅物業(yè)市場(chǎng)前景仍不明朗,短期樓市可能還有支撐因素,,但長(zhǎng)遠(yuǎn)而言仍面臨一些阻力,。(王迎暉)

責(zé)任編輯:葉著

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