今年以來,，住房租賃市場證券化明顯加快,，魔方公寓、鏈家自如,、新派公寓都推出了相關(guān)的資產(chǎn)支持計(jì)劃,，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，REITs將打開以“租購并舉”為特征的樓市下半場的空間,。

過去的一周,，樓市最火爆的概念無疑是REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。國內(nèi)首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs的獲批引爆了這一概念,。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,，該項(xiàng)目的成功獲批對房地產(chǎn)租賃住宅市場意義重大。

　　變化

　　租賃住房金融化破冰

市場對租賃住房REITs期待已久,，但由于國內(nèi)樓市租賃市場的發(fā)展不成熟,，房地產(chǎn)租售比長期低企等原因，REITs的正式登場被一再推遲,。

今年以來,，房地產(chǎn)租賃市場的環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。今年上半年,，為建立“購租并舉”的住房保障體系,，實(shí)現(xiàn)住有所居，住建部正積極推動住房租賃市場的發(fā)展,，在12個大中城市開展住房租賃試點(diǎn),，積極培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè),，鼓勵國有企業(yè)布局住房租賃業(yè)務(wù)。同時,，支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新租賃住房資產(chǎn)證券化實(shí)踐,，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給,。有消息稱,，國務(wù)院相關(guān)部門已經(jīng)組成聯(lián)合調(diào)研組，赴多地對《住房租賃管理?xiàng)l例》等征求意見和建議,，住房租賃類REITs或?qū)⒂型黄啤?/p>

地方政府也紛紛制定相關(guān)的鼓勵REITs發(fā)展的相關(guān)政策。以北京為例，在今年八月份出臺的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》中,，就明確提出要研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策,，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資,。

隨著市場的成熟,，房地產(chǎn)租賃行業(yè)對REITs的需求和渴望也在與日俱增。戴德梁行的市場調(diào)研顯示,，近幾年,，開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu),、酒店等紛紛進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅北京區(qū)域目前已經(jīng)開業(yè)的集中式長租公寓品牌達(dá)到20個左右,，門店數(shù)量超過80家,，平均每個品牌運(yùn)營商以每年新開5至8家門店的速度快速擴(kuò)張。住宅租賃市場未來大有可期,，對市場的專業(yè)調(diào)研和判斷對助推租賃住房REITs的可持續(xù)發(fā)展有著重要意義,。

市場對租賃住房REITs的呼聲日趨高漲的背景下，近日,，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs經(jīng)上交所審議通過,。據(jù)上交所總經(jīng)理黃紅元介紹，該項(xiàng)目總規(guī)模50億元,，優(yōu)先級評級AAA,，產(chǎn)品期限18年，分期發(fā)行,，底層物業(yè)資產(chǎn)是上交所上市公司保利地產(chǎn)自持的優(yōu)質(zhì)租賃住房,。

保利地產(chǎn)相關(guān)人士指出，在目前國內(nèi)尚未放開公募REITs市場的背景下,，保利租賃住房REITs的“儲架發(fā)行”機(jī)制,，是對國家公募REITs推行的一次突破，可說是REITs發(fā)展史上的里程碑式產(chǎn)品,。據(jù)悉,，儲架發(fā)行制度是一次核準(zhǔn)、多次發(fā)行的再融資制度,。

　　揭秘

　　首單租賃REITs為何是保利,？

克而瑞地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)稱，保利之所以能成為首家發(fā)行租賃住房REITs的房企,，一方面是得益于央企的融資能力較強(qiáng),，另一方面也是因?yàn)楸＠麚碛休^多的自持土地,，且租賃住宅方面也具備一定的運(yùn)營能力。

在租賃住宅方面,，保利已經(jīng)成功布局廣州,、重慶、北京,、長沙,、大連、沈陽等十余城市,，擁有瑜璟閣商務(wù)公寓,、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓,、和熹會四大品牌線,，分別由保利集團(tuán)旗下租賃住房管理運(yùn)營平臺“保利商業(yè)公司”、“安平養(yǎng)老公司”負(fù)責(zé)運(yùn)營,。本單REITs在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面,，正是以保利地產(chǎn)自持的這些租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)。

此外,，保利還通過合作的方式打造uoko互聯(lián)網(wǎng)青年公寓品牌,。這些租賃品牌皆取得不錯的成效，為保利地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展租賃住宅積攢了不少經(jīng)驗(yàn),。相關(guān)資料顯示,，2016年11月在長沙首開的瑜璟閣國際公寓開門迎客的3個月內(nèi)，入住率就達(dá)到了90%并實(shí)現(xiàn)盈利,。

在自持土地持有量方面,，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，保利2016年與2017年通過招拍掛的方式取得的地塊不下7幅,，起碼超過100萬平方米的土地,，這些地塊有不同程度的自持比例，自持總計(jì)建面超17萬平方米,，自持地塊數(shù)量居房企前列,。這些土地，多分布于一線城市以及核心二線城市,，也是大力推進(jìn)租賃住宅發(fā)展的城市,，為保利地產(chǎn)分批發(fā)行租賃住房REITs提供了資產(chǎn)基礎(chǔ)。

　　展望

　　長租公寓或成REITs下一個風(fēng)口,？

今年以來,，房地產(chǎn)市場的一個重大變化是各大城市的自持地塊數(shù)量和比例大幅增長，各大房企也積極布局搶灘,。除了保利外,，萬科,、碧桂園、龍湖,、世茂等企業(yè)也都有大量自持土地,，如萬科持有超過7塊大比例自持土地。這些企業(yè)都在大力發(fā)展租賃物業(yè)品牌,，如萬科擁有泊寓，龍湖擁有冠寓,，世茂房地產(chǎn)今年6月拿下的佛山禪城地塊也計(jì)劃建立其長租公寓的品牌,，央企招商蛇口也在長租公寓領(lǐng)域推出了兩條產(chǎn)品線，分別是“精品公寓”和“服務(wù)式公寓”,。

開發(fā)商謀求轉(zhuǎn)型,，以“長租公寓”為代表的租賃市場成為地產(chǎn)商們爭相布局的一個領(lǐng)域。而REITs的下一個風(fēng)口或許就是長租公寓,。

今年8月15日,，鏈家“自如”發(fā)行了“中信證券—自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，該項(xiàng)ABS發(fā)行規(guī)模為5億元,，其中4.5億元優(yōu)先級票面利率為5.39%,。從鏈家自如的ABS到保利租賃住房的REITs，短短兩個多月,， “長租公寓” 在資產(chǎn)證券化道路上又邁出了的一步,。

據(jù)上交所總經(jīng)理黃紅元介紹，截至2017年10月,，上交所資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資規(guī)模將近7000億,，存量規(guī)模為5000億左右。他表示,，租賃住房REITs,，就是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中比較有代表性的創(chuàng)新產(chǎn)品?？紤]到該產(chǎn)品主體資質(zhì)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)較好,，其他符合條件且致力于住房租賃市場發(fā)展的住房企業(yè)也可以借鑒該模式，探索開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),，借助資本市場的服務(wù)實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展,，為社會提供更多的租賃住房。

　　爭議

　　低租售比背后REITs如何算賬,？

正如業(yè)內(nèi)人士所說,，最終REITs產(chǎn)品還是要算賬，回歸收益率,，要看借債的成本能否覆蓋租金收益,，這是一個很關(guān)鍵的指標(biāo),。REITs的收入來源為投資于房地產(chǎn)及物業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流，在租賃住房REITs產(chǎn)品中,，持有物業(yè)的租金收入無疑是現(xiàn)金流的主要來源,。

以保利本次REITs產(chǎn)品為例，其利用基礎(chǔ)資產(chǎn)組成SPV,，再通過股+債的方式收購SPV股權(quán)之后,，該單產(chǎn)品采取儲架、分期發(fā)行機(jī)制,，儲架額度期限兩年,；產(chǎn)品期限18年。該產(chǎn)品優(yōu)先級,、次級占比為9:1,，優(yōu)先級份額即40億元在上交所公開轉(zhuǎn)讓、交易,。這意味著保利旗下瑜璟閣商務(wù)公寓,、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓,、和熹會等四大租賃品牌的租金收入將構(gòu)成保利REITs產(chǎn)品的現(xiàn)金流來源,。

然而，也不是所有的房地產(chǎn)人士都對REITs的發(fā)展抱樂觀的態(tài)度,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，租賃行業(yè)的核心問題是租售比懸殊，按照市場目前的資產(chǎn)價格與租金價格看,，租賃行業(yè)盈利的可能性很小,，以北京為例，一套500萬元的普通住宅,，年租金收益不足10萬元,，這種情況下，租賃企業(yè)核心問題是如何盈利,，而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤繼續(xù)投資,。目前租賃市場的競爭還處于初級階段，還沒有形成知名度品牌,，大部分企業(yè)都是依賴資金優(yōu)勢在租賃市場競爭,，核心的盈利能力還有待市場檢驗(yàn)。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒也認(rèn)為,，在中短期內(nèi),，中國的REITs快速發(fā)展需要時間：“原因有多方面。租金收益率低是最大的障礙,，目前很多資產(chǎn)的收益率僅為4%甚至更低,。此外,，缺乏REITs和資產(chǎn)的專業(yè)管理人才等也制約了REITs在中國的發(fā)展。”

就保利的首單REITs產(chǎn)品而言,，對于涉及的雙重征稅和租金回報(bào)率問題,，保利地產(chǎn)相關(guān)人士介紹，通過股+債的方式收購SPV股權(quán),，這單產(chǎn)品最大限度地節(jié)約了股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的相關(guān)稅費(fèi),；此外，通過市場化的租約機(jī)制安排,，使得資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流滿足了RETIs產(chǎn)品的發(fā)行需求,。

盡管障礙重重，REITs依然被視為中國房地產(chǎn)融資的新出路,。周志鋒認(rèn)為，隨著投資者,、開發(fā)商和資產(chǎn)持有人的觀念轉(zhuǎn)變,，從長期來說，REITs能給投資者帶來穩(wěn)定回報(bào),，將成為機(jī)構(gòu)投資者主要的融資渠道,，同時也為個人投資者提供了多一種的投資渠道。

文/本報(bào)記者 朱開云