截至10月23日,，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類,，滬深兩市共計54家上市房企披露了2017年三季度業(yè)績預告,，凈利潤實現(xiàn)同比增長的企業(yè)有36家，占比接近七成,，18家企業(yè)凈利同比下滑,，15家虧損。

值得一提的是,，這54家房企幾乎都是中小房企,，并無銷售規(guī)模千億元量級房企,，但可折射行業(yè)發(fā)展狀況。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示,，房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高,，得益于過去兩年市場庫存的充足，房企今年的銷售額將創(chuàng)下新高,，或?qū)⒂?5家以上房企跨入“千億元俱樂部”,。不過，接下來的市場銷售增速將放緩,，加之資金成本的提高,，房企盈利能力或走低。

　　近七成房企凈利同比增長

從預告凈利潤變動幅度來看,，在上述54家上市房企中,，36家呈現(xiàn)上行趨勢，占比為67%,；從預告凈利潤下限來看,，39家房企盈利，占比72%,；15家虧損,，占比為28%。另外,，有23家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元,，占比43%。

《證券日報》記者注意到,，區(qū)域性龍頭房企盈利能力仍較強,，凈利潤超過10億元的目前有5家。華僑城A凈利潤預計在45億元-48億元之間,，目前暫列首位,；榮盛發(fā)展凈利潤預計在24億元—28億元之間，暫列第二位,；金融街凈利潤預計在11.6億元-14.4億元之間,；華聯(lián)控股凈利潤預計在10.6億元-10.9億元之間；濱江集團凈利潤預計10億元-13億元之間,。

嚴躍進稱,，濱江集團和榮盛發(fā)展都是以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的企業(yè)，且杭州和京津冀區(qū)域在限購前市場表現(xiàn)較好,，去年年底和今年一季度享受到了房價上漲帶來的盈利收益,，因此其區(qū)域性房企有較好的盈利表現(xiàn)。

有業(yè)內(nèi)分析師認為,，去年以來,，上市房企大量發(fā)行公司債,，其融資成本相對較低，企業(yè)財務(wù)費用因而降低,。此外,，部分房企借力于今年三,、四線城市房價上漲,，消化了大量庫存，而這些項目當初土地獲取成本都很低,，一旦價格有所提升,，反映到毛利率水平上，就會呈現(xiàn)上升趨勢,，因此提升了盈利空間,。

　　市場有序降溫

事實上，雖然相對而言,，多數(shù)上市房企在2017年獲得了“豐收”,，但其接下來的日子并不好過。

從政策層面看,，自去年9月底以來,，從限購、限貸,、限價,、限售、限商的“五限”到“購租并舉”“租售同權(quán)”,，已有超過一百個城市發(fā)布了150余次樓市調(diào)控政策,，其中多數(shù)是收緊性的樓市調(diào)控政策。

從統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看,，初步測算,，9月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.2%,。

不過,，方正證券房地產(chǎn)分析師任澤平曾認為，盡管銷售會回落,，但房地產(chǎn)投資不會悲觀,。任澤平表示，開發(fā)商已經(jīng)“屯糧而兵馬未動,，資金足以支撐投資”,。

他表示，“2017年,，外部融資收緊對一部分房企形成壓力,，對資金雄厚的開發(fā)商,，則是彎道超車的好機會?；诖?，房企資金足以支撐未來1年的開發(fā)投資需求。”

事實上,，確實有不少房企借此機會加快并購步伐,，包括以融創(chuàng)中國、陽光城,、旭輝集團和泰禾集團等多家大中型房企,，都在試圖打開低成本獲取土地儲備的擴張渠道。

鑒于此,，今年以來,，房企融資渠道收緊后，為了滿足擴張需求,，永續(xù)債再度成為房企融資的輔助甚至可能轉(zhuǎn)化為主要渠道,。更值得注意的是，新的表外融資正在進入這一領(lǐng)域,，比如ABS融資,，這種方式的融資并不會計入負債表中，是目前很多房企已經(jīng)或者試圖借力的融資渠道,。

任澤平表示,，2017年是房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高之年，房企深度洗牌和兩極分化,，項目并購和土地交易增加,。

更重要的是，上市房企表外融資規(guī)模增加后,，將成為利潤黑洞,，削弱房企盈利能力。此外,，負債高企后,，若調(diào)控仍不放松，房企的高周轉(zhuǎn)能力將被遏制,，屆時,，房企的資金鏈風險會加劇。