樓市正在回歸理性,，“銀十”期間,，住宅成交量或創(chuàng)年內(nèi)新低,。

昨日,，據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的成交報告顯示,，10月份上半月,，50個城市中,，41個城市新建商品住宅成交面積同比下跌,。同時,，一,、二、三線50個典型城市新建商品住宅成交面積同比跌幅分別為63%,、37%和33%,。其中，一線城市領跌,，市場降溫明顯,。

易居研究院研究員賴勤表示，即使與同為低迷期的2011年和2014年相比,，今年也遜色很多,。根據(jù)周期性，預計明年成交量可能略有反彈,，但今年在政策面沒有放松的背景下,，金九銀十顯得成色不足。

　　一線城市領跌

據(jù)易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，從同比和環(huán)比數(shù)據(jù)來看,，今年“金九銀十”期間，一線城市在三類城市中跌幅最為明顯,，其住宅月成交面積是2016年以來除8月份高溫淡季的最低值,，甚至比春節(jié)月份的成交面積還要低，一線城市的“金九銀十”可謂太過慘淡,。

此外,，賴勤稱，對于二線城市來說,，市場分化較嚴重,，市場成交也出現(xiàn)了下跌。對于三線城市來說,，此前市場火爆,，現(xiàn)在仍有熱度，但成交量小幅下跌,。今年“金九銀十”遠遜于去年,，這也體現(xiàn)了此前出臺的調(diào)控政策的有效性，樓市有望回歸理性,。

值得關注的是,，對于大部分一線城市和二線城市來說，新建住宅成交低迷的背后,，既有嚴厲的調(diào)控政策抑制購房需求的因素,，也有限制高價盤預售證審批的因素。

以北京為例，第一太平戴維斯華北區(qū)物業(yè)三季度報告也顯示,，今年以來北京市房地產(chǎn)開發(fā)施工及竣工面積均較去年同期有所放緩,，導致市場總體放量明顯受限。第三季度,，普通新房市場新增供應僅為37.3萬平方米,，環(huán)比和同比分別下降44.7%和63.4%。

其中,，第三季度新房成交量為53.1萬平方米,，環(huán)比和同比分別下降33.6%和72.7%。截至8月末,，新房住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.2%,。

第一太平戴維斯相關負責人分析稱，一方面短期內(nèi)住宅市場總體放量仍難有起色,。另一方面,，樓市調(diào)控政策將持續(xù)不放松，需求仍受抑制,，成交也將保持低迷,。未來隨著共有產(chǎn)權房和限價商品房的入市，將拉低全市住宅成交均價,。

事實上,，“限制高價盤預售證審批”給北京高端市場帶來很大影響，不少項目都減緩了入市時間,。不過,，近期，有部分高端盤或別墅項目進入市場,。

　　北京別墅成交占比達20%

據(jù)第一太平戴維斯華北區(qū)物業(yè)三季度報告顯示,，近期北京共有6個高端公寓項目和6個別墅項目取得預售證（包括老盤新推），分別為銷售市場帶來978套和374套新增供應,；高端公寓和別墅成交均價分別為88400元/平方米和676800元/平方米,，環(huán)比分別下降6.9%和0.4%。

值得關注的是,，北京樓市回歸理性之際,，具有高保值性的別墅項目開始發(fā)力,，成為今年北京市場成交主力之一,。

據(jù)亞豪機構市場研究部總監(jiān)郭毅透露，從市場供應角度來看,，中央別墅供應進入了尾聲,，昌平別墅區(qū)可售項目數(shù)量有限，京西別墅區(qū)和香山別墅區(qū)早就沒有項目供應了，別墅供應主力已經(jīng)轉移至南中央別墅區(qū),，今年有約8個在售項目,。在該區(qū)域內(nèi)，不乏棠頌別墅等總價3000萬元以上頂豪項目,，或者1500萬元-2000萬元總價的別墅項目,。

亦莊金茂府營銷總監(jiān)趙偉向記者透露，在亦莊的別墅板塊,，“地緣+國貿(mào)”的買家較多,。以目前在推的亦莊金茂府項目為例，平層戶型總價與別墅產(chǎn)品總價差距并不是很大,。平層產(chǎn)品最大戶型總價在1200萬元-1300萬元之間,，別墅產(chǎn)品總價在1300萬元-1800萬元之間?？腿褐饕獮閮深?，一類為50歲左右客戶，占比為三分之一,，另一類則是在國貿(mào)上班的30歲-40歲的年輕化客群,。

據(jù)趙偉透露，一般來說,，在年輕化的客群中,，有一位在投行工作的購房者，年收入約200萬元,，完全夠得著1500萬元-1600萬元之間的別墅產(chǎn)品,，加之從南中央別墅區(qū)到國貿(mào)交通方便，因此吸引了大量這類需求,。

據(jù)郭毅向《證券日報》等媒體表示,，從今年整體市場來看，別墅成交占據(jù)很大比例,。以往北京別墅的銷量占整個商品住宅市場的3%-4%,，最高時達到7%-8%，但今年占到20%,。