●商業(yè)、辦公類(lèi)建筑不得改為居住性質(zhì) ●小于250平方米單元不能設(shè)套內(nèi)獨(dú)立衛(wèi)生間

商業(yè)建筑不得改變?yōu)榫幼∮猛尽?廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者盧政攝

廣州日?qǐng)?bào)訊 （全媒體記者蔣幸端,、陳臣）東莞嚴(yán)禁“商改住”,！商業(yè)、辦公類(lèi)建筑（不包括酒店）平面布局不得采用住宅套型式設(shè)計(jì),，不得設(shè)置廚房,，確需設(shè)置套內(nèi)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的商業(yè)、辦公單元,，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于250平方米……昨日記者從市規(guī)劃局官網(wǎng)獲悉,，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,、市房產(chǎn)管理局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公類(lèi)建筑項(xiàng)目管理的通知（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）,。

據(jù)了解，《通知》出臺(tái)主要為進(jìn)一步規(guī)范東莞市商業(yè),、辦公類(lèi)建筑項(xiàng)目管理,，維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，防止變相建設(shè)公寓,、住宅類(lèi)建筑,。

　　不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)

《通知》明確指出，商業(yè),、辦公類(lèi)建筑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途進(jìn)行開(kāi)發(fā),、建設(shè)、銷(xiāo)售和使用,，不得改變?yōu)榫幼∮猛尽?/p>

具體到建筑設(shè)計(jì)方面,，《通知》要求，商業(yè),、辦公類(lèi)建筑（不包括酒店）平面布局不得采用住宅套型式設(shè)計(jì),；商業(yè)、辦公類(lèi)建筑一般應(yīng)采取公共走廊,、公共衛(wèi)生間式布局,，不得設(shè)置廚房。

此外,，商業(yè),、辦公類(lèi)建筑的平面形體應(yīng)規(guī)整，不應(yīng)設(shè)置供套間辦公單元使用的開(kāi)口天井,，如需設(shè)置陽(yáng)臺(tái)、空中花園等共享休閑空間,，只能設(shè)置在與公共走廊,、電梯廳等公共空間相連的位置，不能設(shè)在商業(yè)、辦公單元內(nèi)部,。

關(guān)于套內(nèi)建筑面積方面,，《通知》也做了相應(yīng)要求。首先,，商業(yè),、辦公類(lèi)建筑如因功能需要，確需設(shè)置套內(nèi)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的商業(yè),、辦公單元,，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于250平方米（首層商鋪除外）。

同時(shí),，商業(yè)金融用地上建設(shè)的商業(yè),、辦公類(lèi)建筑，應(yīng)嚴(yán)格控制套內(nèi)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的商業(yè),、辦公單元的比例,，帶獨(dú)立衛(wèi)生間的商業(yè)、辦公單元的套內(nèi)建筑面積不得超過(guò)所有商業(yè),、辦公總套內(nèi)建筑面積的30%,。

此外，建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位對(duì)已辦理施工圖審查備案的商業(yè),、辦公類(lèi)建筑施工圖設(shè)計(jì)文件不得擅自變更增設(shè)（或調(diào)整）廚房,、衛(wèi)生間、茶水間,、陽(yáng)臺(tái)及各類(lèi)型管井,、煙道、風(fēng)井等,。涉及上述內(nèi)容的變更,，現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)停止變更內(nèi)容施工，按程序辦理規(guī)劃變更,、施工圖重大變更審查備案后（若涉及施工許可內(nèi)容變更的,，還需辦理施工許可變更手續(xù)），方可繼續(xù)施工,。

　　3月21日后出讓地塊要嚴(yán)格執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)

最后,，在宣傳、銷(xiāo)售方面,，《通知》也要求,，對(duì)規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公類(lèi)建筑,，開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住,。對(duì)虛假宣傳的開(kāi)發(fā)企業(yè),，停止辦理后續(xù)手續(xù)。對(duì)違規(guī)代理商業(yè),、辦公類(lèi)建筑銷(xiāo)售或者虛假宣傳商業(yè),、辦公類(lèi)建筑居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷(xiāo)機(jī)構(gòu)備案,。

同時(shí),，開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商業(yè)、辦公類(lèi)建筑前應(yīng)向購(gòu)房人明示房屋的規(guī)劃用途,、土地使用年限,、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi),、水電費(fèi)以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況,，告知購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營(yíng)使用，不得擅自改變用途,、不得利用層高加建隔層,，并在認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同中與購(gòu)房人明確約定。

需要注意的是,，根據(jù)《通知》安排,，在《東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的通知》（發(fā)布時(shí)間為2017年3月21日）發(fā)布之后，出讓的商住及商業(yè)金融業(yè)用地,，按照上述標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行,。

　　市場(chǎng)觀察

　　小戶型商業(yè)公寓或不再現(xiàn)

今年以來(lái)，商業(yè)公寓是東莞樓市最具有競(jìng)爭(zhēng)力的戶型產(chǎn)品之一,。在樓市限購(gòu)政策影響下,，為了快速回籠資金，開(kāi)發(fā)商加大開(kāi)發(fā)商業(yè)公寓力度,，以吸引投資客,。與此同時(shí)，不受限購(gòu)政策影響的商業(yè)公寓也受到投資客的青睞,，成交比重迅速上升,。

由于去年10月以及今年4月兩次出臺(tái)的限購(gòu)政策不對(duì)商業(yè)公寓造成影響，據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì),，東莞公寓成交占比一路從2015年四季度的13%,，上漲至今年三季度的28%。 從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看,，今年第三季度40~50平方米公寓產(chǎn)品占據(jù)成交主導(dǎo),，占比34%；其次為30~40平方米的產(chǎn)品,，占比28%,。

記者從市場(chǎng)中也了解到,，面積小，居住功能完善,、總價(jià)低是這些戶型產(chǎn)品能夠快速成交的主要原因。

而按照《通知》要求,，未來(lái)商業(yè),、辦公類(lèi)建筑設(shè)置獨(dú)立套內(nèi)衛(wèi)生間的商業(yè)、辦公單元,，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于250平方米,，這也意味著擁有獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房的小戶型商業(yè)公寓或?qū)⒉辉俪霈F(xiàn),。

　　業(yè)內(nèi)聲音

　　對(duì)行業(yè)規(guī)范有積極意義

合富研究院高級(jí)分析師李興旺認(rèn)為,，《通知》出臺(tái)有利于東莞房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于行業(yè)規(guī)范起到了積極作用,。

李興旺認(rèn)為,，在地塊的源頭上做好了功夫，就會(huì)最大限度地避免了“商改住”,。而如果商業(yè)地塊“商改住”,，那么商業(yè)、居住地塊性質(zhì)的劃分就沒(méi)有什么意義了,，此次《通知》的出臺(tái)嚴(yán)禁“商改住”,，讓市場(chǎng)行為更加規(guī)范。

不過(guò),，李興旺也表示,，按照通知要求，新的政策對(duì)已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃的在售項(xiàng)目并沒(méi)有影響,，今年3月21日以后出讓的地塊將要嚴(yán)格執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn),。