圖為南京仙林2016G58地塊現(xiàn)狀,。

冀鵬茜 攝

2016年以來,，融信拿地的力度驚動(dòng)了業(yè)界,，在業(yè)內(nèi)收獲“地王收割機(jī)”稱號(hào),，但令人意外的是,，大力舉債的融信,，其負(fù)債率卻猛降,，這是為何,？融信為何要這樣做,？

初秋的南京，天氣依然有些熱,。

9月8日的南京仙林湖畔,，無一絲涼風(fēng),，行走間，《國(guó)際金融報(bào)》記者滿身濕透,。

記者眼前的圍墻里,，是一片忙碌的工地，頭戴工作帽的工作人員,，正在有條不紊地操作挖掘機(jī),。

可不要小看這塊土地，工人的每一次揮汗,，可能就價(jià)值千金,，因?yàn)檫@可是南京仙林板塊最昂貴的一塊地，是地地道道的“地王”,。

　　地王的尷尬

這塊標(biāo)號(hào)為南京仙林湖NO.2016G58的地塊,，由融信公司于2016年9月以58億元天價(jià)競(jìng)得，預(yù)計(jì)將于2018年6月份完工,。而現(xiàn)在,，這塊地的大部分區(qū)域還處于打地基的階段，離預(yù)計(jì)完成時(shí)間只剩下不到一年,。

雖然融信仙林項(xiàng)目目前進(jìn)展順利,，不過業(yè)界對(duì)它的擔(dān)憂，卻隨著完工日逼近而不斷增加,。

《國(guó)際金融報(bào)》記者隨機(jī)走訪該地塊附近的商家,，以及多個(gè)售樓處，得到的結(jié)果非常一致：目前,，附近的房?jī)r(jià)接近3萬元/平方米,。

當(dāng)初，融信拿下這一地塊的平均樓面價(jià)高達(dá)24597元/平方米,，僅低于現(xiàn)在地塊附近的平均售樓價(jià)5000元/平方米左右,。

在南京樓市限售又限價(jià)的情況下，融信南京地王項(xiàng)目將面臨市場(chǎng)和政策的雙重挑戰(zhàn),。

為取得更為準(zhǔn)確的樓盤均價(jià)數(shù)據(jù),，記者隨后來到鏈家在南京棲霞區(qū)（注：棲霞區(qū)包含仙林湖區(qū)）的一處房屋中介處進(jìn)行咨詢。

一位銷售人員拿出鏈家的內(nèi)部統(tǒng)計(jì)資料告訴記者：“您所說的那塊地（南京仙林湖NO.2016G58地塊）附近的樓盤主要有高科榮境,、金地湖城藝境,、萬達(dá)茂和新城香悅瀾山等，但目前都沒有在售新房了,。”接著,，這位銷售人員在同記者的交流過程中透露，2016年9月左右，仙林湖區(qū)域新房的均價(jià)約27500元/平方米,，現(xiàn)在漲到3萬元/平方米左右,。

那么，仙林湖未來房?jī)r(jià)在一年內(nèi)的上漲空間有多大,？

記者查閱《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》（下稱“《意見》”）發(fā)現(xiàn),，“主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目,，按照價(jià)格區(qū)間分類指導(dǎo),，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%,；每平方米2萬至3萬元的,，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的,，年化漲幅不宜高于8%”,。

根據(jù)《意見》粗略計(jì)算可以得出，預(yù)計(jì)2018年6月建成的南京仙林2016G58地塊,，售樓均價(jià)應(yīng)在33000元/平方米左右,。

南京仙林2016G58地塊的平均樓面價(jià)為24597元/平方米，也就是說,，融信拿下的這塊南京仙林地王,，平均樓面價(jià)約占預(yù)估售樓均價(jià)的74.54%。

如果樓面價(jià)占到售房?jī)r(jià)的74.54%,，盈利空間還剩多少,？

一位不愿具名的房地產(chǎn)咨詢公司從業(yè)人員對(duì)記者透露：“據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，一個(gè)凈利潤(rùn)為10%的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，其樓面價(jià)一般約占售價(jià)的40%,。”假設(shè)這位房地產(chǎn)咨詢公司從業(yè)人員所提供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，那么,，融信南京地王項(xiàng)目盈利將極其微薄甚至虧損,。

“也不是沒有辦法。”上述房地產(chǎn)咨詢公司從業(yè)人員繼續(xù)對(duì)記者表示,，“一般房企要么降低成本,，要么選擇捂盤不售等待新一輪房?jī)r(jià)上漲周期。”

但融信則看好其拿下的南京仙林2016G58地塊,。

融信有關(guān)方面對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)：“南京政府推行的是搖號(hào)制,，這塊地是搖號(hào)所得,，所以不是地王,。”

與此同時(shí)，融信表示，此項(xiàng)目位置處于仙林大學(xué)城的遠(yuǎn)期規(guī)劃中,，未來該區(qū)域?qū)⒋蛟斐筛咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū),。

“地王收割機(jī)”

58億元對(duì)融信來說意味著什么？

58億元,，逾融信2016年土地收購(gòu)總成本的十分之一,，約是全年合約銷售額的四分之一，近年銷售成本（即營(yíng)業(yè)成本）的三分之二,。

58億元,，對(duì)融信來說，并不是一個(gè)小數(shù)目,。

即使如此,，融信似乎并不缺錢來收割“地王”，并因此在業(yè)內(nèi)享有“地王收割機(jī)”的稱號(hào),。

我們來盤點(diǎn)一下融信最近的“地王”之路,。

2016年8月17日，融信耗資110億元,，擊敗包括央企代表保利,、民企代表融創(chuàng)、混企代表萬科在內(nèi)的17家房企,，以139%的溢價(jià)率拿下了上海靜安寺中興社區(qū)地王,。

一戰(zhàn)成名后，融信接下來動(dòng)作頻頻,。

2016年9月23日,，融信斥資58億，在江蘇南京斬獲仙林2016G58地王,；2017年3月10日,，融信以總價(jià)16億元競(jìng)得福建漳州市區(qū)的2017P01地塊；緊接著3月24日,，融信又掏出36.5億元在浙江杭州搶下蕭山2017-1號(hào)地塊,。

融信，一個(gè)從福建莆田走出來的區(qū)域性房企,，一個(gè)2016年全年合約銷售額為246.39億元,、銷售成本（營(yíng)業(yè)成本）為90.7億元的房企，為何能夠“毫不眨眼”地接連拿下連銷售規(guī)模逾千億的房企都需要謹(jǐn)慎思索的“地王”,？

這個(gè)問題的答案,，或許能夠在其兩個(gè)不升反降的負(fù)債率中窺見一斑。

　　兩個(gè)負(fù)債率不升反降

無論融信地王項(xiàng)目最終盈利與否,，其瘋狂拿地后債臺(tái)越筑越高已是不爭(zhēng)的事實(shí),。

2016年，融信全年合約銷售額為246.39億元，新增21塊地,，地塊收購(gòu)的平均成本約為12963元/平方米,，土地收購(gòu)成本總計(jì)484.46億元。2015年全年,，融信并無任何新增土地,。

然而記者發(fā)現(xiàn)，融信2016年上市以來瘋狂發(fā)債買地,，其資產(chǎn)負(fù)債比率較2015年卻不升反降,。2016年，融信資產(chǎn)負(fù)債比率為98%,，較2015年的247%大幅下降了149個(gè)百分點(diǎn),。同時(shí)，融信2016年的資產(chǎn)負(fù)債率為76.66%（與資產(chǎn)負(fù)債比率有一字之差）,，較2015年下降8.76個(gè)百分點(diǎn),。

為何資產(chǎn)負(fù)債比率與資產(chǎn)負(fù)債率的差距如此之大？融信大舉借債后,，兩個(gè)負(fù)債率為何均不升反降,？且看具體分析。

融信年報(bào)顯示其資產(chǎn)負(fù)債比率的計(jì)算公式為：資產(chǎn)負(fù)債比率=（借款總額-受限制現(xiàn)金-現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及初步年期超過三個(gè)月的定期存款）/權(quán)益總額,；而較為大眾所熟知的資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)算公式則為：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額=負(fù)債總額/（權(quán)益總額+負(fù)債總額）,。

比較兩個(gè)公式不難看出，兩個(gè)負(fù)債率分子分母的具體構(gòu)成均不同,，因此差距較大,。此外，“權(quán)益總額”在兩個(gè)負(fù)債率中都處在分母位置,，如果“權(quán)益總額”大幅增加,，便能致使兩負(fù)債率的最終數(shù)值產(chǎn)生較大變動(dòng)。

2014年,，融信權(quán)益總額（即股東權(quán)益合計(jì)）僅有10.29億元,；到2015年底，其權(quán)益總額較2014年翻了五番,，達(dá)到50.73億元,。2016年，融信權(quán)益總額漲到230.89億元,，約是2015年的4倍,。

這便是融信瘋狂借債，其“資產(chǎn)負(fù)債比率”和“資產(chǎn)負(fù)債率”不升反降的原因,。

一位不愿具名的注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)記者表示,，如果“權(quán)益總額”大幅增加且增幅超過兩個(gè)負(fù)債率計(jì)算公式中分子的增幅,，就能把公司債務(wù)成功“掩飾住”，為負(fù)債高的房企創(chuàng)造低成本債務(wù)融資的機(jī)會(huì),。

明股實(shí)債？

《國(guó)際金融報(bào)》記者通過實(shí)地走訪及向多位專業(yè)人士咨詢發(fā)現(xiàn),，融信連年猛增的權(quán)益總額背后或許是“明股實(shí)債”,。

這需要從融信自2014年以來，連年猛增的“權(quán)益總額”的具體來源開始分析,。

融信2015年年報(bào)顯示,，公司權(quán)益總額為50.73億元，較2014年的10.29億元猛增了40.44億元,。其中,，有16.48億元來源于“非控股股東的注資”，占新增40.44億元的40.75%,，近一小半,。

融信2015年年報(bào)披露，此筆16.48億元的注資來源于福建歐氏建設(shè)發(fā)展有限公司（下稱“歐氏建設(shè)”）,，用于投資融信三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并換取49%的股權(quán),。

而這家名為歐氏建設(shè)的公司，其股東為歐國(guó)義,、歐國(guó)仁以及福建歐氏投資（集團(tuán)）有限公司,。歐國(guó)義、歐國(guó)仁和融信的實(shí)際控制人歐宗洪也是自家人,，且福建歐氏投資（集團(tuán)）有限公司是歐宗洪大哥歐宗金的產(chǎn)業(yè),。

上述不愿具名的注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)記者表示，所謂“明股實(shí)債”,，是房地產(chǎn)企業(yè)利用項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)型融資,，約定收益和股權(quán)回購(gòu)期限，作為債權(quán)人的項(xiàng)目小股東給項(xiàng)目提供“股東貸款”,，在其財(cái)報(bào)中一般不會(huì)被計(jì)入負(fù)債,。

再看融信2016年新增的權(quán)益總額具體來源可以發(fā)現(xiàn)，又有一筆來自非控股權(quán)益的注資占到權(quán)益總額230.89億元的36.68%,。但是,，融信在其2016年年報(bào)中并未披露此非控股權(quán)益的具體來源。

對(duì)此,，記者致電融信詢問其2016年來自非控股權(quán)益的注資是否與2015年情況相同,。

融信回復(fù)記者：“2016年由于新增項(xiàng)目較多，所以公司跟其他房企包括萬科,、融創(chuàng),、保利等進(jìn)行合作,，所以新增的大部分非控股權(quán)益注資來源于這些企業(yè)。”

歐氏建設(shè)2016年有沒有再向融信注資,？

對(duì)此,，融信方面表示，具體不確定,，即使有也只可能是很小的一部分,。

然而，記者通過查閱資料和實(shí)地探訪融信南京仙林G58地塊發(fā)現(xiàn),，歐氏建設(shè)2016年繼續(xù)向融信注資的可能性很大,。

天眼查顯示，歐氏建設(shè)的對(duì)外投資中有一家名為“和美（上海）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”,，且其分支機(jī)構(gòu)為福建歐氏建設(shè)發(fā)展有限公司荔城分公司,。融信南京仙林G58地王正是由這家和美（上海）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得。

此外,，南京仙林G58地塊施工圍墻上印有的公司名稱是荔隆建設(shè),，其執(zhí)行董事兼總經(jīng)理為歐國(guó)發(fā)。歐國(guó)發(fā)與歐氏建設(shè)股東歐國(guó)義是一家人,。

這樣,，“權(quán)益總額”大幅增長(zhǎng)就不難理解了。

至此,，融信2015年的權(quán)益總額中有16.48億元來源于歐氏建設(shè),，2016年的權(quán)益總額中來源于歐氏建設(shè)的占比尚不確定。

對(duì)此,，有質(zhì)疑稱,，融信對(duì)其權(quán)益總額“注水”的目的，是為了降低其負(fù)債率,。其次,，這一連串的關(guān)聯(lián)交易，其間或有明股實(shí)債的可能性,。