圖為南京仙林2016G58地塊現(xiàn)狀,。

冀鵬茜 攝

2016年以來,，融信拿地的力度驚動了業(yè)界,，在業(yè)內(nèi)收獲“地王收割機”稱號，但令人意外的是,，大力舉債的融信,，其負債率卻猛降，這是為何,？融信為何要這樣做,？

初秋的南京，天氣依然有些熱,。

9月8日的南京仙林湖畔,，無一絲涼風，行走間,，《國際金融報》記者滿身濕透。

記者眼前的圍墻里,，是一片忙碌的工地,，頭戴工作帽的工作人員，正在有條不紊地操作挖掘機,。

可不要小看這塊土地,，工人的每一次揮汗，可能就價值千金，因為這可是南京仙林板塊最昂貴的一塊地,，是地地道道的“地王”,。

　　地王的尷尬

這塊標號為南京仙林湖NO.2016G58的地塊，由融信公司于2016年9月以58億元天價競得,，預計將于2018年6月份完工,。而現(xiàn)在，這塊地的大部分區(qū)域還處于打地基的階段,，離預計完成時間只剩下不到一年,。

雖然融信仙林項目目前進展順利，不過業(yè)界對它的擔憂,，卻隨著完工日逼近而不斷增加,。

《國際金融報》記者隨機走訪該地塊附近的商家，以及多個售樓處,，得到的結果非常一致：目前,，附近的房價接近3萬元/平方米。

當初,，融信拿下這一地塊的平均樓面價高達24597元/平方米,，僅低于現(xiàn)在地塊附近的平均售樓價5000元/平方米左右。

在南京樓市限售又限價的情況下,，融信南京地王項目將面臨市場和政策的雙重挑戰(zhàn),。

為取得更為準確的樓盤均價數(shù)據(jù)，記者隨后來到鏈家在南京棲霞區(qū)（注：棲霞區(qū)包含仙林湖區(qū)）的一處房屋中介處進行咨詢,。

一位銷售人員拿出鏈家的內(nèi)部統(tǒng)計資料告訴記者：“您所說的那塊地（南京仙林湖NO.2016G58地塊）附近的樓盤主要有高科榮境,、金地湖城藝境、萬達茂和新城香悅瀾山等,，但目前都沒有在售新房了,。”接著，這位銷售人員在同記者的交流過程中透露,，2016年9月左右,，仙林湖區(qū)域新房的均價約27500元/平方米，現(xiàn)在漲到3萬元/平方米左右,。

那么,，仙林湖未來房價在一年內(nèi)的上漲空間有多大？

記者查閱《中共南京市委南京市人民政府關于推進供給側結構性改革的意見》（下稱“《意見》”）發(fā)現(xiàn),，“主城六區(qū)以及江寧,、浦口商品住宅項目，按照價格區(qū)間分類指導,，申報均價每平方米2萬元以下的,，年化漲幅不宜高于12%,；每平方米2萬至3萬元的，年化漲幅不宜高于10%,；每平方米3萬元以上的,，年化漲幅不宜高于8%”。

根據(jù)《意見》粗略計算可以得出,，預計2018年6月建成的南京仙林2016G58地塊,，售樓均價應在33000元/平方米左右。

南京仙林2016G58地塊的平均樓面價為24597元/平方米,，也就是說,，融信拿下的這塊南京仙林地王，平均樓面價約占預估售樓均價的74.54%,。

如果樓面價占到售房價的74.54%,，盈利空間還剩多少？

一位不愿具名的房地產(chǎn)咨詢公司從業(yè)人員對記者透露：“據(jù)統(tǒng)計調(diào)查,，一個凈利潤為10%的房地產(chǎn)項目,，其樓面價一般約占售價的40%。”假設這位房地產(chǎn)咨詢公司從業(yè)人員所提供的數(shù)據(jù)準確,，那么,，融信南京地王項目盈利將極其微薄甚至虧損。

“也不是沒有辦法,。”上述房地產(chǎn)咨詢公司從業(yè)人員繼續(xù)對記者表示,，“一般房企要么降低成本，要么選擇捂盤不售等待新一輪房價上漲周期,。”

但融信則看好其拿下的南京仙林2016G58地塊,。

融信有關方面對《國際金融報》記者強調(diào)：“南京政府推行的是搖號制，這塊地是搖號所得,，所以不是地王,。”

與此同時，融信表示,，此項目位置處于仙林大學城的遠期規(guī)劃中,，未來該區(qū)域將打造成高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

“地王收割機”

58億元對融信來說意味著什么,？

58億元,，逾融信2016年土地收購總成本的十分之一，約是全年合約銷售額的四分之一,，近年銷售成本（即營業(yè)成本）的三分之二,。

58億元，對融信來說,，并不是一個小數(shù)目。

即使如此，融信似乎并不缺錢來收割“地王”,，并因此在業(yè)內(nèi)享有“地王收割機”的稱號,。

我們來盤點一下融信最近的“地王”之路。

2016年8月17日,，融信耗資110億元,，擊敗包括央企代表保利、民企代表融創(chuàng),、混企代表萬科在內(nèi)的17家房企,，以139%的溢價率拿下了上海靜安寺中興社區(qū)地王。

一戰(zhàn)成名后,，融信接下來動作頻頻,。

2016年9月23日，融信斥資58億,，在江蘇南京斬獲仙林2016G58地王,；2017年3月10日，融信以總價16億元競得福建漳州市區(qū)的2017P01地塊,；緊接著3月24日,，融信又掏出36.5億元在浙江杭州搶下蕭山2017-1號地塊。

融信,，一個從福建莆田走出來的區(qū)域性房企,，一個2016年全年合約銷售額為246.39億元、銷售成本（營業(yè)成本）為90.7億元的房企,，為何能夠“毫不眨眼”地接連拿下連銷售規(guī)模逾千億的房企都需要謹慎思索的“地王”,？

這個問題的答案，或許能夠在其兩個不升反降的負債率中窺見一斑,。

　　兩個負債率不升反降

無論融信地王項目最終盈利與否,，其瘋狂拿地后債臺越筑越高已是不爭的事實。

2016年,，融信全年合約銷售額為246.39億元,，新增21塊地，地塊收購的平均成本約為12963元/平方米,，土地收購成本總計484.46億元,。2015年全年，融信并無任何新增土地,。

然而記者發(fā)現(xiàn),，融信2016年上市以來瘋狂發(fā)債買地，其資產(chǎn)負債比率較2015年卻不升反降,。2016年,，融信資產(chǎn)負債比率為98%,，較2015年的247%大幅下降了149個百分點。同時,，融信2016年的資產(chǎn)負債率為76.66%（與資產(chǎn)負債比率有一字之差）,，較2015年下降8.76個百分點。

為何資產(chǎn)負債比率與資產(chǎn)負債率的差距如此之大,？融信大舉借債后,，兩個負債率為何均不升反降？且看具體分析,。

融信年報顯示其資產(chǎn)負債比率的計算公式為：資產(chǎn)負債比率=（借款總額-受限制現(xiàn)金-現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及初步年期超過三個月的定期存款）/權益總額,；而較為大眾所熟知的資產(chǎn)負債率計算公式則為：資產(chǎn)負債率=負債總額/資產(chǎn)總額=負債總額/（權益總額+負債總額）。

比較兩個公式不難看出,，兩個負債率分子分母的具體構成均不同,，因此差距較大。此外,，“權益總額”在兩個負債率中都處在分母位置,，如果“權益總額”大幅增加，便能致使兩負債率的最終數(shù)值產(chǎn)生較大變動,。

2014年,，融信權益總額（即股東權益合計）僅有10.29億元；到2015年底,，其權益總額較2014年翻了五番,，達到50.73億元。2016年,，融信權益總額漲到230.89億元,，約是2015年的4倍。

這便是融信瘋狂借債,，其“資產(chǎn)負債比率”和“資產(chǎn)負債率”不升反降的原因,。

一位不愿具名的注冊會計師對記者表示，如果“權益總額”大幅增加且增幅超過兩個負債率計算公式中分子的增幅,，就能把公司債務成功“掩飾住”,，為負債高的房企創(chuàng)造低成本債務融資的機會。

明股實債,？

《國際金融報》記者通過實地走訪及向多位專業(yè)人士咨詢發(fā)現(xiàn),，融信連年猛增的權益總額背后或許是“明股實債”。

這需要從融信自2014年以來,，連年猛增的“權益總額”的具體來源開始分析,。

融信2015年年報顯示，公司權益總額為50.73億元,，較2014年的10.29億元猛增了40.44億元,。其中,，有16.48億元來源于“非控股股東的注資”，占新增40.44億元的40.75%,，近一小半,。

融信2015年年報披露，此筆16.48億元的注資來源于福建歐氏建設發(fā)展有限公司（下稱“歐氏建設”）,，用于投資融信三個房地產(chǎn)項目并換取49%的股權。

而這家名為歐氏建設的公司,，其股東為歐國義,、歐國仁以及福建歐氏投資（集團）有限公司。歐國義,、歐國仁和融信的實際控制人歐宗洪也是自家人,，且福建歐氏投資（集團）有限公司是歐宗洪大哥歐宗金的產(chǎn)業(yè)。

上述不愿具名的注冊會計師對記者表示,，所謂“明股實債”,，是房地產(chǎn)企業(yè)利用項目進行股權型融資，約定收益和股權回購期限,，作為債權人的項目小股東給項目提供“股東貸款”,，在其財報中一般不會被計入負債。

再看融信2016年新增的權益總額具體來源可以發(fā)現(xiàn),，又有一筆來自非控股權益的注資占到權益總額230.89億元的36.68%,。但是，融信在其2016年年報中并未披露此非控股權益的具體來源,。

對此,，記者致電融信詢問其2016年來自非控股權益的注資是否與2015年情況相同。

融信回復記者：“2016年由于新增項目較多,，所以公司跟其他房企包括萬科,、融創(chuàng)、保利等進行合作,，所以新增的大部分非控股權益注資來源于這些企業(yè),。”

歐氏建設2016年有沒有再向融信注資？

對此,，融信方面表示,，具體不確定，即使有也只可能是很小的一部分,。

然而,，記者通過查閱資料和實地探訪融信南京仙林G58地塊發(fā)現(xiàn)，歐氏建設2016年繼續(xù)向融信注資的可能性很大,。

天眼查顯示,，歐氏建設的對外投資中有一家名為“和美（上海）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”,，且其分支機構為福建歐氏建設發(fā)展有限公司荔城分公司。融信南京仙林G58地王正是由這家和美（上海）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得,。

此外,，南京仙林G58地塊施工圍墻上印有的公司名稱是荔隆建設，其執(zhí)行董事兼總經(jīng)理為歐國發(fā),。歐國發(fā)與歐氏建設股東歐國義是一家人,。

這樣，“權益總額”大幅增長就不難理解了,。

至此,，融信2015年的權益總額中有16.48億元來源于歐氏建設，2016年的權益總額中來源于歐氏建設的占比尚不確定,。

對此,，有質(zhì)疑稱，融信對其權益總額“注水”的目的,，是為了降低其負債率,。其次，這一連串的關聯(lián)交易,，其間或有明股實債的可能性,。