在業(yè)內呼吁和醞釀多年之后,，我國面向個人投資者的公募REITs產品的啟動已經進入軌道,?！督洕鷧⒖紙蟆酚浾呷涨矮@悉,，證監(jiān)會正在加緊研究制定相關的政策法規(guī)，而在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展和多地推進租賃新政加大金融支持的大背景下,，租賃運營類,、公寓類以及公租房等相關企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。

從本質上看,，REITs（不動產投資信托基金）屬于資產證券化的一種方式,。一些房地產企業(yè)已經嘗試推出“類REITs”產品。不過,，這些“類REITs”產品主要面向的機構投資人,，真正公募REITs產品至今還未推出。

中國房地產開發(fā)集團理事長孟曉蘇此前在公開場合透露,，最近中國證監(jiān)會以中國證券行業(yè)基金業(yè)協會的名義組織了專門委員會,，來推動不動產證券化。而記者也了解到,，目前國內多家長租公寓管理企業(yè)在積極與證監(jiān)會聯系發(fā)行住房租賃資產證券化項目,，尤其是REITs項目。

鼓勵住房租賃市場發(fā)展成為今年房地產業(yè)的政策重點之一,。在2016年國務院印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,、明確培育和發(fā)展住房租賃市場的基礎上，2017年7月,，住建部,、發(fā)改委、財政部等九部委聯合發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,，鼓勵多種方式和渠道拓寬租賃住房來源,，確立12個首批住房租賃試點城市。

在相關政策的推動下,，業(yè)內人士預計,，住房租賃的市場空間將非常廣闊。有研究預測,，2020年國內住房租賃市場規(guī)?？蛇_1.6萬億元,，2030年則可達4萬億元。一線城市人口凈流入多,，尤其是北上深三大城市的住房租賃市場規(guī)模以年均15%的速度在增長,。

值得注意的是，長久以來,，融資渠道窄一直是住房租賃企業(yè)面臨的主要困境之一,。評級機構東方金誠結構融資部總經理郭永剛在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，目前我國長租公寓市場的參與者主要包括大型房地產商,、酒店行業(yè),、房屋中介機構旗下的長租公寓運營商以及以互聯網創(chuàng)業(yè)公司居多的其他運營商。“除大型傳統(tǒng)房地產開發(fā)商具備豐富融資渠道外,，其他公寓運營商目前主要依托于三種融資渠道：銀行貸款或表外融資,；通過互聯網金融平臺發(fā)行理財產品；股權融資或股東借款,、私募融資,。上述融資途徑普遍存在規(guī)模有限、成本較高的問題,。”他說,。記者了解到，住房租賃企業(yè)往往采取租入房源的輕資產運營模式,，這種運營模式有利于企業(yè)快速發(fā)展,，但也導致其沒有充分的抵押物來獲得銀行貸款等傳統(tǒng)融資，而部分持有房屋產權的公寓經營企業(yè)則因為無法有效盤活資產,，難以進行擴張發(fā)展,。

事實上，REITs的落地加速也有跡可循,。近期深圳,、杭州等地出臺的租賃新政中，均提出加大對住房租賃的金融支持,。

不少業(yè)內人士表示,，資產證券化（ABS）以及REITs的融資方式適用于國內的住房租賃企業(yè)，未來有望成為這類企業(yè)融資的重要渠道,。值得注意的是,，今年1月，長租公寓運營商魔方公寓發(fā)行了我國首單公寓行業(yè)資產證券化產品,，而在今年8月,，鏈家旗下長租公寓運營商自如也發(fā)行了資產證券化產品,。

中信證券資產證券化業(yè)務線執(zhí)行總經理俞強表示,，不論是基于租金收益,，還是基于租賃物業(yè)本身，資產證券化均可以為住房租賃企業(yè)提供存量盤活的金融工具,，尤其是基于租賃物業(yè)本身開展REITs運作,，可以協助住房租賃企業(yè)開展輕資產化運作，從長期持有資產轉變?yōu)閷Ｗ⒂谧赓U住房管理,，從而一方面促進企業(yè)快速提高租賃住房投資規(guī)模,，進而推進住房租賃市場的快速發(fā)展；另一方面有助于企業(yè)提高投資收益率,，從而形成住房租賃市場的長效機制,。

中國房地產業(yè)協會金融專業(yè)委員會副秘書長荊蘭竹在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，REITs是中小投資者在投資房地產實體外,，享受房地產紅利的有效渠道,，投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性,。荊蘭竹說,，REITs的收益全部來源于房產租金收入和房地產升值部分，其與股市,、債市的相關度較低,，收益的大部分都將用于發(fā)放分紅，長期回報率相對較高,。

不過,，也有業(yè)內人士表示，我國REITs的推進仍然面臨一些稅收方面的難題,。郭永剛表示,，比如，美國REITs具有稅收優(yōu)惠,，在公司層面可免征企業(yè)所得稅,，同時美國REITs投資的房產也屬于免稅資產。然而,，目前我國還沒有稅收支持政策,，在不動產轉讓、REITs運行和投資人獲得收益等環(huán)節(jié)均存在較高稅負,。